家賃が下がっている！家賃訂正できる？

Question

お願いします。

建物に４世帯入居できるアパートに
４年前に、入居しました。
当時、築７年で３DKで家賃６００００円でした。
その後、３世帯でひっこしていかれた時に
ぐんと家賃を下げたそうです。
今は、４６０００円とのことです。

現時点で入居するってことは、物件も古いのでこの程度なのか・・？
と思えないんです。あまりにも格差がありすぎて、納得いきません。

家賃の値下げを、アパートの管理会社に相談しても
出来ないの一点張り。
同じアパートの別の部屋が空くので、そこに引越したらどうか？
とも言われます。

また、敷金や何か月分の家賃も払わなければならない・・
お金がないのに、２０万近く必要・・・

そこで、再度家賃の値下げをしてみました。
更新時（あと１年半あと）に家主に相談となるが
受け入れられるかどうかとの返事。

家賃の値下げは、可能でしょうか？やっぱり無理でしょうか？
アドバイスを、お願いします。

matthewee · Accepted Answer

１．借地借家法３２条について。
　４年前に入居されたということなので、借家契約は「借地借家法」が適用されます（なお、平成４年以前は旧法の「借家法」です）。

　借地借家法３２条で（下記、条文参照）、家賃の増減請求権を規定しています。この条文によれば、土地や建物価格の上昇または下落、または付近の同様の建物の家賃と比べて不相当となったときには、家主も借家人もいつでも今後の家賃の増減を請求できる、とあります。
　一定の期間、家賃の増減をしないという特約がある場合を除き（＝お手持ちの賃貸借契約書で確認して下さい）、当初の賃貸借契約にかかわらず、上記の経済条件が変わればいつでも家賃の増減を相手に請求することができます。

２．家賃の減額交渉について。
　ですから、質問者さんが大家さんに対して、「来月から家賃を４６０００円に減額してほしい」と請求することが可能です。
　その結果、大家さんが承諾すれば、来月から家賃は４６０００円に改訂されます（賃貸借契約書を書き換える必要はありませんが、「覚え書き」として改定後の家賃を文書＝Ａ４版１枚で十分＝にしておき、双方が署名・押印をしておくといいと思います）。

　しかし、大家さんが承諾しなかった場合、質問者さんが今の家賃に不服であり、減額したいのなら、裁判所に判断をあおぐことができます。

　借地借家法３２条３項の規定では、裁判が確定するまで、質問者さんは現行の家賃を支払う義務がありますが、裁判所が「家賃は４６０００円が妥当である」という判決を下したときには、この間の超過額を年１０％の利子を付けて大家さんは質問者さん（＝借家人）に返還することになります。

　家賃の減額訴訟は、住所地を管轄する簡易裁判所で行うことができます。最高裁ＨＰを下記に貼っておきます。
http://courtdomino2.courts.go.jp/home.nsf
　左側INDEXから、「簡易裁判所の事件について」を開くと、簡易裁判所の情報が載っています。
　また、「裁判所に提出する書式例集」を開くと、「第2簡裁民事関係」の「1訴状」に「０６賃料増（減）額請求」の記載例がありますので、ご参考にして下さい。

　なお、家賃は同じ建物であっても１階と２階、南側と北側では家賃が相当違うことがあります。入居されている建物だけではなく、周辺の賃貸物件についても家賃相場（＝床面積１m2当たりの単価）を調べておかれたほうがいいと思います。裁判では、必要な資料になります（＝理論武装しておく）。
　また、裁判所が判断を下す際に基準とするのは、周辺の同種物件の家賃相場であり、この４６０００円の家賃ではありません。例えば、周辺の同種物件の家賃相場が８００００円であれば、減額は認められないことになると思います。
　同じ建物内の別の住居の家賃を下げることは大家さんの自由であって（あるいは特殊事情があるのかも）、他の住居が安いからそれに合わせてほしいとは主張できないと思います。

　さて、個人的な意見ですが、裁判は最後の手段です。できる限り大家さんと交渉して、家賃を下げてもらうほうが今後の関係のためにもいいと思います。
　裁判は、“交渉のカード”として使ってみて下さい。空き家が多い地域の場合、交渉は強気で行うことが可能だと思います。

　蛇足かもしれませんが、管理会社は宅地建物取引業者（＝知事登録または国土交通大臣登録）ではないのでしょうか。業者の従業員５人のうち１人は宅地建物取引主任者（＝国家資格）ですが、その試験科目に、民法や借地借家法が課せられていますから、家賃減額請求権を知らないということはありません。「できない」というのは、「面倒だからやりたくない」というだけだと思いますが…。

