個人間での土地売買について質問です。

数年前に亡くなった私の父が所有していた土地には、以前から高齢の借地人（以下、Ａとします）が一人で暮しており、Ａから亡父に毎年の借地料が納められていました。
相続の際、この土地について少し調べ見たところ、亡父とＡの間に書面による貸借契約は無く、家屋は不動産登記もされていない事が判りました。
あまりにも面倒な相手なので、当時「代金は要らないから土地を引き取って貰えないか？」と持ち掛けたのですがＡからは「自分には子供もいないので、今は必要だが将来的には要らなくなる土地だ」と拒否されてました。

今年になってＡが認知症を患い、Ａの妹（以下、Ｂとします）と弟（以下、Ｃとします）で話し合って、介護施設に入所させたとの連絡をＢから受けました。
その際、私から「土地が不要になるのなら更地に回復して欲しい」と話したところ、Ｂは「無償に近い譲渡という条件でならＣが土地の引取りに同意している」と切り返して来ました。

私としてはＢの身勝手な言い分が少し癪には触りますが、田舎で資産価値が無い土地ですし、相手方の気が変わらないうちにさっさと名義変更まで済ませてしまいたいのですが、Ｂは司法書士への報酬などは用意する意思が無い様子です。

私は不動産取引など全くの素人ですが、亡父から相続した際の登記は全て自力で行いました。
売買と相続で必要書類等が違うことは承知していますが、その上で出来る限り費用をかけずに、この土地を手放す妙案はありますか？

（補足）
・地目は宅地で無抵当
・固定資産税の評価額は450万円程度
・無償譲渡では無く売買という形にしたい（代金は１円でも）

以上、長文での質問となりましたがよろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2024/08/09 07:32

No.2　再回答

＞この事で一度ご相談に伺った代書屋さんでは「半ば脱法的な行為に加担することは出来ない」とでも言いたげで、引き受けに難色を示されてしまいました。

「代書屋」とのことだけど、難色を示したのは行政書士では？
あるいは旧借地権を知らない若い世代とか。
依頼するなら司法書士の方がベター。
代書業を主に営んでいる行政書士のセンセイは行政書面を作成することには長けているけれど、そのほかの法律には疎いことが珍しくないので。

本件では、少なくとも質問文と№２の回答には脱法行為は含まれていない。
ただの底地権の売買。
そのセンセイの発言「半ば脱法行為」の『半ば』という枕言葉がつくあたり、法律や判例が分かっていない証拠。
そこが理解できないセンセイには本件は扱えない。
（いや、まさか脱法行為を理由に渋るセンセイがいるとは、、、そんな難しい案件ではないんだけどねぇ）

違法性について。
本件は旧借地権と推定するけれど、底地権の売買には借地人の合意は不要。
借地人Aの意思能力の有無も無関係。
１円で売買契約（低廉売買）を結ぶことも、親子間（相続税逃れ）でもないので問題はない。
余談ながら、贈与契約（０円で譲渡）もいいが、売買も贈与もどちらも贈与税の要素に変わりはなく、１円売買でも０円譲渡でも他人同士では不自然なのも変わらない。
表面上は、認知症Ａの親族がＡの住まいを維持するために地主から底地を買い取るということで、これは特に不自然なことはない。
また、贈与税が課税されてもそれを滞納するかどうかは買い手側の税務の問題であり、売買そのものには無関係。
B夫婦が、Cに対して贈与税やAの持ち家の処分などの負担を押し付けようとしているのは、ABCの兄弟間の問題であり、売買とは無関係。
質問者が、BCと共謀してAの持ち家や借地権まで処分や譲渡しようというなら、確かに脱法行為になるけれど、本件ではそういう要素もない。


司法書士ではなく代書屋に依頼したいなら、別の代書屋に依頼してみては？
例えば、詳しいいきさつは説明せずに、「この土地の売買契約書と登記申請書類を作って欲しい。売買金額は未定なので後で書き入れられるように空欄で」くらいでいけるのでは。
書類作成だけなら嫌がられないのではないかな。


