住宅ローンのお勧めの方法

Question

新築の為に
融資２０００万
返済は月々７万以下（３５年）
を検討しています

家を建てる予定の土地は購入支払い済みです

超長期固定金利、変動金利、元利金等・・・などなど
いろいろ内容がありますが、
１．どのように考えて選択すればいいのでしょうか？
　また、お奨めがございましたら教えてください
２．お奨め銀行がございましたら教えてください

以上、よろしくお願いいたします

noname#35582 · Accepted Answer

金融機関に勤務している者です。
以前、住宅ローンを担当したこともありますが、現在は金利商品を利用した資金運用を担当しています。

具体的な条件等の設定されたご質問ではないので、「アドバイス」・「自信なし」ということで。

住宅ローンをお考えの際の基本は、「サラリーマンの場合、借入年限は一般的な定年年齢である60歳までに完済となるように設定する」、「ボーナス返済はなしとして考える」、「借入額は、現在の収入で返済可能な額から逆算する。将来の昇給は考慮しない」といったところです。

まず、金利の選択ですが、大きく「固定金利型」と「変動金利型」に分かれます。
「変動金利型」は、この先、金利が下降する局面においては有利となりますが、現在の金利は最低ラインです。この先は上向きしかないと思われますので、現状でしたら「固定金利型」を選択されるのが無難です。

次に、「固定金利」の期間選択ですが、私は長期固定金利を選択されることをお勧めします（できれば最終返済近くまでの超長期ものを）。
これはあくまでも、借り換えや繰上げ返済を考慮しない場合です。
確かに、金融機関に住宅ローンを申し込む際、目を惹くのは「金利１％」といった商品です。
ただ、これらは３年等の短期での金利見直し型の固定金利であることが多いです。
借入時には「金利１％」かもしれませんが、数年後の金利見直しの際に金利はどうなっているか分かりません。
昨日から日銀岩田副総裁の「量的緩和政策に関する出口」発言があったという情報が流れていますし、量的緩和が解除されれば、現在のような超低金利時代の終末も近い－と判断されます。
このことから、近い将来において、住宅ローンを申し込まれるならば、私は先の金利上昇をにらんで、長期固定金利を選択します。

償還方法については、借入時に余裕資金がかなりあってのお借り入れならば、「元金均等償還」をお勧めします。
こちらは字を見てのとおり、借入金額を返済回数で割り、それに利息を上乗せする－という方法ですから、当初の返済額（元金＋利息）が多く、回を経るごとに元金が減るため利息も減り、返済額が少なくなっていく方式です。
総返済額で考えれば、もう一方の「元利均等償還」よりも少なくなるので、『借入時に余裕資金がかなりあってのお借り入れならば、「元金均等償還」をお勧めします』。
ですが、やはり「元利均等償還」が一般的ですね。
家を新築となると、家財等も必要となることが多いため、当初の１回あたりの返済額を少なめにしたいということから、こちらを選択される方が多いです。

ご参考までに…。
2000万円をお借り入れの場合、35年返済（返済回数420回）、ボーナス払いなし、年利2.3％（10年固定ですとこのあたりの金利が多いので）、元利均等償還という条件では、総返済額（元金＋利息）が29,136,713円（うち総利息額9,136,713円）、月々の返済額（元金＋利息）は69,373円となると思います。

お奨め銀行に関しては、何とも…（自分の勤務先を勧めて、正体がバレるとこまりますので（笑））。
建築業者さんとつながりが強いところを選ばれた方が優遇がある場合もありますし、自宅か勤務先のお近くという便利さで選ぶ場合もありますし、フラット35のように繰上返済の際の手数料等を考慮して選ばれるのもいいかと思いますし…。
こちらは、どこというお奨めは控えさせていただきたいと思います。

noname#35582 · Answer

お礼をありがとうございます。

フラット３５につきましては、ここで言葉を並べるよりも「フラット３５」の専用（？）サイトに、とても詳しく、分かりやすく述べられていますので、そちらをご覧いただいた方がよろしいかと思います。
http://www.flat35.com/

もし、ご利用を検討されている銀行さまがフラット３５も扱っているのでしたら、プロパー住宅ローンの条件と比較してみてみてください。（「融資金利のご案内」のページに取り扱い金融機関等の掲載されています。）

こちらを見ますと、同じ「フラット３５」という商品にもかかわらず、金利、融資手数料等について、本当に金融機関によって違っていることがよくお分かりいただけると思います（保証料不要－という点については、保証料が金利に上乗せされていることもあって、プロパー住宅ローンより高めの金利設定で合ったりします）。

プロパー住宅ローンを利用する場合、注意しなければならない点は、
(1)返済完了まで店頭金利-0.9%
の点ですね。
＃１での回答でも述べさせていただいたとおり、変動金利はお奨めしません。
固定期間終了後、金利を見直すとき（２年後、３年後、５年後、10年後）に、金利がどうなっているか－ですが、こればかりは、運用を担当していてもなかなか判断がつきかねます。
私個人としては、５年後くらいには（今のような）低金利時代は終わりを告げている－と見ているのですが…。

実は、私も最近住宅ローンを利用する立場になりまして、諸般の事情によりプロパー住宅ローンを利用しました。
その金利は、当初10年間固定2.0％、11年目以降店頭表示金利－1.0％というものでした。
ちょうどキャンペーン中で、通常の金利よりも低い設定になっていました。
ですから、g000000000000さんが予定されている銀行さまの金利は、少し高いかな－というのが、正直な感想です。

なお、本日の日経金融新聞に、「住宅ローンの金利が低い・審査が簡便」というランキングが掲載されていました。
ご参考までに、順位は、
１　ソニー銀行
２　新生銀行
３　城南信用金庫
４　武蔵野銀行
５　東京スター銀行
５　埼玉県信用金庫　
７　大垣共立銀行
８　愛知銀行
９　三菱信託銀行
10　埼玉りそな銀行
10　あおぞら銀行
だそうです。
実際には30位まで掲載されていたのですが、とりあえず10位まで。

さらにご質問がありましたら、また補足かお礼欄にお書入れください。
私で分かる範囲内でしたら、お答えしますので。

参考URL：http://www.flat35.com/

住宅ローンのお勧めの方法

金融機関に勤務している者です。

お礼をありがとうございます。

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