建売住宅の構造を確認したい。

Question

建売住宅を購入し工事が始まりました。
が確認申請の中身は見せてもらえず構造図さえ見せてもらえません。
役所の検査に立ち会おうかと思ってますが無理かも知れません。
噂ですが役所の人も気付かない方法で確認申請と金物を変えたり梁のメンバーを変えたりする業者
もあると聞きます。
検査機関も業者指定の所になるので無駄な気がします。
幸い現場に立ち入る事は出来ます。
こちらで確認出来る方法は無いでしょうか？サイト・書籍など教えて下さい。
役所の検査に立ち会い役所の人に確認出来たらと思ってます。立ち会えないとしても提言出来ればと思ってます。
(ちなみに建築関係の仕事をしてますので基本的な事は理解出来ますが構造の事は良く解りません。)

mofl · Accepted Answer

>申し訳ありません。誤解があるようです。
>私は建売業者と請負契約を結んでおります。

それなら前提の質問の
「建売住宅を購入し工事が始まりました。」
がおかしいですよ。

途中の補足でも

「最後に一つ　この場合何故請負契約を結ぶのですか？」

疑問符ゆえ、請負契約を結んでいない表現としか取れません。

私に限らず他の回答者さんたちも『建売住宅の購入』の前提で回答をしています。

建売住宅ではなく、建築条件付きの土地を購入して建物本体の工事請負契約ですかね？
もしそうならこれから工事監理契約も別途に締結、またはすでに締結済みかと。
工事の中でどのように監理（＝チェック）をするかはあなたと工事監理者が突き詰めて話をすればいい。
工事監理報告書だけなりすまし、建築士法違反とならないようお気をつけください。
今回のケースに限らず（建売ならなおのこと）設計施工で工事をすると同じ社内でのチェックになるので監理が甘くなりがちです。
建築主事の完了検査は基本が監理報告書に基づきますので監理者が手抜きをしたらおしまいですので。

天空率の言葉を知っているなら一般人レベルではない。
あとはあなたも建築に携わる身として、建築主として考えられる方法はいくらでもあると思う。
私は建売住宅の完成品の売買契約なら介入に際して限度がある、と言いたかったけど、工事請負契約ならばそうでは無いんだし。

mofl · Answer

No.6です。
補足について、私も他人様を説得できる説明ができるかどうか…

まず、民法での契約について。
https://resonacollaborare.com/compliance/19080501/
検索するとこんなサイトがありました。

◯売買契約とは、契約の当事者の甲乙間で、契約当事者の一方が有償で財産権を相手方に移転するもの。

◯請負契約とは、契約当事者の甲乙間で、一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払うこと。

これを踏まえて、質問者さんの事例を考えてみましょう。
あなたの契約相手は工事施工者（元請け）ではない。

>①今回のように平面・立面のみで(内部についてはお任せ)完成品を買う
>②設計図書(意匠・構造・設備図)をつけこの通りに完成したものを買う

>①の場合でも請負契約は成立すると言うことですね？→ここが不明箇所

①今回は建て売りが前提ですよね。
なら完成品を買うわけで、売買契約でしょ。
あなたは建築主はではない。
結果として新築の住宅を手に入れるのは同じだけど、あなたは建築主として工事を請け負わせたわけじゃない。
あなたは売買契約を破棄はできるが、工事を止める権限は持たない。
工事監理者に指示をする権限も。
（↑　たぶんあなたが懸念する箇所）
監理者に指示できない、は、手抜きの監視ばかりではなく、工事の進行の中でやむを得ず変更する場合がある。
例として屋外配管の引き回しの経路、これが契約上も社会通念上もやむを得ないのなら、あなたに逐一の報告や承諾はいらないわけ。　
他例、工事の途中で騒音について隣人からクレームが来ても、それは建て売りの売買契約とは無関係で監理者、施工者、それぞれで解決しておけばいい。

②も文面からしたら①と同じ売買契約と思うけど「完成したものを買う」のワードが引っ掛かりますよね。
普通はこれが当たり前、わざわざ言及はしないと思う。
（未完成で引き渡されたらたまらんし）

最初に戻って、今回の相手は自社で設計施工ですか？
つまり、同じ建設会社で自社の設計・施工で営業部門が販売する、と。
ならば、質問者さんは営業を通して設計部門と細部を詰めて、再び営業部門とその内容で「会社と売買契約」を結び、施工部門が完成させて引き渡しを待つ、と。

同一社内でなら部門間のやりとりで設計が発注、施工が受注とは言わない。
あくまで契約の当事者（たぶん甲）のあなたと竣工させて完成品として販売する業者（たぶん乙）の契約、あなたが請け負わせたわけじゃないので売買契約かと。

