インスペクションでみつかった瑕疵について売り主側不動産屋は、他の買い手に言う義務はないのでしょうか

こんにちは。
中古の戸建てを購入しようとしている者です。　どうか詳しい方、お教えいただけませんでしょうか。

気に入った物件があり、インスペクションを入れたいと不動産業者に伝えました。
過去にも気に入ってインスペクションを入れたけれども見送った物件があり、その時の建築士の方が家のメンテの仕方など、いろいろなことを教えてくださり大変安心だったので、購入する前に必ず入れようと思っていました。

今回気に入った物件の持ち主は相続でもらった遠方の方で、物件を見たこともなさそうな感じです。
そしてインスペクションもよく思わず、加えて２Fに点検口が無いので開けることをお願いしたところ、渋々こちら（私）が費用を負担するならという条件でＯＫされました。しかしその後もどこにつけるのかどんなものなのか写真を出すようにとか。

結局売り出して１か月以上たつのに他に買い手がみつからない物件でもあり（庭の日当たりが悪く、インテリアが凝っていて幼児には危険な尖った素材のリビングフロアだとか）、最近見に来たお客さんも買わなかったことから私が１番手と認めてもらいましたが、インスペクションを入れても、２番手の人がついてそちらの方が高額で買うようならそちらに売るとのこと。

特に値切るためにインスペクションをするわけではないのですが、もしも大きな欠陥（主な柱が腐っていたなど？）がみつかって数百万円の修繕費がかかるような場合は、値引きを交渉するか買うのをやめるか考えます。　しかし元々、このような重大な瑕疵がみつかったら、不動産業者は他の買い手にも伝える義務があるのではないでしょうか？

不動産業者からは、インスペクション直前に２番手以降の人があらわれていないか、またその人がいくらで買うのか確認した方がいいと言われました。どういう意味なのか尋ねましたが答えません。所有者がいろいろ言ってくるとのことで、値引きしたくないから言っておられることなのか。
こちらは瑕疵がなければ売り出し値で購入してもよいと思っているので、２番手がそれより高額になるはずがないと思うのですが。
インターネットに載っているような物件が、そこに記載されている値段よりも高く買う・買えることなどあるのでしょうか？　せりのような。

お教えいただけましたら幸いです。

よろしくお願いします。

No.4 回答者： トモクンアヤチャン 回答日時： 2021/10/30 10:33

専門家ではありませんが。

①「重大な瑕疵がみつかったら、不動産業者は他の買い手にも伝える義務があるのではないでしょうか？」について
　当然、他の買い手にも伝える義務がありますが、悪徳業者もいるので、伝えるかどうか保証できません。「売り出して１か月以上たつ」のであれば、あなた以前にインスペクションやった人がいるかもしれませんが、教えてくれないし、そもそもインスペクション告知義務が行われないようです。
宅建業法第34条の2①
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一二三（省略）
四 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査（建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの（第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。）の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。）を実施する者のあつせんに関する事項
（以下省略）
これは、媒介契約を締結する際に、インスペクション事業者を斡旋できるかどうかについて告知する義務です。
宅建業法第35条①
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
一二三四五六（省略）
六の二　当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
イ　建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
ロ　設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
これは、重要事項説明の際に、インスペクション内容についても説明する義務です。
つまり、インスペクションに関する要望があれば必ず対応すること、またインスペクションを実施した事実について告知し、書面に記すという業務が不動産会社の義務なのです。
②「不動産業者からは、インスペクション直前に２番手以降の人があらわれていないか、またその人がいくらで買うのか確認した方がいいと言われました。どういう意味なのか尋ねましたが答えません。所有者がいろいろ言ってくるとのことで、値引きしたくないから言っておられることなのか。」について
　どういう意味なのかは考えずに、インスペクション直前に確認すればいいのではないでしょうか。もしも提示額より高い金額で買う予定であれば、インスペクションが無駄になります。２番手以降の人がいても、提示額より低い金額であれば、インスペクションして損はありません。瑕疵がみつかれば、値引き交渉の材料になりますし、重大な瑕疵なら撤退です。

③「こちらは瑕疵がなければ売り出し値で購入してもよいと思っているので、２番手がそれより高額になるはずがないと思うのですが。インターネットに載っているような物件が、そこに記載されている値段よりも高く買う・買えることなどあるのでしょうか？」について
　あるかないかであれば、あり得るでしょうが、普通はないと思います。そもそも、売主は相場の上限で価格設定しているでしょから。また、もしあれば、早々に決まってます。同価格なら、先手優先ですが、価格が違えば高額者優先です。
　「隠れた瑕疵とは，登記されていない権利等が存在するような場合。」とありますが、それだけではありません。構造上重要な柱が見えない部分で腐っていたなどは隠れた瑕疵で間違いありません。経年劣化とは違います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
法律をたくさん教えてくださり、すごいですね。
法律では、不動産業者がインスペクションやそれでみつかった瑕疵についてだいぶ義務があるんですね。
売り主側は相続税対策業者のようなので、法律は順守しようとする感じがするので、何かあれば根拠で出したいと思います。

