マンション共有部分の不法占有について

築41年7世帯の小規模分譲マンションです。
1階は住居兼事務所で1人の所有者ですが、道路に面した共有部分を事務所の駐車スペースとして使っています。
所有者は最初の分譲から全員入れ替わっており1階の方が1番古い（おそらく30年以上）ため、管理組合でも1階の専有部分だと認識していましたが、古い資料から共有部分であることが発覚しました。
組合としては1階の所有者にどのように切り出そうか思案しています。
また、不法占有部分の固定資産税もこれまで全員で払っていたことになります。
この場合、1階の所有者に明け渡してもらうことはもちろん、過去の固定資産税などはどのような扱いになるのでしょうか？
不法占有が20年以上放置されていると既成事実となってしまうという話も聞きました。
過去の所有者がこのことを知っていたか知らなかったかは不明です。
自治体の無料弁護相談にも行きましたが時間が短いため成果はありませんでした。
小規模のため管理会社には委託しておらず自主管理です。
よろしくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• 駐車場としていいるだけでなく、建築当時の資料になかった柵と屋根があります。

    補足日時：2020/12/01 13:03

No.4 ベストアンサー 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/03 09:52

ﾏﾝｼｮﾝとして▼管理規約もなく,管理会社との管理委託契約もないのであれば→有償でﾏﾝｼｮﾝ管理に経験豊富な弁護士に相談する以外→あなた方で解決は→相当困難ですね。

しかし)少なくとも,ﾏﾝｼｮﾝ敷地内の共用部分の駐車場の組合員への貸出の場合には,,規約規定により,(全組合員から徴収の管理組合の管理費から固定資産税支払)のほか,共用部分の専用使用の駐車場使用料を,毎月徴収するのが,基本中の基本です。さらに)組合員全員の共用部分の形状･効用の変更は,区分所有法第18条により､管理組合総会決議で軽微変更ならば,過半数以上の承認決議が大前提の要件です。その決議の臨時総会を実施していないならば,1階所有者のみならず,あたな方の他の組合員にも,双方ともに,無責任であり共に違法行為があり,問題点があります。訴訟等になれば)少なくとも,何らの共用部分(1階)の専用使用部分の一階の方の駐車場専用使用料を,近隣駐車場料金額と同等以上の金額で,(近隣調査の上)金額設定もしなければなりません。
古いﾏﾝｼｮﾝの為)ﾏﾝｼｮﾝの最低限度のルール(区分所有法,管理規約など)全く居住ルールがなく,管理会社の管理委託契約もないので,有料で弁護士に相談するしかありません。
が)その前に)あなた方全員に,どういう基本的なﾏﾝｼｮﾝ管理のあり方の認識があるのか、が試されているのです。
今回の一階の独占的無料使用問題だけてはなく,管理ルール作り,日常の共用部分の修繕費や12年後との外壁等の大規模修繕計画策定,その積立金の徴収は,などなどﾏﾝｼｮﾝ基本的管理の策定について,全組合員で話し合う事の方が,より重要ではないですか。その基本的な管理制度のあり方の互いに今後検討する中での,一つが今回の問題として位置付けして､認識する事の方がより重要と思います。
どうぞ応援しておりますので,皆さんで話し合ってくださいね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
現在専門家に相談する方向で話が進んでいます。

ご指摘の内容につきまして

＞修繕費
徴収して積み立てています。

＞大規模修繕計画
10年単位で計画表を作成しています。
＞管理規約
現在の所有者で検討中です。
年１回の総会のほかに大きな問題が発生したときは臨時のミーティングを開くこともあります。
議事録を作成し各所有者に紙ベースで配布しています。
所有者の勤務形態や勤務地等がバラバラのため、全員で顔を合わせるのは難しい状況ですが、SNSの連絡グループと書類等の回覧で対応しています。

