家賃収入を贈与として受取、収入を減らせるか。

自宅+賃貸住宅50㎡×2室を家内と共有しており、その内1室を娘夫婦が借りてます。もう1室が退出するのを機に2室を1室にリフォームし（改造費≒1000万家主負担）、娘夫婦が永住する計画です。家賃10万+12万合計22万/月をもらう代わりに贈与として年220万（贈与税控除額110万×2）受取、建物の借入ローン190万/年に充てることで家賃収入を0にすることは税法上問題ないでしょうか。又リフォームした部屋を区分登記し娘夫婦に売却も検討してますが、他の良い節税対策がありましたら教えてください。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2021/01/03 01:24

「その内1室を娘夫婦が借りてます」

親族なんだから賃貸借でなく使用貸借にすることはできませんか。
「借入ローン190万/年に充てることで家賃収入を0にすること」
家賃収入に対して経費計上できるのは「ローン返済額のうち利息部分だけ」です。これに固定資産税額を加えて減価償却費を計上すれば、相当圧縮できます。
「娘夫婦への売却」
売った側に譲渡所得が発生しますよ。
「22万/月をもらう代わりに贈与として年220万（贈与税控除額110万×2）受取」
「代わりに」というのは家賃を払う代わりにという意味ですよね
所得税法では「収入すべき額」が課税標準ですから、受理してなくても不動産所得になります。
素直に家賃を受け取って、そこからローン返済をするのがよいと思います。
　また「家賃を払う代わりに毎年１１０万円を今後何年か贈与します」という契約は定期金の権利に関する贈与となります。１１０万円を今後１０年間贈与しますというのは、その契約時に１，１００万円の定期金の権利を贈与した事になります。
　これは表現を替えると「あなたに１，１００万円贈与しますが、資金がないので、毎年１１０万円ずつ渡すからね」という贈与契約は、その契約をした年に１，１００万円を貰える権利の贈与を受けたとされるという意味です。
参照　相続税法第二十四条（定期金に関する権利の評価）
　


「他の良い節税対策がありましたら」
他のという表現に実は引っかかりました。
色々と述べられてる方法は、ご質問者がどこかで仕入れてきた知識から編み出しておられるのですよね。
失礼ながら、所得税と相続税（贈与税）の知識が具体的な節税対策を生み出すほど充実されてないように感じます。
不動産に関係した税をまとめて資産税と言うのですが、資産税関係は一歩間違うと負担額が大きく、知識の寄せ集めでは大やけどします。

御承知だと思いますが、本質問のような内容に税務署は「こうしたらいいです」と回答はくれません。
資産税に詳しい税理士が相談相手にはよいでしょう。

No.1 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/01/02 17:51

＞自宅+賃貸住宅50㎡×2室を家内と共有…

話がよく分かりません。
自宅は戸建てで、それとは別に賃貸物件 2 棟があるのですか。
それとも「自宅+賃貸住宅50㎡×2室」で 1 つの建物なのですか。

＞娘夫婦が永住する計画…

親の家に子夫婦が住むのは古来より当たり前であって、家賃を取る必要などありませんけど。
それとも、娘は他家へ嫁いだ身で、親と「生計が一」ではないのですか。

＞贈与として年220万（贈与税控除額110万×2）…

毎年毎年継続するのは、基礎控除 110万は適用されません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞建物の借入ローン190万/年に充てることで家賃収入を0…

ローンで経費になるのは、月々の返済金に占める利息・手数料分だけです。
元本の返済分は「負債の減少」であって「経費」ではありません。

例えば、毎月 15 万円ずつ返済していたとしても、経費になるのは何千円かだけ、いや超低金利時代の今なら 何百円にしかならないかもしれません。

＞他の良い節税対策がありましたら…

親が 60歳以上、娘が 20歳以上になっているなら、賃貸でなく建物自体を贈与してしまっても、「相続時精算課税」を申告しておくことにより、現時点での贈与税を猶予してもらうことができます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …