中古マンションを購入しようと、近日中に契約をする段取りになっています。

で、不動産会社から事前に「重要事項説明書」のコピーを
受け取り読んでいたんですが、
特に注意する個所等ありますでしょうか?

自分で読んでよくわからないのは下記の2つです。

「登記簿に記載された事項」の中の
「建物・土地の所有権にかかる権利に関する事項」で
”土地の甲区 所有権敷地権”の項目だけ⇒「有り」
になっています(他はチェックなし)
これは問題ないのでしょうか?

「支払金又は預かり金の保全措置の概要」の
「保全措置」が「講じません」になっていますが
これは問題ないのでしょうか?

これから契約書や登記簿の写し等も見せて頂くよう
不動産会社に言おうと思いますが
そちらでも注意するべき個所等
(なんか抵当に入っていないかなど)
ありますでしょうか?

どなたかご存知の方、よろしくお願い致します。

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A 回答 (1件)

ともかく疑問点は不動産屋にしっかりと説明を聞くことです。


重要事項説明は契約までに取引主任者が説明する必要があり、主任者証を提示しなければ罰金刑もあります。(宅建業法35条)
契約書も事前に確認されるのであれば、重説も事前に口頭で説明を受けてはいかがでしょうか。(契約より事前に説明が必要とされています)

ご質問の内容は、取引主任者が説明すべきことばかりですね。

甲区とは所有権に関する記述の欄のことで、そこに敷地権があるということですね。マンションは土地を住人で共有(共同所有)していますので、他人の土地(一部自分の土地)に建物の権利があるので敷地権(敷地を利用する権利)があるのは普通です。設定しない場合もあるようですが。

保全措置は手付金など契約完了までに支払うお金がある場合に行わなければなりません。
中古物件ですので、代金の10%超または1000万円を超える金額をあなたが支払う場合に、保全措置が必要です。そうでなければ、保全措置はしません。
宅建業信用協会が手付け等の補償をしますが、上記はそれとは別に保全する必要がある場合に行うということですので、まずはご安心を。

契約書は解約や違約金に関する取り決め、あとローンがある場合、ローン特約の期限などでしょうか。
ここらがトラブルになりやすいです。

登記簿の写しは、当社では重説に付けてますが、抵当が付いているのは普通です。
通常は購入代金を全額支払った段階(決済)で、そのお金を銀行(債権者)に渡し、抵当権の抹消と同時に新しい所有者の所有権を登記します。
この辺りは司法書士の仕事です。
抵当権の金額は借入当時の金額しか書かれていないので、売買代金より大きな額が書かれていることもありますので、状況説明を求めれば良いでしょう。

契約に関しても、口頭で説明をもらえると思いますので、しっかりと疑問点を署名捺印するまでに解決することに努めてください。
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Aベストアンサー

 そのマンションの登記事項証明書(登記簿抄本)を見ないと何とも言えませんが、以下の回答は推測になりますが、参考になれば幸いです。
 おそらくそのマンションは、古いマンションで敷地権の登記がされる前に、当該専有部分に抵当権が設定されているが、土地の共有持分には、何らかの事情で抵当権が設定されていないのではないでしょうか。(建物の登記事項証明書で、抵当権設定登記のところに、「建物のみに関する」という記載がされているのではないでしょうか。
 そして、その抵当権が実行されたが、土地には抵当権が設定されていませんので、敷地権になっている土地の共有持分は、競売の対象になっていないのではないかと考えられます。

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いつからでも使えるよう電気線の配線工事も全て終わっていて、今月から家賃も発生するのに電気が来ていないので稼働できません。

重要事項説明書の電気の欄には100ボルト単層、200ボルト単層としか書かれていませんが、不動産屋も工場に使うと知っているのに動力が引けない場所、とは聞いていません。

電気の欄に動力という事が書いてなければ、書いていないことは責任はないという事なのでしょうか?

これは重要事項説明違反にはならないのですか?

詳しい方がいたら、教えて下さい。

Aベストアンサー

>店舗賃貸 重要事項説明にない項目は重要事項説明違反にならないのですか?
なりません。

宅地建物取引業法
第35条  宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

4  飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)

現況を書けば良いのでこの説明で十分です。
工場だから必ず動力線や高圧線の引き込みがいる物ではありません。
必要と思い記述がないのなら電力会社や不動産屋に確認するのが常識のある大人の行動でしょう。

>店舗賃貸 重要事項説明にない項目は重要事項説明違反にならないのですか?
なりません。

宅地建物取引業法
第35条  宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる...続きを読む

Q敷地利用権の利用権の意味とは

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>一階は賃借権、2階は所有権という型もありえるのでしょうか?

