No.11ベストアンサー
- 回答日時:
No.10
- 回答日時:
ちょっと調べてみたんですが、換価分割という贈与税の問題が生じない方法があるそうです
弁護士さんが勧めているのは、代償分割ではなく、こちらかもしれませんね
参考URL:http://www.nta.go.jp/category/tutatu/shitsugi/so …
No.9
- 回答日時:
#6です
#7の方からご指摘があった点について
> >該当しない場合は50%減額となります
>
> すみません。貸家建て付地の評価ですね。
貸家建付地には限りません
被相続人の居住していた宅地であっても、相続人が同居しておらず、他に自己名義の家屋を所有していた場合は50%となるようです
> 家屋だけの相続はありえません。
> 土地がなくても法廷地上権(借地権)はあります
仰る通り、何らかの地上権がある場合は、その地上権については特例を適用できます
> 減額率については、80%に減るという意味なんですね
80%減って、20%評価になります
> 物件担保で銀行から融資をうけて相続税を払うことも可能です。
> 兄弟の分を立て替えておいてもお咎めはうけません
>
> おそらく、代償財産は「貸し金」の形にするのでしょう
>
> 相場より1割安くしたらすぐに売れます
>
> そういう時は、負債の減殺とかするんでしょうね
> 贈与だとか言われるのなら
> 分割協議書の修正をすればいいのです
>
> そういうことをなぜ弁護士さん立合いでそれも弁護士さん自らが
> 勧めますかね?
そういった細かい条件の説明が無いための質問だと思います
やはり、そうしたことは予めきちんと詰めておいた方がよいでしょう
なお、相続税を申告すると、その際に分割協議書を提出するため、その後の修正は贈与とみなされる場合がありますので注意が必要だと思います
参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/4608.htm
No.8
- 回答日時:
たびたびすみません。
長期譲渡の税率が改正されていたのですね。失礼しました。自分で引用して自分で間違えていました。
昔は20%+住民税でよかったんだけどなぁ(^^;
うちの相続は4年前でした
すみません。教えてgooは答えるほうも勉強になります。
失礼しました>#6さま
お詫びして訂正させていただきます。
長期譲渡は15%+5%
です。(なんだか土地の流動化を促進する施策だらけですねぇ)
土地持ちが豊かになって、税収減って消費税値上げですね
すみません、照れ隠しに愚痴ってみました。
No.7
- 回答日時:
補足感謝いたします>#6
住民税は20%に含まれておりません
不動産の譲渡所得は、国税で住民税は地方税です
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei8/zes8_ …
なお、本件は基本的に相続税の話題ではなく
(相続税のかかるような資産をお持ちの方はすくない)売却した場合の譲渡益課税の心配だと拝察します。
>小規模宅地の80%減額特例は、被相続人と同居していたか、自己名義の家を持っていなかった場合にしか適用できません
承知の上で書いています。わざわざ三男さんが相続する背景には、死亡する直近まで実家から通っておられたのではと想像したまでです。
それでないとわざわざ、弁護士が三男を指定する意味がないからです。
同居していたか、自分の家を持っていないから三男を指定しているのだと思われます。
>それと、
>該当しない場合は50%減額となります
すみません。貸家建て付地の評価ですね。
>また、あくまで宅地の特例なので、お話のように家屋だけの場合は適用できないと思います
宅地を相続していますから適用されます。
家屋だけの相続はありえません。
土地がなくても法廷地上権(借地権)はあります。
減額率については、80%に減るという意味なんですね。うちも相続税は払っていないので間違えて覚えていたかもしれません。
_| ̄|○
基本的に御指摘はありがたいのですが
>代償分割の場合、当該財産を相続しない相続人は、代償に交付される財産の価格も含めて相続税を納めることになります
この質問で私がわざわざ間違いをおかしながら相続税を計算してみせたのは、問題は相続税ではなく
譲渡益課税でしょ?