半ば脱法行為ということなら他にもいくらでもやり方はある。
でも本件では半ば脱法などやらずとも処理ができる案件。
繰り返しになるけれど、ただの底地権の売買なんだよね。。。

この回答へのお礼

重ねてのご回答ありがとうございます。
また、お礼が遅くなり申し訳ありません。

＞司法書士ではなく代書屋に依頼したいなら、別の代書屋に依頼してみては？

当初は自ら法務局へ登記手続きに行く前提で、登記申請書と原因証明情報の作成のみを行政書士に依頼する事を考えていましたが、それより多少費用は掛かっても。司法書士に登記手続きまで任せてしまうのが良いですね。
お盆休み明けの来週早々にでも何件か電話して、感触の良さそうな司法書士の先生に話を持ち込んでみます。

お礼日時：2024/08/13 00:12

No.4 回答者： acnc 回答日時： 2024/08/07 12:19

Ｃが土地の引取りに同意している

＝　Cへ1円でも100円でも譲渡して終了です。

譲渡税が発生する場合

こちら側ではありませんので

利を得る側

手に入れる側なんですよ

この回答へのお礼

お礼日時：2024/08/07 21:02

No.3 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2024/08/07 08:27

＞Ｂは「無償に近い譲渡という条件でならＣが土地の引取りに同意している」と切り返して…

建物はどうすると言っているのですか。
建物ごと「無償に近い譲渡」を希望しているのですか。

そもそも建物は誰の者なのですか。
亡父ですか、借地人Aですか。

＞亡父から相続した際の登記は全て自力で行いました…

なら、もう少しがんばれば贈与による移転登記も自力でできますよ。
法務局の事前相談などを活用することです。
(某法務局の例)
https://houmukyoku.moj.go.jp/fukui/page000001_00 …

＞・無償譲渡では無く売買という形にしたい（代金は１円…

それはそれで考え方の一つとしていいですけど、不動産屋の売買時価より極端に安ければ、安い分が税法上の贈与と見なされ、贈与税が発生します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

贈与税は、もらった者に課せられる税で、あげる側のあなたには関係ありません。

とはいえ、もらった者が申告しなかったら、忘れたころになって税務署からもらった者に
「不動産取得に関するおたずね」
が郵便で届きます。

このとき、あなたに対し
「そんなこと聞かされていなかった。なんで隠していたんだ。」
などと逆恨みされないようご注意ください。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

＞建物はどうすると言っているのですか。
　建物ごと「無償に近い譲渡」を希望しているのですか。

建物を含め外構、植栽、埋設物を全て撤去して原状回復したうえで土地を返却してもらうか、もしくは現状で底地を買い取って貰うかの二者択一です。
但し、相手方が買い取りに応じるなら、移転登記にかかる登録免許税などの費用等も含めて、実質（相手方にとって）無償となる条件で話を纏めたいのです。
つまり平たく云えば、相当な費用を私が負担してでも、さっさとこの土地を手放してしまいたいのです。

お礼日時：2024/08/07 21:01

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2024/08/07 08:27

案件としてそう難しくはないけれど、素人には荷が重いと思うよ。

相手もきちんとした話し合いができる相手ではなさそうだし。（＝協力を得られない、むしろ足を引っ張る）
専門家に依頼することをお勧めする。


自分でやる場合のやり方はこんな感じ。
相続登記を自分でやったということだから登記に関しては簡略する。

１．「土地」の売買契約書を作成する。（＝登記必要書類の1つ）
　　ネットで無料でダウンロードできるような簡単なものでいい。
　　※登記に必要な情報が記載されること

２．相手（C)と売買契約を結ぶ。
　　額面は１円でいい。

３．登記必要書類をそろえる。
　　相手（買主）がそろえる書類の一覧表も作って渡すといい
　　なんなら役所などへ一緒に連れて行ってもいい

４．買主をつれて登記所で登記申請する


本件の場合、厳密に言えば底地権の売買ということになる。
借地人Aが生存しているので借地権はまだ存在している（と推定）、質問者のもつ底地権（所有権）を第三者（C)へ売却する。
売買契約後は借地人A、賃貸人Cという関係性になる。