一般的に、一棟の建物は1人の所有か又は共有持分権で所有しています。
しかし、一棟の建物を複数に区分し、その各々を独立した所有権とすることを定めた法律が区分所有法です。
だから「一階は賃借権、2階は所有権」と言うことはあり得ます。
しかし、一階の賃借権者は、一階の所有者から借りている者です。
1階と2階の所有者が違うならば、区分所有法による建物です。
今回のご質問は敷地利用権ですから、土地との関係を考えます。
上記のような建物の場合、例えば、1階の所有者がAさんとし、2階の所有者がBさんとした場合、AさんとBさんがCさん所有の土地を借りて建てた建物ならば、A・Bさんの敷地利用権は賃借権に基づくものです。
Aさん又はBさん所有の土地でも敷地利用権は賃借権に基づくものです。(自己借地と言います。)
なお、土地を借りる方法も2つあります。
賃借権と地上権ですが、前者は貸し借りを債権的に決める方法と、後者のように物権的な設定契約があります。
99%以上が前者ですが、後者もたまにあります。
このように、土地を利用できる権利は、所有権に基づくもの、賃借権に基づくもの、地上権に基づくものなどあります。
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へンの例は例外ですから省きます。

>一階は賃借権、2階は所有権という型もありえるのでしょうか?

一般的に、一棟の建物は1人の所有か又は共有持分権で所有しています。
しかし、一棟の建物を複数に区分し、その各々を独立した所有権とすることを定めた法律が区分所有法です。
だから「一階は賃借権、2階は所有権」と言うことはあり得ます。
しかし、一階の賃借権者は、一階の所有者から借りている者です。
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今回のご質問は敷地利用権ですから、土地との関係を考えます。
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Q重要事項説明書と契約書の説明

さきほど賃貸住宅の入居の手続きをしたのですが
契約書は今、作成中で
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これは適法なのでしょうか?

まだ契約書には押印していないので
契約内容が不明な点があれば
不動産屋に行くつもりはしています。

なお、重要事項説明は、不動産屋さんで、
ちゃんと主任者に説明してもらいました。

ちょっと迂闊すぎた・・・。

Aベストアンサー

物件自体は気にいってるんでしょうか?
賃料・敷金・礼金に合意しているなら
賃貸の契約内容で気にかけるとしたら
解約の通知が1ヶ月前か2ヶ月前か位です。
あとはどこの契約書も大差ありません。
流して問題ないと思います。
そもそも契約内容を変更してくれるとも思えません。
賃貸の不動産屋は基本的にオーナー重視です。

Q所有権の取得時効についての質問です。

民法162 条 「所有権の取得時効」についての質問です。

登記上は祖母名義の土地&家屋を母の死後23年占有しています。祖母の子弟は4人で全員死亡しています。
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祖母の死後60年以上経過した現在、遺産分割協議などは不可能です。
「所有権の時効取得」で所有権を得たいと思います。具体的な方法を教えてください。

Aベストアンサー

相続がからんでいれば時効取得はできないという訳ではありません。
判例(最判昭47.9.8)によれば自分が単独で相続していた等、自主
占有の事情があれば時効取得を認めています。

ですので時効取得したいのであれば、単独相続したとか単独贈与受けた
などの事情を主張する必要があります。その際にはかなり荒っぽい方法
も必要かもしれませんが、他法定相続人が当該物件に無関心であれば
時効取得の可能性は無い訳ではないと思います。

この先は法律専門家に相談したほうがいいと思いますが、相談される
際には、土地登記簿謄本と法定相続人の戸籍(死亡者はその配偶者や子
まで)を持参したほうがいいでしょう。

Q不動産売買契約書と重要事項説明書について

先日4/30に土地購入に当たり、不動産売買契約書と重要事項説明書にサインしました。
ところが昨日なって、宅建を持っている兄弟と電話で話していたら
その契約書と説明書はおかしいでと言われました。

具体的には、不動産売買契約書は1/8ページから7/8,8/8ページに飛んでいます。
所在、地番、地目、地積、土地代金、契約締結時支払い(5%払いました)のみ記入があり、
その他には記入がありません。
それが1/8ページです。
7/8ページには特約条項としてローン不成立の場合、契約は解除とする。
(受領済みの契約金は利息なしで返金します)の一行だけ。
8/8ページは売主、買主、媒介業者、取引主任者の欄で、
今回はすべて○○住建(株)です。(買主以外)