問題がそれたようですが、あなたの心配もわかりますよ。
天空率を使ったのなら、下手したら斜線制限に引っ掛かり違反建築になりかねない。
後から発覚すれば配置や立面からプランの変更に手戻りしかねず、時間と労力の無駄。
上席が担当にダメ出し、ってクライアントの前でするなよ、と思う。
顧客に提示をする内容は、必ず先行して社内の決済（稟議）を済ませてから、が絶対。

mofl · Answer

No.3ですが補足を拝見。
その内容なら一般的な建て売りと言うよりも選択幅の少ない建築条件付き住宅に近いんですかね？
だけど

>良く解らないのですが請負契約を何故するのですか？売買契約でも良いのでは？
>請負契約をすると言うことは建築主は私であり確認申請の建築主になるのでは？

とのことで、ここで建て売り、つまり建築主は販売会社であなたは完成品を買う、と。
後者のご質問ですが、これは単に手続きの考え方ですよ。
例えば、ですが、確認申請の中に名義変更手続き（今は建築主等変更手続きと言うらしい）があります。
売買契約（この時点では請負契約とは言わない）の前に時間の都合で先行して設計から建築確認申請をして、確認済証の交付を受ける。
ここでは建築主の氏名は業者のまま。
この後にあなたとの売買契約が成立する。
万が一に契約が成立しない（破棄）でも、現場で着手していなければ確認済証を交付されていても工事取り止め申請で白紙に戻せる。
（業者は客が逃げるのを絶対に避けるだろうが）

工事の竣工、つまり完了届を出すまでに建築主の氏名を変更できます。
これをすれば検査済証は変更後（今回これをすればあなた）の氏名で印刷されますよ。
（ただし、業者がサービスでこれをするかはわからない、業者には業者の事情があるので建て売りにこだわるならば自社名の検査済証を欲しがるかも）

あなたが検査済証に記載の氏名にまでこだわるのなら、建築主等変更手続きは相談の価値があると思う。

流れとして顧客のあなたが確認申請から完了の時点までで、どのタイミングで介入するのか、で決まるのでは？
一般的に青田買いをしない、検査済証の交付を受けた純然たる建て売りならばすでに建ち上がった完成品を目で見て選んで買うわけだし、検査済証の氏名も業者のまま、もう変更はできませんし。

教えたいgoo · Answer

新しい家、楽しみですね(^^)
しかし、本当に大丈夫か確認すべきです。業者が大丈夫かどうか。挨拶一つでもわかります。
私は注文住宅を頼んだのですが、これが酷い業者だったということを後で知り、今揉めてます。
プレカット図、壁量計算書、特殊部屋（防音室）も頼んだのですが図面無し。給排水図面無し。構造計算書無し。議事録、施工写真無し。
工程表も無し、予定日に完成していない、施工不良沢山。請負時に図面無し、見積書は無く提案書だけ、工事代一式で詳細無し。その他諸々。
なので、私もここで色々質問して皆様から回答アドバイスをいただいてきました。

今回はやめられた方が良いのでは？でも、簡単に契約解除ってできないんですよね‥。
しかし、何千万も払うのですよ。業者のこと信頼できてますか？任せられますか？

注文住宅ではないので、言いたいことがあっても介入しにくいかもしれないですね。でもご自身の家なので良いんじゃないですか？
建売注文住宅？でもないのかな？その辺の専門的なことはわからないのでアドバイス出来ずごめんなさい。
ただ、失敗して欲しくない。疑問は業者に聞いて良いのでは？知識をお持ちなので羨ましいです。

うちの家は解体してショックでしたよ。
下地の木はつぎはぎだらけ、中はスカスカ、寄せ集めた木で作ったという感じ。見てびっくりです。こちらにも写真など載せて質問してますのでよろしければご覧くださいね。
私は知り合いからの紹介だったので、業者に対して安心しきっていました。私、失敗したので。今回のことは良い勉強になりました。
私はもう一度建て直したいと頑張っているところで、建物の勉強もしています。
頑張ってくださいね(^^)

Atakumi · Answer

＊　建売住宅を購入して工事が始まった
　　これの内容が解らないのです、建売住宅を建てる前から売買しているというのですか、そういう意味なら、契約者には一切提示することはないでしょうし、出来上がりの販売ですから業者には契約者は何も言えないでしょう。

注文住宅なら最初からすべてを契約者に提示は求め得られれば提示はするでしょう。

今は木材を収めるほうでコンピューターで材料を刻みます、現場は組立のみで流れ作業で遣ります。
ですから今は現場で梁や金物を変えるほうが、コストや手間・技術が無く現場で誤魔化すほうが難しいです。

今の現場は棟梁以外は金づちのみで、棟梁以外は梁の加工は道具や技術はありませんから誤魔化しは出来ません。
それに木材業社が材料を刻みますから、現場で梁を変えることなどしたら家が建ちませんし、現場が変えるということはコストを下げるつもりで変えるのですから、現場の人が材料を買って加工して変えていたら、むしろお金と時間が無駄になりコストを下げるより、無駄にお金かかり遣る意味がないでしょう。

