前住人のタバコのヤニが・・・

最近引越しした、個室（洋室６帖）＋洋間（ＤＫと引戸の仕切りで一続きに使える部屋８帖）+ＤＫの２ＤＫのアパートなんですが、下見のときに前の住人のタバコのヤニがすごかったんで、特にひどかった洋間とＤＫのクロス張替えをお願いして契約しました。で、張替え工事後、入居準備に部屋に行ったらＤＫの梁型（部屋の３方）だけ残して張替えしてるんです。もう明らかに色が違ってて見栄えは最悪です。管理している不動産になんで残したんですか？と聞くと、前の住人から取った敷金の予算内でやったというんです。「は？」って感じでした。面積にしてわずかで、金額を聞くと１.４万だそうです。食い下がって、やってもらえないですか？というと、「仕上材の経年による劣化や焼けはしょうがなく、普通この分の改修費はとりません。（だけどやりましたって感じで）あなた方が出るときも同じようにとりませんよ。」との事。いやいや、明らかにタバコのヤニですよって言っても、のらりくらりとやる気配がありません。掃除の仕方もサッシにヤニが残っていたり、流し台やお風呂場も水アカがあって納得できないものでした。・・・と、ちょっと愚痴になってしましましたが、お聞きしたいのは壁のタバコのヤニは補修（前住人の負担）対象としないのでしょうか。また仕上材の経年の劣化との違いはどのように判断するのでしょうか。交わした契約書には、このような事項を明記している部分はありませんでした。法的な基準があれば、あわせてご教授お願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： shion0851 回答日時： 2005/07/19 14:32

不動産業者です。

いやぁ、ホンネを言えばその不動産屋の気持ちが分かります。
国土交通省からはガイドラインで締め付けられ、前入居者からは費用が取れず、大家さんからは費用が出ず、新入居者からは突き上げられるという（涙）
とは言え、我々はプロなのでこういった事柄についてそれぞれにきちんと説明する義務があります。
その不動産屋さんにはこの意識が足りないように感じます。


さて、「壁のタバコのヤニは補修（前住人の負担）対象としないのでしょうか？」というご質問ですが、これはタバコのヤニによるクロス張替え費用は前住人の負担ではないとされています。（国土交通省規定のガイドライン）
とは言え、あまりヤニだらけでも困ります。
そこで当社の場合は、前住人が常識的な清掃を怠ったために室内が著しく汚れた場合にはクリーニング費用を負担ＯＫというガイドラインの条項を準用して、クロス専門のクリーニング業者の費用を前住人に負担してもらう事にしています。
クロス張替えはＮＧだけどクリーニング費用ならＯＫという解釈です。

ヤニ汚れを前入居者の負担にしないという事は、ヤニ汚れも通常の損耗（経年劣化）の範疇という事でしょう。
この違いについての定義がない以上は判断しようもありません。
このあたりはハッキリ言って国土交通省のガイドラインの弊害です。

＞交わした契約書には、このような事項を明記している部分はありませんでした。法的な基準があれば、あわせてご教授お願いします。

この内容は重要事項説明書や契約書に盛り込む内容ではないので、通常の契約であれば記載されないでしょう。
当然、法的な基準もありません。
東京都内では条例にて、原状回復の内容（国土交通省ガイドラインをベースにした内容）を書面にて『説明する』事を義務付ける条例があります。
しかしこの条例は説明を義務付けただけで、なおかつ本件のようなケース（ヤニ等により変色したクロスのままで入居）についてはまったく記述がありません。


本件では、まだ入居前でしょうか？
焼けているクロスの張替えをしてくれないのなら契約しないとしてみてはいかがでしょうか？
もし入居後ならば、正直言って難しいです。
契約時やその前の説明に「クロス全面張替えします」という内容がなければ訴訟するにしても難しいでしょう。
しかしうるさく言って損はないので、引き続き張替えして欲しいと言ってみてはいかがでしょうか。
（張替えしてくれた場合、もしかしたら退室の時に少し多めに敷金を取られるかも知れませんが）

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

この回答へのお礼

大変詳しいご回答ありがとうございます！残念ながらほぼ引越しも完了致しまして、あきらめムード満杯です。結構長い期間物件を探しておりまして、少々疲れてきたところにやっと希望の条件に近かった本件を見つけて、あれよあれよと契約となった次第です。なるほど、クロス張替えを主張するのは難しそうですね。でもクリーニングを頼んでも、動いてくれそうにない気がします・・サッシのヤニも自分で落すことができたので、クロスも挑戦してみます(泣)不動産の方の最初の印象が良かっただけに残念です。大変勉強になりました。ありがとうございます！

お礼日時：2005/07/19 16:33

No.3 回答者： momoko3 回答日時： 2005/07/19 16:51

DKと洋間のクロスの交換を条件に契約をしたのであれば、梁の部分も当然に含まれます。

これは、口約束でもそれを信じて、契約をした方に対し、半分嘘を言ったと言ってもおかしくはありません。前入所者がどうの河野という問題ではなく、その不動産業者は約束を守る義務が発生していると思います。できれば、あとこのくらいしていただければ、我慢できるというところまで交渉するしかないでしょう。泣き寝入りするには悔しいので、「自分で直すから、その分を請求する」または「一部家賃を差し引き振り込む」と言ってみてはいかがでしょうか？現実にそうするというのではなくて少し真剣に考えてもらうための言い分ですが。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます！なるほど、ちょっと強行手段的な感じでいくわけですね(笑)でも今度自分がここを引き払う時に、あまりもめたくはないので「あの時はあーでしたよね」と逆にこちらが強気でいける分を残しておくのも手だとも思いました。今はちょっとガマンの子でいきたいと思います。引っ越したばっかりで楽しみの方が大きいから少しはよかったかもしれませんね。ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/19 18:40

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/07/19 16:21

＞特にひどかった洋間とＤＫのクロス張替えをお願いして契約しました

その約束がどこまでお互いにきちんと確認が取れていたのかが重要だと思います。
要は敷金の範囲内とか、原状回復義務がどうのこうのではなくて、張り替える事を契約条件にしていれば、張り替えるのが当たり前です。

法的な基準と仰られておりますが、そのあたりに関しては、東京都などが条例で定めている内容や、一般的な賃貸不動産業の慣習の中での個別の契約内容など、なかなかはっきりした回答が出来ないのが現在の状況です。ですからタバコのヤニに関して、借主負担としているケースも貸主負担としているケースもあることだと思います。（現段階では借主負担の方が多い印象はありますが）

ですから、ご質問文を読み個人的に思うのは、前入居者の原状回復義務の範囲や差引敷金の額などの事で話し合ってもラチが明かないと思います。

指定した部分のクロスの張り替えを行う事が、契約条件であった旨を強く訴えるしか無いと思います。
それについて、前入居者の話や敷金のお話は全く関係無いはずですし、そういうお話を出してくる業者の姿勢も理解出来ませんので、粘り強く交渉される必要はあると思いますが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！そうですね、契約前にきちんとクロスの張替え部分をココとココという風に指差し確認すればよかったです(泣)ちなみにこの質問と関係ないですが、共同の郵便受けがありますよね。あれがダイヤル式なんですがその番号を聞くと、「今ちょっとこちらではわからないので、前入居者に連絡して聞いてみます」との信じられない返事が返ってきました・・・とまた愚痴ってしまいましてすいません。他にもいろいろあって、もうあきらめモードです(失笑)でもアパート自体は立地もいいですし、今まで見てきた物件の中では広くで間取りもいい方なので、少々楽観的ではあります。今から少しづつ部屋を作っていくのが楽しみです。ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/19 16:48