重要事項説明書も1/10,2/10,10/10とページが飛んでいます。
添付書類もなしです。
載っている内容は、宅地建物取引業者、地番と登記簿面積、
実測面積だけであとは何も記載がありません。
購入した土地とこの○○住建(実際には隠居後の家)はすぐ近所にあり、
信用できるとは思うのですが(いなかでもありますし)
こんなに不誠実なのでは、白紙撤回したくなりました。
兄弟は役場に相談に行けば、いろいろ分かると教えてくれました。
この契約書は契約書と言えるでしょうか。お詳しい方がおられましたらどうぞ、よろしくお願いいたします。

先日4/30に土地購入に当たり、不動産売買契約書と重要事項説明書にサインしました。
ところが昨日なって、宅建を持っている兄弟と電話で話していたら
その契約書と説明書はおかしいでと言われました。

具体的には、不動産売買契約書は1/8ページから7/8,8/8ページに飛んでいます。
所在、地番、地目、地積、土地代金、契約締結時支払い(5%払いました)のみ記入があり、
その他には記入がありません。
それが1/8ページです。
7/8ページには特約条項としてローン不成立の場合、契約は解除とする。
(受領済...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。笑うような事案ですが・・・
その業者も全国宅地・・・か全日本・・・かの不動産協会に加盟
していると思います。
協会のセンターで無料で契約書や重要事項はダウンロード出来ますので
その様式でもう一度作り直してもらってはいかがですか?
それを拒否されるようなら、解約やその他の手段に出れば良いのでは?
ローン条項は付帯している事から、悪意がありそうしているという感じ
では無いと思います。瑕疵担保の記載も無ければ、業者はあなたに対し
て、半永久的に瑕疵担保を負担することになるという、非常に不利な
内容にもなっている訳です(業法では2年以上)
どうしても納得できないという事であれば、県の建築宅地課への苦情
となり、指導はされますが業法違反=契約書は無効という事にはなり
ませんので、先方が応じなければ裁判となるでしょう。
まずは売主の「姿勢」を良く確認してください。悪意があるのか?
無いのか?反省して多少の値引きでもしてくれたら、納得できませんか
ね?

Qntt西日本とyahooBBの違いについて

最近、インターネット環境を整えようと、NTTフレッツ光と契約して、インターネットをしているのですが、
資料がいろいろ届いて、yahooBBとNTT西日本の資料が何種類か?届いているのですが、
yahooBBとNTT西日本というのはどういった違いなのでしょうか?
自分はどちらと何を契約しているのものなのでしょうか?
契約時にセキュリティソフトがタダで使えるという話を聞いていたので、早速、セキュリティソフトをいれようとしたのですが、わからなくて、yahooBBさんに電話したのですが、
その件に関してはNTT西日本さんに聞いてくださいと言われて、NTT西日本さんに聞きました。
また分からなかったので、NTT西日本さんに電話したら、それはyahooBBさんに聞いてくださいと言われました。
結局、違いというのがよく分からない状態です。
簡単でもいいので、yahooBBとNTT西日本の違いについて教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

NTT西日本は、ご自宅までの回線を管理している会社です。
その先につながっているインターネット接続のコンピュータを
管理している会社がソフトバンクBB(ヤフー)です。それぞれ、
作業分担して、接続のための業務に貢献しています。

NTT西日本からセキュリティ対策ツールが
1台無料で使える回線契約があります。
参考URL参照。

yahoo!BBでは、月額有料での提供サービス
 BBセキュリティがあります。
http://bbservice.yahoo.co.jp/service/bbsecurity/

無料で使えるというのは、security対策ツールの
事を指していると思います。

電話した時に、そのことを正しく相手に伝えないと
話が変な方向に向いてしまいます。自分なりの
言葉では、通じないので、正式な名称を伝えるよう
注意しましょう。言葉のあやで誤解が生じてしまった
かもしれませんよ。

yahoo!BBにNTT西日本のサービスの話をしても、
それはNTTに聞いてといわれます。

NTT西日本に、ウィルス対策ソフトの話をするときに、
security対策ツールのインストールはどうするの?
と聞いてもらうと、案内が受けられます。

NTT西日本のサイトに解説の動画もあるので、
参考に見てください。見て自分で出来そうと思ったら、
とりあえず試しましょう。
http://f-security.jp/v6/support/easy/guide_1_n_menu.html

私は東日本なので、西日本のCDはよくわからないのですが、
NTTから一緒に届いているCD-ROMにセキュリティ対策ツールの
設定も入っていないでしょうか? 入ってなくても、上記の方法で、
NTT西日本のサイトからダウンロードできるようになっています。