それより今から現場に行って文句を言っていれば、大工さんが迷惑がり手抜き工事のもとになります。

私は68歳です20代からクレーンに乗り住宅を100件を超えるくらい、建てていますから大工さんを見ています。
今の大工さんは組立が主で、材料の加工はしませんしできません、そんな心配よりも契約者が現場で言われるのが一番嫌で手抜き工事の一番の理由です、建て売り住宅なら建ってからの交渉になりますから、現場には顔を出さないのが一番の良い買い物になります。

mofl · Answer

建て売りって４号？
なら確認申請には構造の検討書類は無いですよ。
平面図に筋交いや耐力壁の位置や種類、ホールダウンの箇所はあるはず。
４号なら構造そのものは確認申請で特例の範疇、あとは設計者を信頼するしかないです。

>役所の検査に立ち会おうかと思ってますが無理かも知れません。

専用住宅、検査があるとしたら中間と完了ですが、建て売りで公的融資を受けるなら建築基準法での中間検査は無いはず。
法と融資の担保としてのチェックは性格が違います。
中間の時点は軸組み完了のタイミングと思うがどちらも現実的には目視での確認だけ。
１現場でせいぜい15～20分、隅々までチェックするのは物理的に無理です。

４号でもプレファブなら部外者に解析は不可能。

ご心配は理解致します。
が、これを突き詰めたら自分で施工、または建築士として工事監理をするしか無いんですよ。

>役所の検査に立ち会い役所の人に確認出来たらと思ってます。立ち会えないとしても提言出来ればと思ってます。

これも無理ではないが馴染まないこと。
施主であれば元請けの工事施工者、または工事監理者に聞くでしょう。
行政にしても民間にしても、検査員は手元の確認申請の図書との整合を目視で見るだけ。
このタイミングで不整合が発覚することはあり得ないです。
（たいしたこと見ないから）
施主に対しても
「これ、おかしいです」
は思っていても、口が裂けても言わない。

施主と検査員は対峙したり連携したりの関係ではない。

>噂ですが役所の人も気付かない方法で確認申請と金物を変えたり梁のメンバーを変えたりする業者
もあると聞きます。

噂です。
大手のパワービルダーと呼ばれる業者ならそんなことはまずしません。
その程度の搾取をしても割にあわないし、入れ替えをするならあらかじめ部材を準備しなければならない。
建て売りで棟数が多ければインチキするために入念な下準備が必要。
小屋裏の界壁不足の手抜きと同様、バレたらただでは済まないし。

問題があるとしたら慣れない下請けが手順を守らない、正確な取り付けをしない、時間（納期）に追われて手抜きをした、釘やビスの長さや規格を誤った、等と思う。
（構造の金物で向きを変えたら意味が無い）

だがこれらを発見するのは至難の技、検査員は「有る無し」だけしか見ない。

一般的な設計事務所が対応する物件と建て売りで違いがあるのは
『設計と施工と監理が同じ会社』
設計と監理は兼任できるが施工はそうではない。
同じ部署で利害関係がある当事者で公平なジャッジメントは期待できない。
同じような建物ばかりの建て売りの現場で、端から端までチェックなどしません。
施工者（営業担当）が監理者の代わりをするのは普通です。
もちろん程度によっては建築士法に違反するわけだが常態化しています。

あとは割り切りですよ。
建て売りと言えども構造の瑕疵で倒壊などしない。
トラブルは雨漏り、クロスの剥がれ、建具のずれ、配管の漏水、みんなマイナートラブルです。
そこだけに注視をしても無駄、疲れるだけ。

TOOQ · Answer

噂は、噂でしょうね、なんでもそんなこといってたらきりがない、あねは事件から結構うるさいですけど、検査立ち会ってもただ筋交い、金物がちゃんと図面通りやってるかどうか見るだけなのでたちあっても意味ないと思いますが、検査は役所なり第３きかんがやってるのでなーなーではやってないし、そもそも図面変えてごまかしてるなんて思ってたらどんなものでも買ったらだめですね

mukaiyama · Answer

本質的に考え方が誤っています。

建売住宅とは、できあがった建物を買うのです。
あなたの言っていることは、例えば自動車を買うとき詳細な設計図を見せろ、完成検査に立ち会わせろというようなものです。

買ったあとで、ご自分が信頼できると思う専門家を入れて、法令類に適合した建物であるかどうかを調べるのは自由です。
以後のメンテナンスに関係する範囲で最小限の図面類はもらえるでしょう。

設計段階から図面が見たい、完成検査に立ち会いたいのなら、注文住宅を買わねばなりません。

延べ床面積や間取り、内外装の仕上げなどが全く同じだとしても、建売住宅と注文住宅とでは値段が大きく違うのです。
安物は安物なりにリスクがあることをわきまえないといけません。

建売住宅の構造を確認したい。

>申し訳ありません。

No.6です。

No.3ですが補足を拝見。

新しい家、楽しみですね(^^)

＊ 建売住宅を購入して工事が始まった

建て売りって４号？

噂は、噂でしょうね、なんでもそんなこといってたらきりがない、あねは事件から結構うるさいですけど、検査立ち会ってもただ筋交い、金物が

本質的に考え方が誤っています。

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