賃貸契約時の重要事項説明書について（特約事項）

賃貸契約をする時、不動産屋から重要事項説明書をもらいます。
賃貸条件などいろいろ書いてあるのは見ていますが、この物件で過去にトラブルが合った場合等、その内容について、特約事項や補足説明で記載されているものなのでしょうか。
検討している物件で、過去に大家と借り主の間でトラブルが合った（急に大幅な家賃値上げを要求した、特に理由もなく退去を求められた等）といううわさを聞いたのですが、重要事項説明書には特に記載がないようです。
そういう、過去トラブルについては、不動産屋で説明義務がある項目にはならないのでしょうか。
本当に大幅な家賃値上げ要求があったりした物件で、重要事項説明書に載せるべき内容なのに、載せていないような物件であれば、物件そのものも不動産屋も信用できないので、諦めようかと思います。
もし、そういう内容は、重要事項説明書に載せておく必要はなく、聞かれた時に答えるだけでいい、のであれば、まだ検討の余地はあるのかとも思うのですが、そのあたりの決まりや一般的な状況をご存じの方がいたら、教えていただけますようお願いいたします。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2025/05/11 12:24

これは悩みどころだね。

心中お察しする。

適切な回答は№２の回答者のおっしゃる通り。
それを踏まえて蛇足ながら回答するよ。


契約に対する質問者の不審や不満を感じる気持ちはよく分かる。
本件はまだ契約締結前だよね？
そこで、質問者の知りたいことや不安を解消する１つの方法を提示するよ。

契約日の前の段階で、不動産会社の担当者に電話やメールで以下のように質問するといいよ。

「こちらの物件で過去に大家と借り主の間でトラブルが合った（急に大幅な家賃値上げを要求した、特に理由もなく退去を求められた等）といううわさを聞いたのですが、これは事実ですか？事実なら契約しません」

どういうことかというと。
借り受け希望者が契約の意思決定をする重要な要素として『過去のトラブルの噂』の真偽があるということを明示した。
それに伴い、本来なら業者に告知や説明義務のない事柄だったとしても調査と説明の義務が生じる。
どんな内容でも聞けば義務が生じるわけではなくて、本件では契約の相手方（貸主）に対する噂・不信感でありそれは契約の意思決定に大きく左右する要素なので、合理的に判断して仲介業者には調査する義務が生じるというわけだ。

義務云々ではなく、簡単に言えば、お客さんの不安を取り除かないと契約できないってだけなんだけどね。
そういう話し方をすることで自分の希望通りに仲介業者を動かすことができる。

仲介業者がきちんと対応してくれて、内容的にも質問者の不安を解消できれば理想的だし、事実確認の結果、やはり貸主に不信感があれば契約を見送る。
事実確認してみたら噂とは全く違う話だったなんておちもある。
業者がきちんと確認もせずに「噂はあてにならない」とか口先だけでかわそうとするなら、その業者に対する不信を理由に契約を見送る。
あるいは別の不動産会社が同じ物件を扱えるなら、別の不動産会社に改めて依頼するというやり方もある。

本件の場合、重要事項説明にこだわってしまうと、記載や説明の義務がないという杓子定規な対応で終わってしまう。
重説に記載させることが質問者の目的ではないだろうから、前述のように契約の意思決定に絡めて噂の事実確認をさせるのがベターだと思うよ。


質問者にとって良い結果となることを祈る。
うまくいくといいね。
ぐっどらっくｂ

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2025/05/10 14:16

不動産屋の宅地建物取引士です。

賃貸契約時には、宅地建物取引士から契約の前に重要事項説明を行うことが宅地建物取引業法で義務付けられています。
そして、その説明しなければいけない内容まで法律で決まっています。

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＞賃貸契約をする時、不動産屋から重要事項説明書をもらいます。

⇒「もらう」ではなく、書面を提示しながらの説明が必ずあります。

＞この物件で過去にトラブルが合った場合等、その内容について、特約事項や補足説明で記載されているものなのでしょうか。

⇒記載されていません。法律で説明する義務がある内容ではありません。

＞検討している物件で、過去に大家と借り主の間でトラブルが合った（急に大幅な家賃値上げを要求した、特に理由もなく退去を求められた等）といううわさを聞いたのですが、重要事項説明書には特に記載がないようです。

⇒大家と借主との間でおきた過去の家賃トラブルは、重要事項説明で説明が義務付けられた項目ではありません。記載がなくても当然です。

＞過去トラブルについては、不動産屋で説明義務がある項目にはならないのでしょうか。

⇒原則として説明義務はありません。

＞本当に大幅な家賃値上げ要求があったりした物件で、重要事項説明書に載せるべき内容なのに、載せていないような物件であれば、物件そのものも不動産屋も信用できないので、諦めようかと思います。

⇒繰り返しになりますは、載せるべき内容ではありません。

＞そういう内容は、重要事項説明書に載せておく必要はなく、聞かれた時に答えるだけでいい

⇒載せる必要はありません。聞かれたときに応えるべき内容ですが、必ずしも不動産屋がすべてを知っているわけでもありません。

No.1 回答者： どちてオジサン 回答日時： 2025/05/09 19:20

そんな義務はないです。

重要事項説明はあくまで物件に対することなので。

ただ、訊けば良いんですよ。

「過去にこの物件で借主との間に家賃交渉や退去トラブルはありませんでしたか？」

とか。
重要事項説明に入れる必要はないですが、「聞かれたら説明すべき」ぐらいの責任はあるので下手に隠したりすると不動産屋は説明義務違反になります。
はぐらかすようならやめたおいた方が良いでしょう。

どうしても心配なら特約に「貸主は正当事由のない家賃の増額請求または退去要請を行わないものとする」みたいな文言を入れるよう要求してみれば良いです。
これ特約に入れなくても普通にできないことなので、書いたところで不動産屋も大家も痛くも痒くもないはずなんですよね。
なので、これを嫌がるようならやましいことがあるということだし、たぶん普通に審査落としてくると思います。