老後に老人ホームに入る前にすべき事について

Question

私は現在65歳で独身、家族無しです

老後が心配になって色々検討しているところなのですが
老人ホームに入るための資金をどうやって捻出しようか悩んでいます

現在の貯金額からすると85歳で有料老人ホームに入るにはギリギリの貯金額になりそうなので対策を考えました
特養は安くて良いのですが順番待ちがかなりあってなかなか入れないと聞きますので有料老人ホームに入るしかないかと思っています

私には土地があるのでそれを売ってホームにはいる資金にしようと考えました
そこでリースバックという方法を取れば
80歳で土地を売って（80歳くらいなら土地を売る折衝を不動産屋とできるかなと思っています）85歳まで自分の家で過ごしてその後ホームに入れば有料老人ホームでも資金的に安心して入れるかなと思いました

■質問
リースバックという方法で土地を売ると
1.土地の評価額を下げられてしまうのでしょうか？
不動産屋からすると私が家に滞在している約5年間、土地を運用できないのでその分評価額を下げられてしまうのかなと思いました

2.土地を売った約5年の間にその不動産屋が倒産してしまったら私はその家に住み続けることができなくなってしまうのでしょうか？
土地を売ったお金は得られていると思いますが、約5年間、家に住み続ける権利は無くなってしまうのでしょうか？
3.その他リースバックのデメリットについてご存じでしたら教えていただきたいです

上記1～3項の疑問について回答をお願いいたします。

zircon3 · Accepted Answer

No.3です。

> リバースモーゲージは検討したのですが
土地を抵当に入れて借金するということなのですが、ホームの不足分を借金してそのお金でホームに入って、その後死亡した場合、私の土地はどうなるのか？

所有する土地＆建物に契約先金融機関の抵当権が引かれ、契約者が亡くなられた際にはその金融機関がそれを他に売却することで契約者に貸していたお金の元本の返済がされる・・・というものです。売却せずに亡くなられた方の預金で支払うことも可能で、預金残高が借入金の元本以上にあれば土地＆建物の抵当権は解除されます。
その辺の細かな所は金融機関のカタログなどを参照したり金融機関に直接質問されるなどなさってみてください。
金融機関によっても細かな違いがあるように思いますし。

参考まで。

zassoo2111 · Answer

質問者様は、相続人（甥・姪など）がいないということですね？
相続人がいないなら、死去したときに、財産は国に没収です。
家は、国が競売して、国の収入として活用すると思います。
ところで,
有料老人ホームに入居しているときに、金銭が残り少ないという状態になるかもしれません。
老人ホームは金銭に困っていても、利用可能な方法はあるのです。
有料老人ホームの費用負担に関しては、低年金で貯金が残り少なくなっている状況なら、生活保護で施設費用を負担することもできます.
つまり、
たとえば、施設への費用負担（食費・光熱費相当額など）が月１２万で、本人の老齢年金が月５万なら、差額の７万を生活保護で支払うということです。
ただし、格安な有料老人ホームの利用に限られます。

zassoo2111 · Answer

リースバックは推奨できないかもしれません。
老齢年金受給額は不十分なのでしょうか？
『持ち家』に住んでいるなら、一つの方法ですが、リバースモーゲージは持ち家(土地も含めて)の資産価値を取り崩しながら、〔お金〕を受け取ります。
持ち家(土地も含めて)の資産価値が高いが、持ち家を売却しないで、月々、〔お金〕を受け取りたいという人には、お勧めの方法です。
各銀行などで実施してますが、例として
↓
リバースモーゲージ| 東京スター銀行
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/reverse_mortgage/
上記URLは一つの例です。
様々な事業者がリバースモーゲージを実施していますから、検索してみれば多くの情報があると思います。
リバースモーゲージで得た金銭の利用目的は制限はないので、たとえば、住居の修繕費に活用もよいと思います。
老人ホームに入ったら、残金を精算すればよいと思います。
ところで,
特別養護老人ホームは、待機者がかなり多くいます。
そのようなわけで、有料老人ホームに入居する人々が多いのです。
一般的には大都市では高くて農村部は安いです.
全国のどこの老人ホームに入居してもよいので、格安な所に入居がよいかもしれません.

zircon3 · Answer

No.2です。

> 現在の貯金額からすると85歳で有料老人ホームに入るにはギリギリの貯金額になりそうなので対策を考えました

自身の想定寿命を何歳から何歳の範囲と想定し、現在からそれまでの間どのような住まいとその費用を見込むのはとても重要なことです。
しかし、費用を考える場合は出る方だけでなく入る方もしっかり計画する必要があります。
具体的には・・・。

＜歳出＞
・施設に入るのを何歳と見込み、その年齢に達するまでの間の費用をどのように見込むか
　（固定資産税や健康保険、自宅の修繕や金額がそれなりになる給湯器や白物家電などの買い替えといったことも含む）

＜歳入＞
・公的年金額の確認
・満期型生命保険や個人年金保険などその他の収入の有無の確認

で、上記を把握したうえで現時点での金融資産が老人ホームへの入居を希望する年齢までどのように減少していくかを確認するのが第一歩。

次に、現時点での金融資産のうち例えば3分の1を年率3%とか5%といった比較的低い利率（株式配当重視の投資信託など）で運用できた場合、老人ホームへの入居を希望する年齢で金融資産はどうなるかといったことを試算するのが第二歩。

そこに自宅を処分した場合の額を入れてどうなるか・・・ですね。
リースバックが現実的でない場合、金融資産の状況によってはリバースモーゲージの方が現実的ということもあります。

参考まで。

zircon3 · Answer

> リースバックという方法で土地を売ると
> 1.土地の評価額を下げられてしまうのでしょうか？

はい。
数年後の不動産動向を予想し、そこにリスク要因を上乗せして・・・ということになりますので普通に売却する際より安くなるのが殆どでしょう。

> 2.土地を売った約5年の間にその不動産屋が倒産してしまったら私はその家に住み続けることができなくなってしまうのでしょうか？

土地・建物の所有権はリースバック先の会社にありますので、倒産時に何処かの会社に売却される可能性はあります。
そうなった場合、一般的に契約内容は買い取り先の会社などに引き継がれますが、実際にどうなるかはわかりません。買い取った会社次第でしょう。

ちなみにリースバック契約で5年間住める会社を確認済でしょうか？

> 3.その他リースバックのデメリットについてご存じでしたら教えていただきたいです

Googleなどで「自宅　リースバック　デメリット」といったキーワードで検索されると様々な会社や個人が発信されている情報がみつかると思います。
できるだけ公平な立場で書いていそうな所のものを参照されるとよいです。

参考まで。

momo-kumo · Answer

>2.土地を売った約5年の間にその不動産屋が倒産してしまったら
買取業者は、逃げない借り手がついた収益物件として転売するので、その心配はありません。

>3.その他リースバックのデメリットについてご存じでしたら教えていただきたいです
家を手放したと周りから見られないためにリースバックを利用する場合は、売主の足元を見て買いたたきます。
また、家賃も高めに設定しても、周囲にバレたくないと思えば請け負れるしか
ありません。
普通に売却すれば新築や改装済みの綺麗な部屋に住めます。
リースバックだと古屋に住むことになります。

老後に老人ホームに入る前にすべき事について

質問者様は、相続人（甥・姪など）がいないということですね？

No.3です。

リースバックは推奨できないかもしれません。

No.2です。

> リースバックという方法で土地を売ると

>2.土地を売った約5年の間にその不動産屋が倒産してしまったら

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