賃貸人による転貸借契約の解除権の行使はできますか？

Question

賃貸人による転貸借契約の解除権の行使
無断転貸を禁止している民法第612条は、さらに「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」（民法第612条２項）と定めています。

・現状
単身用のアパート（１K）８世帯の集合住宅です。１部屋で１世帯が１名の入居契約を定員とした場合、貸主や管理会社に許可なく、入居者１名＋部外者３名の４名にて頻繁に共同生活を送っている。（※4. 7. 8.）部外者は設備（浴室・トイレ・台所・給湯・エアコン）を頻繁に使用している。

※共同生活を送るとは
1.同居する　2.同棲する　3.一緒に暮らす　4.生活を共にする　5.同じ屋根の下で暮らす　6.一つ屋根の下で暮らす　7.寝食を共にする  8.共存する

契約書には「共同生活の秩序を乱す行為をすること」を借主が禁止される事項　とあります。

私は階下に住んでいまして、上階の共同生活の実態、特に騒音に迷惑し、それにより心臓や体調の異変があり自分の生活が成り立たなくなってきています。

上階の入居契約者に対し迷惑行為を記録メモし、また、お願いの張紙や宅訪、警察へ相談や通報、出来る限りの対策と改善は１か月試みました。

・質問
賃貸人による転貸借契約の解除権の行使はできますか？

suzuki0013 · Accepted Answer

#2再回答

補足文より。
やはり外国人案件かぁ、質問文を読んでそんな感じがした。
外国人案件の典型的な状況だったから。

＞しかし…もしこのような場合はどうでしょう。契約入居者が複数を衣食住させることを口や約束で大家や管理会社に内緒で契約していたら？転貸借になりますよね？

契約者が一緒に住んでいた場合には、厳密に言えば転貸借ではないよ。
無断で居住者を増やしたり長期間宿泊させたという話。
転貸借の一つの判断基準として、不動産をだれが占有しているかであり、借主が占有を手放していないければそこに金銭の授受があったかどうかは転貸借に無関係。

分かりやすくするための転貸借の例。
一人暮らしの大学生が友達を一晩泊めた場合。

借主もその部屋で一緒に寝泊まりした＝転貸借ではない
借主は部屋を出て外泊した＝転貸借になる

＞だとしたら本件は口約束な転貸借かもしれません。

口約束ではこれが転貸借かどうかや金銭の授受があったかどうかは借主と転借人しか知りえない。
貸主や管理会社などから聴取があってもとぼけるだろう。
第三者が口約束を立証することは不可能。

だから転貸借を解除理由に持ってくると不利になる恐れがあるんだよね。
主な解除理由があって、補完的または副次的に転貸借（疑惑）を解除理由にするなら別だけど。

＞相手は外国人で不法滞在者の可能性もあるのですよ。

それはもう賃貸借契約の話ではなくて警察へ通報の話（犯罪行為）。
それに「可能性」だけでは解除に持っていけない。

それと肝心な話だけれど。
大勢を住ませる系の外国人を相手にまともにやってもムダなんだよね。
失うものがないし、訴えられても逃げて日本のどこかに潜伏か母国へ帰れば追いかけられないしね。
その辺のノウハウは管理会社も持ってるだろうから、あとは管理会社へ任せておくのがベター。
「事実関係調査中」というのは、日本の法律によらずに不良外国人を追い出すための準備中という意味（笑）

tanzou2 · Answer

賃貸人による転貸借契約の解除権の行使はできますか？
　↑
判例により、信頼関係破壊法理
というのが構築されています。