注意点は建物は売買契約に無関係とすること。
建物を借地人AからCへ譲渡する登記費用まで負担させられたらたまったものではない。
というのも、未登記の家屋はまず登記しないと譲渡できないし、解体するとしても表題登記してからでなければ解体できない。
将来的に費用がかかるので、その辺をBやCに知られると面倒。
将来の解体費用もよこせとゴネられるリスクがある。

また、売買価格1円に設定すれば、評価額450万円の差額分の贈与税の課税の可能性が出てくる。
それは贈与を受けたCが負担するものだが、これも知られるとゴネられるリスクがある。

本件では早々に土地を手放したいとのことなので、土地の売買の登記費用だけ自腹にして、早々に登記まで片付けるといい。
投棄さえ済ませれば後からゴネられても無関係。
あとのことはABCらに負担させればいい。
質問者は関係者から速やかに離脱した方が賢明。

早々に速やかにそして確実に、という意味では素人の質問者が自分で進めるよりも、司法書士に任せた方がいいと思うけどね。
BとCも司法書士という専門家が入ることで質問者相手に比べるとゴネにくくなるから。

費用を節約することは大切だし有効だけど、必要経費をケチるといいことはないよ。
本件のような個人売買は、売主と買主の双方が売買（譲渡）に前向きで合意していることが大前提。
本件のような、タダならもらうみたいな買主が相手だとなかなかスムーズにはいかない。
前述３で「何なら一緒に～」を書いたのは、連れて行って恩を売ってスムーズに進めるため。
恩を感じずに調子に乗る相手には無意味だけどね。

そうこうしてスムーズに進まずに時間がかかるうちに、BやCが建物投棄や解体の費用や贈与税について情報を得てしまうと面倒。
本件は短時間でさっと片付けてしまうがベター。
冒頭述べた専門家を勧めたのはこういうこと。


質問者が苦労されていることは痛いほどわかる。
心中お察しする。
あと一息で片付くので、ここで打つ手を間違えず、良い形で完了することを祈る。
ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
私の置かれた状況と心中をよくご理解いただいた上で、とても有益なアドバイスを頂戴しました。

＞将来的に費用がかかるので、その辺をBやCに知られると面倒。

憶測ですが．．．．Ｂとその配偶者だけは当初から将来的にかかる費用を危惧していて、その支払い能力が無いAに代わって私からその費用を請求されないよう、無償に近い条件での土地譲渡を提案してきています。
本来ならAに譲渡させたいところですが、Aが認知症を患い契約当事者に出来なくなったので、Ｃにその責任を押し付けているのだと推察しています。

＞費用を節約することは大切だし有効だけど、必要経費をケチるといいことはない

仰るとおりだと思います。
もし、suzuki0013 さんの様にこちら側の意図を汲んでいただける代書屋さんが近くにいれば、お任せして報酬を支払うことにはやぶさかでないのですが、この事で一度ご相談に伺った代書屋さんでは「半ば脱法的な行為に加担することは出来ない」とでも言いたげで、引き受けに難色を示されてしまいました。

今の御時世、こちらの様な田舎の不動産は所有しているだけで「リスク資産」なので、代書屋さんへの報酬の他にも登録免許税（評価額の15/1,000）や、今年度分の固定資産税も私側で負担するつもりです。

suzuki0013 さんからいただいたアドバイスを念頭に、他の代書屋さんもあたってみるなどして、早くこの案件に決着をつけたいと思います。

お礼日時：2024/08/07 20:15

No.1 回答者： がいあん 回答日時： 2024/08/06 23:31

当のご本人同士がどのような取り決めを行ったのかはもう知る由もありませんが、登記されていない土地をどのようにして処分なさるおつもりな

のですか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
質問文が解りづらかったと思いますが、土地は相続登記済みです。
家屋の方が何らかの理由で未登記になっています。

お礼日時：2024/08/07 18:51