こんばんは、今度、財務省から借りている土地にある住宅(自己所有)を借地権付きで売るのですが、その際、財務省に、譲渡する申請書を提出して、許可されると同時にいくらか(といっても大金です)財務省に払わなければなりません。
 このお金は、売り手側のみで払うのでしょうか?それとも売り手買い手双方で折半するものなのでしょうか?教えて下さい。

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A 回答 (1件)

これは、借地人の地主に対する「名義変更承認料」の性格を有する金員です。

土地所有者との現行借地契約に基づく約定、即ち借地権の無断譲渡禁止に根拠をなすものですから、当然に現借地人、即ち売主(質問者)の負担となります。しかし、その原資は買主にある場合は、事実上、買主が負担することもあるのです。いずれであっても、それは借地権付建物の売買契約で約定すればよいことでもあります。それは市場での力関係を反映します。
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この回答へのお礼

回答有難う御座いました。金額を聞いたときにはびっくりしました。

お礼日時:2001/09/03 00:45

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Q借地権の更新料は払うのが当然ですか?

祖母が住んでいる借地権の付いた家についての質問です。50年間住んでおりますが、地主のおばぁちゃんが亡くなり娘さんが管理することになりました。更地にするか継続して住みたいのなら更新料を払って欲しいと云ってきました。金額はまだ聞いてませんが今まで更新料は一度も払ったことはなく、知り合いの不動産やに聞くとマンションなど短期に貸す場合は更新料は払うが、、借地のように長期間の賃貸の場合は更新料は払わなくてもよく、自動更新になると言われました。ホントでしょうか?

Aベストアンサー

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法になりました。今回はそれ以前の借地契約なので、旧法の借地法が適用されます(今回の事案に関して言えば、法改正の影響はありません)。

 ですから、借地契約書に特約があれば別ですが(50年間請求が無かったのだから、無いのでしょう)、借地法では、地主の相続の場合に、更新料や名義書換料を徴収できるという規定はなく、また、実務上も考えられないと思います。
 結論として、借地契約書に特約がない以上、更新料や名義書換料の類を地主に支払う必要はなく、支払わないことをもって債務不履行にはならないと思います。

2.しかし、質問文を拝読してひとつ気になったことがあります。「(祖母は)50年間住んでおります」と書かれていますが、その間、地代は適正な水準に改訂されてきたのでしょうか。

 借地法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と規定されています。
 例え地代を支払っていても、土地の固定資産税額(年額)程度の低廉な地代(年額)の場合には、賃貸借とは認められず、借地権が否定される場合があります。この場合には、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借となり、建物は「使用借権」によって土地を利用していることになります。

※借地人は、市町村役場で土地の「固定資産税評価証明書」を取ることができますから、参考として、取られておくといいと思います(手数料として500円程度が必要です)。

 さて、更新料を拒否された地主の娘さんが今後、取るであろうと推測される手段は、以下の2つです。
(1)地代が安いので、借地権は存在しないと主張し土地の明け渡しを要求してくる。
 地代(年額)が土地の固定資産税額(年額)程度であれば、「借地権はない」といわれても反論できないと思います。この場合には、使用借権で土地を利用することになりますが、使用借権は借地権ほどの強い権利ではないのです(借地人が死亡すれば使用借権は消滅するので、相続されない=民法599条)。

 しかし、弱い使用借権であっても、建物が存在する限り、あるいは借地人である祖母が生きている限り、地主は「建物をどかせ」とは言えないのです。

(2)地代の値上げを行う。
 地代の増減は地主、借地人のどちらからでも、いつでも請求できますから(借地法12条1項)、もし、地代が安すぎる場合には、地代の値上げを通告してくる可能性があります。ひとつの目安として、固定資産税額(年額)の概ね3倍程度が、借地権が認められる地代(年額)の適正水準だと思います。

 なお、この値上げに不服なら、地代値上げを拒否すれば、地主の娘さんは裁判所に提訴することになると思います。祖母は従来の地代の金額を支払い続ければいいのですが、裁判所が値上げ後の地代を適正だと認める判決を下した場合、旧地代と新地代の差額分に年10%の利子を付けて地主に支払うことになります(借地法12条2項)。

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法...続きを読む

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アルファベットがついていない道路は
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Q払った家賃を、「払ってない」と犯人扱いされ・・

