中古マンションを購入しようと、近日中に契約をする段取りになっています。

で、不動産会社から事前に「重要事項説明書」のコピーを
受け取り読んでいたんですが、
特に注意する個所等ありますでしょうか?

自分で読んでよくわからないのは下記の2つです。

「登記簿に記載された事項」の中の
「建物・土地の所有権にかかる権利に関する事項」で
”土地の甲区 所有権敷地権”の項目だけ⇒「有り」
になっています(他はチェックなし)
これは問題ないのでしょうか?

「支払金又は預かり金の保全措置の概要」の
「保全措置」が「講じません」になっていますが
これは問題ないのでしょうか?

これから契約書や登記簿の写し等も見せて頂くよう
不動産会社に言おうと思いますが
そちらでも注意するべき個所等
(なんか抵当に入っていないかなど)
ありますでしょうか?

どなたかご存知の方、よろしくお願い致します。

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A 回答 (1件)

ともかく疑問点は不動産屋にしっかりと説明を聞くことです。


重要事項説明は契約までに取引主任者が説明する必要があり、主任者証を提示しなければ罰金刑もあります。(宅建業法35条)
契約書も事前に確認されるのであれば、重説も事前に口頭で説明を受けてはいかがでしょうか。(契約より事前に説明が必要とされています)

ご質問の内容は、取引主任者が説明すべきことばかりですね。

甲区とは所有権に関する記述の欄のことで、そこに敷地権があるということですね。マンションは土地を住人で共有(共同所有)していますので、他人の土地(一部自分の土地)に建物の権利があるので敷地権(敷地を利用する権利)があるのは普通です。設定しない場合もあるようですが。

保全措置は手付金など契約完了までに支払うお金がある場合に行わなければなりません。
中古物件ですので、代金の10%超または1000万円を超える金額をあなたが支払う場合に、保全措置が必要です。そうでなければ、保全措置はしません。
宅建業信用協会が手付け等の補償をしますが、上記はそれとは別に保全する必要がある場合に行うということですので、まずはご安心を。

契約書は解約や違約金に関する取り決め、あとローンがある場合、ローン特約の期限などでしょうか。
ここらがトラブルになりやすいです。

登記簿の写しは、当社では重説に付けてますが、抵当が付いているのは普通です。
通常は購入代金を全額支払った段階(決済)で、そのお金を銀行(債権者)に渡し、抵当権の抹消と同時に新しい所有者の所有権を登記します。
この辺りは司法書士の仕事です。
抵当権の金額は借入当時の金額しか書かれていないので、売買代金より大きな額が書かれていることもありますので、状況説明を求めれば良いでしょう。

契約に関しても、口頭で説明をもらえると思いますので、しっかりと疑問点を署名捺印するまでに解決することに努めてください。
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不動産競売でマンションがでています。このマンションは所有権の敷地権付きのマンションですが今回の競売では意識的に『敷地利用権なし』と明記して建物のみが競売になっています。評価も敷地権価格は含まれていません。競売の場合は敷地権付きマンションでも例外的に土地と建物を分離して譲渡できるのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 そのマンションの登記事項証明書(登記簿抄本)を見ないと何とも言えませんが、以下の回答は推測になりますが、参考になれば幸いです。
 おそらくそのマンションは、古いマンションで敷地権の登記がされる前に、当該専有部分に抵当権が設定されているが、土地の共有持分には、何らかの事情で抵当権が設定されていないのではないでしょうか。(建物の登記事項証明書で、抵当権設定登記のところに、「建物のみに関する」という記載がされているのではないでしょうか。
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Q登記事項証明書(登記簿謄本)に債権額の記載

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 素朴な疑問ですが、私は最後に入居(登記)なので他の方の分が全て記載されてるのでしょうね。と言う事は、最初の方は、後に入居した方に全て債権額を見られてると言う事ですよね。こういうものなのですか?
 不動産を購入したのが初めてなので・・・・
 なんか隣や向かいの方などと毎日 顔を合わすのに「この人 住宅ローンがたくさんあるのだなぁ」「私よりローンが少なくうらやましいなぁ」とつい思ってしまします。

Aベストアンサー

きっと見たのは道路の登記簿ですよね。共有持分にしてるいのでしょう。
そういうものです。

でも始めの人でも見たければ登記簿を取り寄せれば見れますよ。
登記簿は誰でも取り寄せることが出来ます。公開情報ですから。

ただ当初金額はわかりますが、幾ら返済して残金が幾らなのかまでは当然他人にはわかりませんが。

Q敷地権たる地上権の設定登記の抹消

『地上権が敷地権になった場合であっても、当該地上権の設定登記を抹消することは可能である。これは、地上権又は永小作権を抵当とした者がその権利を放棄しても抵当権者に対抗できないというような法律上の規定が存在しないからである。この場合、敷地権の登記名義人は、土地所有者と共同して地上権の抹消登記を申請し、次いで、専有部分の所有権登記名義人から建物の表題部の変更登記を申請し、区分建物についての敷地権の登記及び土地についての敷地権である旨の登記を抹消する。』

「敷地権の登記名義人」とは、専有部分の所有権登記名義人のこと?たくさんの人がいるうちの、誰がなるのですか?