【参考条文・借地借家法３２条】　
１項　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２項　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３項　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

mot3355 · Answer

ANo.#7のmot3355です。
「賃料減額改定要望書」の書式に決まったものはありません。
提出日・宛名・差出人名・捺印・現公募賃料が\46,000.であることを知っていること・減額改定実施希望月・減額に応じない場合は賃料の供託を検討する旨を書き、近隣で募集している物件の資料を添付のうえ提出しましょう。
管理会社をPon-de-Ringさんの見方につけなければなりませんから、お茶菓子持参のうえ、賃料減額交渉手数料を支払うことを説明しましょう。
管理会社には、笑顔かつ、低姿勢で接しましょう。
笑顔かつ、低姿勢で接することは、腹立たしいかもしれませんが、これでうまく行けばPon-de-Ringさんの作戦勝ちです。
吉報を待っています。

mot3355 · Answer

不動産仲介業を経営している者です。
かつては、契約途中で家賃改定というのはありえませんでした。
しかし、現在では全国的に賃料相場下降が続いているので、契約途中の家賃改定は珍しくありません。
家主様にしてみれば、いまPon-de-Ringさんの減額要望に応じなかったことが原因で、Pon-de-Ringさんが賃貸借契約を解約したら、次の入居募集は現相場の４６０００円にしなければならないデメリットが生じます。
Pon-de-Ringさんが賃料減額改定要望書を作成のうえ管理会社や入居を斡旋した不動産屋へ提出し、有償にて賃料減額交渉の依頼をしてみましょう。
私の場合は、現行賃料と希望減額賃料との差額を手数料として頂いたうえ、家主様へ減額交渉をしています。
この交渉が決裂した場合は、希望減額賃料を毎月供託しましょう。
それでも、家主様が交渉に応じなかった場合に民事調停を申込みましょう。
家主様が民事調停も応じないのなら、簡易裁判所へ提訴しましょう。

lskb · Answer

借地借家法の規律に従えば次のような結論になります。

３２条によれば、
「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくはその他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借り賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来にむかって建物の借り賃の額の増減を請求することができる」。
分かりやすくいえば、経済事情の変動とかで賃料相場が低下し、付近の同じくらいの広さや便利さの賃貸マンションと比べて、だいぶ高いなと思うようなときは、貸主に賃料の減額が請求できるということです。

ただ、じっさいに法的に争うとなると、コスト、時間の面、また、今後のいづらさの点で問題がでてくると思いますので、この条項をもとに、交渉を有利にすすめるほかないのかとも思います。
以上の記載は約款に賃料の増減についての特約がない場合に限られます。特約がある場合には帰結は異なってきますの御注意ください。
あまりにも不満が強い場合には、無料法律相談や、消費者生活センター等に相談にいってみるのも一手かもしれません。

evoak728 · Answer

こんにちは。
お気持ちは察しますが、現実的に値下げは出来て一割程度が限界かもしれませんね…
ただ、家賃格差があまりにも大きい場合には裁判で争って和解に持ち込む事は理論的に不可能ではないかと思われますが、コスト的に（経済的、精神的、時間的ETC）かかり過ぎて損失を出しかねません。
また、家主との信頼関係にも響いて悪影響を招くでしょう。（たとえそれがこちら側の主張が一般的に正しくても）

強攻策としては、相手方に通知した上で家賃を供託するという手段がありますが…
ただ「家賃が高いのが気に食わない」程度では更なるトラブルを招きかねません。
かなり高度な理論構成が要求されることは必至です。

ですので今回は長期戦覚悟で交渉して値下げを勝ち取るか、残念ですが諦めざるを得ないのが現実でしょう。

取り急ぎ回答まで。

tamagocyanx · Answer

不動産会社に勤めておりました。ご参考まで。。。

家賃は、契約時、契約更新時に双方内容を納得の上で交わされるものなので、よほどの理由がない限り、（契約）途中で家賃交渉、値下げ、というのはまずありえません。

契約事項に納得いかなければ、解約するしかありませんし、もしくは更新（再契約）時にうまく話し合うしかありません。

家賃の金額だけで見ればアンフェアに思われるかもしれませんが，周りがどうのというよりも、ご自分が交わした契約の中にいらっしゃるのだということです。

更新時の交渉をうまくやってください。

k-ayako · Answer

私も同じ経験があります。

5万5千円のワンルーム、隣の部屋が空いて募集中だったのですが不動産屋では4万2千円。当然、交渉しましたが契約期間の間はNG（これは2年間の契約で家賃が決まっているので仕方ないと思います）、更新のときに大家と相談ということになりました。

結局は折り合いがつかなかったのですが別の部屋が同じように6万8千円が5万3千円になっており、そちらに引っ越すことにしました。当然、費用はかかりますが新たな気分で新生活が始まる～っていう気分でうれしかったです。（それまでの部屋は急な引越しで選ぶ余地がなかったので。。。）

基本的には＃１さんのおっしゃる通りだと思います。契約書に「契約更新ごとに家賃を見直す」とあれば交渉の価値はありますね。通常は値上げをするための記述なんですが相場が下がっていると逆にこちらが安くしてもらうための交渉ができるってことになります。

今の状況では非常にきびしいと思います。

6dou_rinne · Answer

家主に家賃を下げる義務はありませんので法律的に下げさせることは無理です。
ただ、交渉して下げてもらうことは可能ですが、しないと言われるのなら不動産屋がいうように他の部屋に移って新たに契約するしかありません。

家賃が下がっている！家賃訂正できる？

１．借地借家法３２条について。

ANo.#7のmot3355です。

不動産仲介業を経営している者です。

借地借家法の規律に従えば次のような結論になります。

こんにちは。

不動産会社に勤めておりました。

私も同じ経験があります。

家主に家賃を下げる義務はありませんので法律的に下げさせることは無理です。

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