参考URL:http://flets-w.com/security/

NTT西日本は、ご自宅までの回線を管理している会社です。
その先につながっているインターネット接続のコンピュータを
管理している会社がソフトバンクBB(ヤフー)です。それぞれ、
作業分担して、接続のための業務に貢献しています。

NTT西日本からセキュリティ対策ツールが
1台無料で使える回線契約があります。
参考URL参照。

yahoo!BBでは、月額有料での提供サービス
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http://bbservice.yahoo.co.jp/service/bbsecurity/

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Q重要事項説明書と契約書のコピーについて

重要事項説明書と契約書のコピーについて

30歳。既婚男です。

この度、中古マンションの購入を考えており、
何件か回った後、購入を希望する物件が見つかりました。

購入意思を担当営業に伝え、
契約の前に重要事項説明書と契約書のコピーを希望したところ、
コピーして渡すことは出来ませんと言われました。
(営業所に出向いて見ることは出来ます、と言われました)

コピーを渡せない理由として、
個人情報があるため(登記情報だったり)と言われました。
会社の方針で渡せないのですか?と聞いたところ、
その辺は曖昧にされ、個人情報を繰り返すばかりでした。

ここで質問があります。

重要事項説明書のコピーは契約の前には一般的には頂けるものだと思っていのたですが、
上記のように貰えないこともあるのでしょうか?

大きな買い物になるので、出来れば書類を確認し、
自分自身が納得してから、購入をしたいと思っているのですが...。

物件自体はとても気に入っております。

Aベストアンサー

現在の所有者に配慮して
契約書と重説のコピーは渡せないと言ったのではないでしょうか。
個人情報と言うであれば
そこはマジックで消すなりして下さいと言ってはどうですか?
だけど住所がわかっているのですから法務局で謄本を取ってこちらで所有者など調べれますから何故隠すか理解できませんね?

私はお客様が希望されたり必要性があると思えば言われなくてもコピーは事前に渡してますよ。

何ら法的に問題ありませんから。

不信感をもたれたなら
契約行為は現地、仲介業者の会社、あなたの自宅では契約を締結しない方が良いですよ。

喫茶店やファミレスで
契約すればクーリング・オフが適応されますから
やめたとなっても手付金を没収されずに解約できます。手付放棄にならないけど相手が売るのやめると言っても倍返しにもなりませんけど。

Q敷地権たる地上権の設定登記の抹消

『地上権が敷地権になった場合であっても、当該地上権の設定登記を抹消することは可能である。これは、地上権又は永小作権を抵当とした者がその権利を放棄しても抵当権者に対抗できないというような法律上の規定が存在しないからである。この場合、敷地権の登記名義人は、土地所有者と共同して地上権の抹消登記を申請し、次いで、専有部分の所有権登記名義人から建物の表題部の変更登記を申請し、区分建物についての敷地権の登記及び土地についての敷地権である旨の登記を抹消する。』

「敷地権の登記名義人」とは、専有部分の所有権登記名義人のこと?たくさんの人がいるうちの、誰がなるのですか?

「建物の表題部の変更登記」の所ですが、建物の表題部は一つしかないと思うけど、複数いる専有部分の所有権登記名義人のうちの一人が勝手に変えていいのですか?

具体的にどのような手続きがなされるのかわからないので解説よろしくお願いします。

Aベストアンサー

これは机上でのことでしよう。実務では、あり得ないです。
何故なら、専有部分の者が1人残らず、敷地利用権を放棄して抹消登記に協力するわけないからです。
おそらく、出題者か解説者は、敷地利用権の地上権を所有権に変更するときの登記方法だと思います。
その登記は、敷地利用権の登記する時点にさかのぼればわかることです。
区分所有建物に敷地権登記すれば、土地に対して「敷地権たる登記」しているので(今回は「地上権」ですが)、土地に対するその登記の抹消しないと次の土地の処分行為はできないです。
その登記は、専有部分の敷地権の割合が全部で100分の100になるよう全員が登記義務者となって、権利者は土地所有者です。
次に(実務では同時申請です。)各々の専有部分の敷地権の種類の地上権を抹消し所有権に変更します。
なお「建物の表題部は一つしかないと思うけど」と言いますが、区分所有法での表題部は「一棟の建物の表示」もあるし「敷地権の目的である土地の表示」もあるし、専有部分の建物の表示欄に「敷地権の種類」と「敷地権の割合」とあります。
それぞれ会得する必要もあります。

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。尚契約書作成に当たり1万5千円の印紙代を売主と私の折半で負担既に本日しています。
どなたか詳しい方/専門の方、教えて下さい。

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