「建物の表題部の変更登記」の所ですが、建物の表題部は一つしかないと思うけど、複数いる専有部分の所有権登記名義人のうちの一人が勝手に変えていいのですか?

具体的にどのような手続きがなされるのかわからないので解説よろしくお願いします。

Aベストアンサー

これは机上でのことでしよう。実務では、あり得ないです。
何故なら、専有部分の者が1人残らず、敷地利用権を放棄して抹消登記に協力するわけないからです。
おそらく、出題者か解説者は、敷地利用権の地上権を所有権に変更するときの登記方法だと思います。
その登記は、敷地利用権の登記する時点にさかのぼればわかることです。
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その登記は、専有部分の敷地権の割合が全部で100分の100になるよう全員が登記義務者となって、権利者は土地所有者です。
次に(実務では同時申請です。)各々の専有部分の敷地権の種類の地上権を抹消し所有権に変更します。
なお「建物の表題部は一つしかないと思うけど」と言いますが、区分所有法での表題部は「一棟の建物の表示」もあるし「敷地権の目的である土地の表示」もあるし、専有部分の建物の表示欄に「敷地権の種類」と「敷地権の割合」とあります。
それぞれ会得する必要もあります。

Q賃貸物件の登記簿謄本からオーナーの電話番号はわかりますか? 登記簿謄本は、パソコンにて見る事ができま

賃貸物件の登記簿謄本からオーナーの電話番号はわかりますか?
登記簿謄本は、パソコンにて見る事ができましたが、オーナーの名前しか解らない状態です。

Aベストアンサー

>オーナーの名前しか解らない状態です。
登記情報提供サービスであれば、所有者の住所の記載もありますが?それ以外のツールで調べられたのなら私には判りません。

さて、そのようにして住所が判っても、それは所有者の情報であって、「賃貸物件の貸主」なのかどうかは判りませんよ。やるだけやってみるというのなら止めはしませんが。
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Q登記簿の所有者の異なる取引について

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先日不動産屋とのやり取りの中で、売主は所有者の会社の代表であるらしいことがわかりました。しかし私が取り寄せた登記簿の所有者はその会社であるのですが、会社の代表個人と契約するのではなく、その会社と売買契約を結ばなければならないということでよろしいのでしょうか?

Aベストアンサー

既に会社と代表で売買契約を交わしているケースかと思います。
重要事項には売主と登記名義人が違うということで記載があるはずです。
その際、仲介会社は契約時に会社と代表で交わしてあるだろう契約書のコピーを添付資料として買主に渡さなければなりません。
ただ、金額の部分は消されてるはずです。

融資を受ける予定であるならもう一つ確認しないといけないところがあります。
連権登記なのか地位経緯継承契約なのかです。
連権登記とは会社→代表→motonokiさんへと順番に登記して行く方法です。
この場合融資を受ける際問題はたいして無いはずです。

地位経緯継承契約とは会社から直接motonokiさんへ登記する事です。
昔で言う中間省略ですね。
昨年の1月位?から可能となりました。
しかし未だに地位経緯継承契約を理解していない方も多く、連権登記ではないと融資できませんとなるケースもあります。

連権登記と地位経緯継承契約の違いは登記費用に出てきます
会社→代表→買主の場合会社→代表の所で登記費用が発生しますが、
地位経緯継承契約の場合
会社  →  買主となりますので会社→代表間で登記費用がなくなります。

まぁ万が一地位経緯継承契約だと融資が受けれないとなれば会社→代表と登記せざるおえないので問題は無いかと思います。

既に会社と代表で売買契約を交わしているケースかと思います。
重要事項には売主と登記名義人が違うということで記載があるはずです。
その際、仲介会社は契約時に会社と代表で交わしてあるだろう契約書のコピーを添付資料として買主に渡さなければなりません。
ただ、金額の部分は消されてるはずです。