＞臨時総会で決議しているか？
どのような話なっていたかは1階を除く当時の所有者が残っていないため不明です。

詳しいご指摘ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2020/12/06 12:34

No.3 回答者： gooジーク 回答日時： 2020/12/01 20:32

管理費で専門家に依頼する余裕がないのであれば、まずは当事者で話し合いをされてはいかがでしょうか？

専門家に頼んでも仲裁の手伝いをしてもらえるだけですし、裁判所に訴えても和解を勧められることが多いですので、当事者で解決できるなら、それがベストです。

なお、古い資料で共用部分であることがわかったとのことですが、当該箇所の使用目的が書かれた管理規約が見つかったということでしょうか？
例えば、駐車場として利用することにはなっていましたか？
また、登記上は駐車場として登記されていたりしましたか？
それとも通路などのような構造上、当然に共用部分となるような箇所でしょうか？
もし通路であったとして、例えば避難経路に当たる部分でしたら、明け渡してもらわないと消防法上も問題ですし、相手にも言いやすいかと思います。

規約や登記で駐車場としていた共用部分であったり、そのまま駐車場として使用しても問題のない箇所であれば、使用料を払ってもらえばよいかと思います。
マンションによっては1階で庭がある部屋があったりしますが、その庭が実は共用部分の場合は管理組合が使用料を取っている場合があります。
同じように駐車場として使っても差し支えない場所であれば、固定資産税分を勘案して使用料を設定して管理組合で徴収するようにするのはいかがでしょうか？

なお、過去の固定資産税分を払ってもらう場合も話し合いになるかと思いますが、法律上はこれも時効がありますので、例えば10年以上前の分は支払いを拒否されたら裁判をしても勝てないかもしれません。正確に何年前までさかのぼれるかとか、裁判しても勝てるかどうか等は法律の専門家に相談して下さい。

また、建築当時になかった柵や屋根も出来ているということですと、マンション管理士にお金を出して相談された方がよいかと思います。
柵や屋根を設置するような共用部分の重大な変更は、総会で4分の3以上の特別決議で決めるべきことですし、建築基準法上も認められる変更なのか確認が必要です。
柵や屋根が建築基準法上、問題のある構造物でしたら撤去をお願いしやすくなるかと思います。

この回答へのお礼

古い資料は建築当時の図面です。
事務所の駐車場に使われている場所は通路のような扱いになっていました。
管理規約などはなく、図面には駐車場という言葉はありません。
登記も確認しましたが増築等は登記されておらず、1階の専有面積からしてもこの部分は含まれていない(つまり共有)です。

＞駐車場として使っても差し支えない場所であれば、固定資産税分を勘案して使用料を設定して管理組合で徴収
そういう方法もありますね。参考になります。

やはり組合だけでは対処しきれない問題と思います。
プロに相談することも含めて検討していきます。
詳しくありがとうございました。

お礼日時：2020/12/02 09:03

No.2 回答者： ぐーるぐる 回答日時： 2020/12/01 15:02

いいえ、管理費から出さなければ、どこから出すのですか？私費？うちのマンションでも、管理費を長期間払っていなかった人に対して弁護士にお願いしていましたよ。

この回答へのお礼

先日、専門家を頼むなら私費で出すしかないですかね？という話をしたばかりです。
ぐーるぐる様のマンションの方は管理費を払っていなかったのですよね。
当マンションの問題の人は管理費はちゃんと納めています。
「ｘｘさんの不法占有について弁護士を頼むで管理費から〇円支払います」と言って当人が同意するでしょうか？
また少人数のため管理費もキツキツでやっています。

お礼日時：2020/12/01 15:19

No.1 回答者： ぐーるぐる 回答日時： 2020/12/01 13:07

そこまで行けば、理事会日か、自治会費で弁護士か、司法書士に入ってもらう方がイイのではないでしょうか？

この回答へのお礼

やはり専門家の助けが必要なんですね。
管理組合の費用は当然ながら1階所有者も払っているので、そこから出すのは難しいかと考えております。
早々にお答えいただきありがとうございました。

お礼日時：2020/12/01 14:55