いろいろと教えてくださりありがとうございます。

お礼日時：2021/10/31 11:00

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/10/26 15:53

不動産業者はこの手を100件200件こなしてます。

相手にしません。

解体屋を連れて確認する人、
リフォーム屋と一緒に見に来る人

手間をかけた人が知った瑕疵を
不動産屋なんて教えもしないし、関心なし。

この回答へのお礼

なるほど。
他の人に教えもしないんですね。
もう、売ることだけ考える。
大変な仕事ですね。

対策を考えて頑張ります。

ありがとうございました。

お礼日時：2021/10/29 16:35

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2021/10/24 14:03

何回も売り買いした経験から

＞今回気に入った物件の持ち主は相続でもらった遠方の方で、物件を見たこともなさそうな感じです。

そう言う物件は、土地値じゃないの？
手を入れたら住めるの？

＞重大な瑕疵がみつかったら、不動産業者は他の買い手にも伝える義務があるのでは

そう言う決まりはありません。伝えるか否かは不動産屋の良心次第。
そもそも、建物に経年劣化は付き物。それを瑕疵と呼ぶには無理があります。
だから、契約書では、現状有姿と謳います。
隠れた瑕疵とは，登記されていない権利等が存在するような場合。
例えば、他人の上下水道が当該敷地に埋設されていたり、通行権があるような場合です。

＞インスペクション直前に２番手以降の人があらわれていないか、またその人がいくらで買うのか確認した方がいいと言われました。

不動産屋に聞いても教えないと思う。
逆に、「他にも希望者が居るので」「この値段だと、幾らでも買いたい人が有れます」「売主は売り急ぎしていません」などと煽られるのがオチ。
買主は１円でも安く。売主は１円でも高く。
そこは、お互いに腹の探り合いです。

その他、聞いておきたい事があれば、何なりと。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
この物件は、若くして急死した方とそのあとすぐ病死したご夫妻の持ち物だったので、そんなに古くないのです。（ちょっと怖いですが、その土地をもともと持っていた方は元気に老いているのでそんなに怖くはないと思います）

天井を開けてみたら以外に大事な柱が腐っていた。。などでも瑕疵にはあたらないんですね。
いや、たぶん良心的な売り主の方なら、では引いてあげましょうなどとなるかもしれませんが、この売り主の方は無理そうです。
インスペクションを渋っておられるので、天井に死体でも隠してあるのかと思ったりします。

いやはや。ご親切にありがとうございます。

お礼日時：2021/10/25 21:13

No.1 回答者： mocmoc 回答日時： 2021/10/24 07:49

＞告知義務

＞
「知ったからには」義務はあるでしょう。
そもそも仲介業者はインスペクション制度を購入希望者に説明する義務がある立場ですからね。
(説明受けました？)
客は瑕疵を知ったけど、うちは知りませんて事はないでしょ。
その人が買わなかった理由も知っちゃうわけですから。

ただ現実的には「あなたの前に○人見に来てます」は言う必要はないので、
インスペクションしたのかどうかも知らせないことはできますよね。
(瑕疵を言わなかったらどうなるかは業者が考えることになるわけですが)
それは義務を無視するわけですが、以降の購入希望者に伝わらない可能性は否定できないですね。

現に購入後･入居後のトラブルはここでも質問が絶えないわけですし、そういう業者がいかに多いかという裏付けにもなります。

＞不動産業者からは、
＞インスペクション直前に２番手以降の人があらわれていないか、
＞またその人がいくらで買うのか確認した方がいいと言われました。
＞どういう意味なのか尋ねましたが答えません。
＞
これなんかは上記に近い気はしますが。
インスペクションしないで買ってもらってあとは知～らないを狙ってるようにしか受け取れない。

＞所有者がいろいろ言ってくるとのことで、値引きしたくないから
＞
これはわかりようはありませんが、あなたが面倒な客という考えなのかもしれないし。
不動産業はかなりクセの強い商売なので、クッソ真面目な人も居れば、適当すぎるのもゴロゴロ居るので、相手がどういう人間か次第ではないかと。


あと
＞２番手がそれより高額になるはずがないと思う
＞
その根拠が不明ではありますが、どうしてもほしい人はそりゃ先行客が「表示値で買う予定で交渉中」というタイミングなら上乗せしてでも買いたければ上乗せしてくるでしょ。

売りに出されてから何時その物件を見付けるかは個人でバラバラなのですから、○ヶ月経ったらもう買手は出ないとか普通は考えないですが。
(誰かに価値がなくても別の誰かにとっては金を払ってでもほしいケースがあるのは想定の範囲だと思いますが)

まあ数年単位で放置されてれば表示値どころか値引きされなければ買われないでしょうけど。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

ネットに載っている値段に上乗せして買う、なんてこともあり得るんですね。
知りませんでした。。

インスペクションがあるということを知らせる義務があるとは、知りませんでした。。！　今まで不動産屋から言われたことはありませんでした。とほほ。。

どうもインスペクションを売り主が渋っているので、屋根裏に何かあるのかと思ってしまいます。普通は点検口あたりに置いておくはずのものがわざと壁の外に設置されていたりして、わざと点検口を開けないように作ったようなので。

家の購入って難しいのですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2021/10/25 21:16