融資を受ける予定であるならもう一つ確認しないといけないところがあります。
連権登記なのか地位経緯継承契約なのかです。
連権登記とは会社→代表→motonokiさんへと順番に登記して行く方法です。
こ...続きを読む

Q甲地と乙地を合筆します。

甲地と乙地を合筆します。

■甲地と乙地に異なる抵当権が設定されている場合、

抵当権を抹消をした上でなければ合筆できない。
抵当権消滅承諾書の添付した上での合筆はできないんですよね。

■甲地について要役地とする地役権の登記があって、乙地
と合筆する場合

地役権消滅承諾書を添付すれば地役権を抹消することができ、
合筆をすることができるんですよね。

抵当権または地役権が設定されている土地について、各々の
権利を抹消するのにどうしてこのような差があるのでしょうか?

それと、承役地の場合はどうして抹消せずに合筆できてしまう
のでしょうか?
次の所有者のことを考えると、承役地こそ、地役権を
抹消しないとややこしくなりそうに思うのですが・・・

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 まず、基本事項の確認をしてください。

「甲地と乙地に異なる抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消をした上でなければ合筆できない。抵当権消滅承諾書の添付した上での合筆はできないんですよね。」

 これは正しいです。

「甲地について要役地とする地役権の登記があって、乙地と合筆する場合地役権消滅承諾書を添付すれば地役権を抹消することができ、合筆をすることができるんですよね。」

 これは間違いです。抵当権、地役権を問わず、消滅承諾書を添付して合筆登記をすることはできません。ただし、甲地が承役地の場合、甲地の地役権を抹消しなくても、合筆登記ができます。(その場合は、地役権図面を添付する。)


>これは土地を分筆をしてから抹消して、合筆にもっていくという流れなのでしょうか。

 次のいずれかの方法によります。問題集に書いてあるのは、IIIの方法でしょう。

I
1分筆登記
2抹消登記(権利の登記)
3合筆登記

II
1分筆登記(消滅承諾書の添付)
2合筆登記

III
1分合筆登記(消滅承諾書の添付)

Q登記簿に載っていない建物の所有者の探し方

テナントととして借り受けたいと思っている物件なのですが、所有者が
わかりません。登記簿を見てみたのですが、そこの住所での登記はありませんでした。

こういう場合、所有者を見つけるためには一体どうしたらいいでしょうか?

Aベストアンサー

 こんばんは。
>登記簿を見てみたのですが、そこの住所での登記はありませんでし  た。

との事ですが、建物が立っている以上必ず登記がなされているはずです。
まず、再度管轄の法務局(出張所)へ行き、公図を見ます。(法務局に置いてある地図で公図NO(ナンバー)が各区画事に記載されています。)
その公図NOからyukizさんが借りたいと思う建物の所在(登記簿上の所在地)が分かりますので、下記の申請書で請求します。
登記事項証明書なら一通 1,000円←所有権移転が記載されている。
登記事項要約書なら一通 500円←現所有者のみの記載。
で申請出来ます。
建物の場合、家屋番号が必要なはずですが、未記載でもOKなはずです。
ですが、証明書に記載されている住所と現在住所が違う方がまれにいます。お引越しをして住所を変えていない。結婚して旧姓のままの方もいます。
その場合は、役所で住民票をあげて調べるのですが一般の方が他人の住民票を請求できませんので、専門職の方にお願いしなければいけません。例えば、不動産屋、あるいは、行政書士・土地家屋調査士とかです。

*法務局の方に「ここの所有者を調べたいのですが、どうすればいいですか?」と尋ねると親切に教えてくれますよ(o^-^o)

 こんばんは。
>登記簿を見てみたのですが、そこの住所での登記はありませんでし  た。

との事ですが、建物が立っている以上必ず登記がなされているはずです。
まず、再度管轄の法務局(出張所)へ行き、公図を見ます。(法務局に置いてある地図で公図NO(ナンバー)が各区画事に記載されています。)
その公図NOからyukizさんが借りたいと思う建物の所在(登記簿上の所在地)が分かりますので、下記の申請書で請求します。
登記事項証明書なら一通 1,000円←所有権移転が記載されている。
登記事項要...続きを読む

Q合筆について教えてください!

いつもお世話になります。
合筆(+分筆)について教えていただきたく存じます。

分筆登記の予定が合筆登記に途中に変更になったのですが、
土地家屋調査士の請求書は当初の見積もりのままで、
ビルダー経由で問い合わせても「分筆と合筆は同額だから」
とだけ調査士は言ってます。

(1)ネットで少し調べてみても
合筆は測量も不要のようですし一般に料金は分筆ほど
高いものとは思えないのですが、
「分筆と合筆は同額」というのは本当に正しいのでしょうか?