カテゴリー違いでしたらすみません。常識の範囲で、お知恵拝借できたら、と思います。友人の息子さん(A君)はこの1月にアパートを見つけ、毎月末せっせと家賃を銀行から振り込んでいます。A君のアパート賃貸契約の流れは、大家さん⇔集金・管理会社⇔不動産会社 となっていて、A君は真ん中の「集金・管理会社」の口座に家賃を振り込んできましたが、7月末、不動産会社からA君に電話があり、2月以来ずっと家賃が大家さん宛てに行ってないと言われました。そして8月にも同様の電話。A君はまだまだ経験も乏しかったので、振り込む際に出てくる伝票はきちんと保管せず、でも7月からは気を入れ直して、それを保管しています。大家さんの銀行通帳に記載される名前は、A君の名前なのだそうですが、A君が払い込む先は大家さん口座ではなく、あくまでも真ん中の集金・管理会社です。不動産会社は立場上、大家さんからクレームが来れば、それを末端のA君に、そしてさらにA君のお母さんに振ります。でも払っているのにこのように「犯人」扱いされて、A君も、そしてお母さんも困ってしまっています。願わくば、真ん中の集金・管理会社の出・入金をきちんと調べていただきたく、不動産会社からそれを真ん中の集金・管理会社にお願いして戴くようにはまいらないのでしょうか・・? このようなトラブルは、解決されるのでしょうか? そして、大家さん/集金・管理会社/不動産会社、この三者・・A君を入れて四者で解決をお願いすることは可能でしょうか? A君もこの疑惑には当惑し、これからは月謝袋のような形状で家賃を封に入れ、それを直接大家さんの所へ持って行きたい、とまで言っているそうです。出来るだけ大事にはせず解決できるため、そしてA君の「無実」が明かされるために、何かお知恵がありましたら、よろしくお願いいたします。

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Aベストアンサー

銀行からは現金で振り込んでいるのでしょうか??
まず伝票をきちんと保管してないのが間違いです

通帳を作ってそこに一端入金してから振り込むようにし証拠を必ず作りましょう
現金でやり取りしてるからそこをつかれたのかも

月謝袋のような形状で家賃を封に入れ、、これも後日もらってない、足りないと言われたらそれまでですよ

で、今回の場合はとりあえず銀行を味方に付けてみましょう
銀行にはやり取りの記録が残っていて銀行からは現金で振り込んでいても
振込人の名前と電話番号は入力してるはず
そこを証明してもらって集金・管理会社に提出しましょう

Q払った家賃を、「払ってない」と言われ・・ (2)

今日は大変お世話になり、ありがとうございました。

先ほど、このページで回答者のみなさんに頂戴したアドバイスを、A君のお母さんにもご覧いただきました。とても喜んでいらっしゃり、早速A君に、来週銀行へ行き、そこで入金された伝票の再発行をお願いするようにと電話をされました。ことによるとすぐの発行は無理かもしれませんが、とにかく、それでA君サイドの非のなさは証明されると、胸を撫でおろせます。

ところで今後、その集金・管理会社へのお話しの仕方ですが、これはやはりA君一人でいらっしゃるより、せめて男子の友人などと一緒に出掛けて行った方が無難でしょうか? A君のお父さんは亡くなり、ご親戚の方も頼れない状況で、お母さんも遠い所で生活です。お母さんとしてはその会社へA君が一人で行くのが、やはりご心配のようです。その会社は都会の駅前にあり、普通に間口を張った建物らしいので、そこまでご心配にならなくても・・と私は思いますが、お母さんのお気持ちも分かります。A君は学生さんで、それまでは県人寮にいらっしゃったのですが、どうも寮長さんと上手く行かず、そこを出られたのです。それと、A君もA君のお母さんもこの問題がすべて解決されたら、その集金・管理会社とは関係をなくし、<大家さん・不動産会社・A君>という関係を結びたい意向ですが・・(それについては、不動産会社も今回のことで何かを感じられ、将来的に出来ない相談ではありません、とおっしゃっているそうです)。変に怯えず、きちんとこちらの正当性を平和に話すことを心がければ大丈夫でしょうか?

重ね重ねで申し訳ありませんが、こういった対応に心がける留意点など、教えていただけましたら大変助かります。よろしくお願いします。

今日は大変お世話になり、ありがとうございました。

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Aベストアンサー

こんばんは 元管理会社の者です。

横レスって言うかすいません。
先の回答のやり取りは拝見させていただきましたが、まずあれで間違いないですね。
さて今回の問題ですが、その様な内容で話に行くのは危険すぎます。
まずはその様な場合、各都道府県には宅地建物取引業協会と云う機関があり、各自治体には相談窓口があります。その手の機関を利用した方が利口です。
理由として消費者センターと異なり、業者に対し「指導」し、同時に居住者(この場合はAクン)に何らかの手法を授けてくれるでしょう。そのやり方を聞いた方が間違いないです。

上記方法を使わないのならの話ですが
基本的な手法としては、手紙を出しての方法がいいと思います。それも配達証明がベストでしょう。これで応対しないのなら、もう一つ強い方法の内容証明で法律に訴える方向で考えた方が良いでしょうね。
一応、今回は不動産会社がAクンの心情を理解しているみたいなので、内容証明を出す前に相談するのも一つかも知れません。

Q単身者2人でアパートへ入居しますが、火災保険を2人分払えと言われました。本当に払わないといけないの?

単身者2人(他人と)でアパートに入居しますが、大家さんから火災保険を2倍請求されましたが。これは、単身者なので、個人ごとに、保険に入って下さいとのことですが、これは、本当に正しい事でしょうか?
一人だけ保険に入ればいいのではないのでしょうか?
どうでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

一枚の保険申込書の被保険者の部分に「単身者2人(他人と)」の名前を
借家人賠償責任保険の被保険者として記入すれば
個人ごとに保険に入ることと同じ効果があります。

一枚の申込書による保険加入なので保険料は一つの契約分であり、
一人だけ保険に入る時と保険料のご負担は同じになります。

大家さんが物保険を勧めているなら加入したくなければ断わればよろしいです。


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