ちなみに通常登記に分筆登記を加えることで30万上乗せされています。
つまり合筆(二つを一つにした)だけで30万請求されています。

(2)それ以前に、我が家では合筆をするメリットがあったのかが
まず怪しいのです。
対応は老いた父が行っていたのではありますが、
調査士に合筆を勧められてしたとのことではありますが、
合筆するだけで30万もするなら頼むはずがなかったと言ってまして、
また調査士の方から料金の説明や見積もりもありませんでした。

父が確認しなかったことに過失はありますが、
調査士法では着手前に料金の説明をしなければならないとの
条項もあるようですし、
かつてのリフォーム詐欺のようなものに思えます。

もともと二筆とも自分の土地で、将来売却の予定もなく相続の
予定もないのに、わざわざ番地を合わせるメリットはあるので
しょうか?
それともやはり必要のない業務提案だったのでしょうか?

なにとぞ、お知恵をかして頂きたく存じます。

いつもお世話になります。
合筆(+分筆)について教えていただきたく存じます。

分筆登記の予定が合筆登記に途中に変更になったのですが、
土地家屋調査士の請求書は当初の見積もりのままで、
ビルダー経由で問い合わせても「分筆と合筆は同額だから」
とだけ調査士は言ってます。

(1)ネットで少し調べてみても
合筆は測量も不要のようですし一般に料金は分筆ほど
高いものとは思えないのですが、
「分筆と合筆は同額」というのは本当に正しいのでしょうか?

ちなみに通常登記に分筆登記を加え...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちわ。
tamatama10さんの投稿のみで推測させていただきます。

(1)分筆登記と合筆登記費用
一般的に土地家屋調査士の費用というのは
(1)調査業務 (2)測量業務 (3)登記申請手続 (4)書類の作成等
に別れています。

上記のうち、報酬額の比率が高いのは(1)と(2)である場合が多く
(3)の登記申請手続自体は、登記内容によってそれほど大差が
生じるわけではありません。

隣接土地所有者との立会いまでは業務が進み、結果的に不調に
終わっているようですので、
分筆登記のための(1)調査業務と(2)測量業務 + (3)合筆登記申請
という形で請求されているのではないでしょうか。

お調べになったとおり合筆登記自体には測量業務は不要です。
ただ、結果的に分筆登記ができなかっただけであり
そこまでの間に調査業務や測量業務はおこなったのだから
その費用は請求します。ということではないかと推測します。

(2)合筆のメリット
これはケースバイケースなのでなんとも言えません。

財産管理上、数筆よりも一筆の方が都合良いとか
抵当権設定などをする場合も一筆だけのほうが数筆よりも
費用も安くすむなど、一般的な合筆のメリットというものはあります。
ただし今回のケースで必ずしも合筆の必要性があったのかは
少々疑問に思わないでもないですが、詳細がわからない以上
なんとも言えないとしか言えません。

あくまでも推測を交えて書かせていただきましたが
いずれにしろ、ここまでお客様に不信感を与えるような仕事の仕方は
プロ以前の問題のような気がします。
納得がいかないようでしたら、お住まいの都道府県の調査士会に
ご相談されたらいかがでしょうか。

最後になりますが、現在調査士には報酬規程というものはなく
あくまでも自由競争です。そして調査士の仕事は成功報酬では
無いということも付け加えさせてください。

こんにちわ。
tamatama10さんの投稿のみで推測させていただきます。

(1)分筆登記と合筆登記費用
一般的に土地家屋調査士の費用というのは
(1)調査業務 (2)測量業務 (3)登記申請手続 (4)書類の作成等
に別れています。

上記のうち、報酬額の比率が高いのは(1)と(2)である場合が多く
(3)の登記申請手続自体は、登記内容によってそれほど大差が
生じるわけではありません。

隣接土地所有者との立会いまでは業務が進み、結果的に不調に
終わっているようですので、
分筆登記のための(1)調査業...続きを読む

Q区分所有の登記簿謄本の取り方教えてください

今度区分所有の登記簿謄本を取りに行くのですが、
初めてなので取り方を教えてください。

取り方というか、わからなければ法務局で聞けばいいのですが、
事前に調べていくものとか持ち物とかが知りたいです。
建物の住所とその部屋番号だけわかっていればいいのでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

住所というよりも地番というものです。おそらく法務局にブルーマップという地図があるので、対象地を探してみてください。住所と同じ場合もありますが、違う数字の場合もあります。


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