といいたかったからです。
実際、相続税の対象額が8000万円を超えたにしろ三男さんがお住まいになっていて三男さんが今家がなければ、実際土地建物(借地権の場合も含む)を相続することで税額軽減できます。
物件担保で銀行から融資をうけて相続税を払うことも可能です。
兄弟の分を立て替えておいてもお咎めはうけません。
>三男さんに代償財産を交付する余裕があれば問題ありませんが、
そうは言っても、この質問の主旨は
弁護士の案の中身を説明せよ
ですから、そこまで言及してもはじまりません。
おそらく、代償財産は「貸し金」の形にするのでしょう。
>なければ、他のお二人は貰ってもいない代償財産を貰ったものとして相続税を納め、売れてから精算する
というか、相続税や譲渡益課税を気似するほどの不動産なら、抵当にいれて相続税額を借入れ可能です。
>ということになりますが、いつ売れるかはわかりませんし、
相場より1割安くしたらすぐに売れます。
>申告した価額と売却価格が一致するとも限りませんので、
相続の申告は、相続税の課税以下なら不要です。
仮に、相続税が出たとして、売却前提の代償分割ですから
仮に9000万の土地建物として、3000万づつとして、3000万の貸し金債権(借用書)を長男次男に
発行して9000万の土地を三男が相続してすかさず売りに出して
実際7500万で売れたとしたら、確かに面倒ですが
そういう時は、負債の減殺とかするんでしょうね。
贈与だとか言われるのなら
分割協議書の修正をすればいいのです。
>差額や利子の扱いをどうするかを予め決めておかないと揉め事の種になると思います
そういうことをなぜ弁護士さん立合いでそれも弁護士さん自らが勧めますかね?
No.6
- 回答日時:
#3です
ウチのときは実際に住んでいたのですが、税務署から確かめに来た形跡はありませんでした
もちろん、見つからないようにそっと確かめた可能性はありますし、成績を上げようと張り切っている署長などの場合はもっとしつこいかもしれませんから、書類さえそろっていれば大丈夫と断言はできませんが
あと、#5の方の回答への横槍補足なのですが
小規模宅地の80%減額特例は、被相続人と同居していたか、自己名義の家を持っていなかった場合にしか適用できません
該当しない場合は50%減額となります
また、あくまで宅地の特例なので、お話のように家屋だけの場合は適用できないと思います
代償分割の場合、当該財産を相続しない相続人は、代償に交付される財産の価格も含めて相続税を納めることになります
三男さんに代償財産を交付する余裕があれば問題ありませんが、なければ、他のお二人は貰ってもいない代償財産を貰ったものとして相続税を納め、売れてから精算するということになりますが、いつ売れるかはわかりませんし、申告した価額と売却価格が一致するとも限りませんので、差額や利子の扱いをどうするかを予め決めておかないと揉め事の種になると思います
居住用資産の長期譲渡所得税の20%、14%という税率には住民税も含まれています
6000万円以下の部分については、所得税10%+住民税4%=14%、6000万超の部分については、所得税15%+住民税5%=20%です
No.5
- 回答日時:
>昨年、父が自殺しました。
謹んでお悔やみ申し上げます。
>私、長男と次男・三男が相続人となりました。
私=長男 とも読めますし 私=長女とも読めます
相続人は3人ということで仮に考えます
御存知の通り、相続税とは5000万円+相続人の数×1000万円まで無税です。
ですから相続財産が8000万円を超えたときに税金の心配をしなくてはいけない
ことになります。
それと、土地は路線価をベースに、家屋は固定資産税評価額をベースに
算定されます。
仮に都内100坪の土地で路線価150万円なら15000万円の評価という
ことになります。
住宅用敷地は240m2まで80%減額されますから
330m2-240m2=90m2 =27坪 4050万円
240m2=73坪 73×150×0.8= 8760万円
計 12810万円
家屋の課税標準を仮に500万円として
8000万円まで無税なので
課税対象は5310万円
相続税額は
5310万円×0.3-700万円=893万円
参照
http://www.sekine-k.co.jp/seminar/souzoku.html
>その時、父は一人で暮らしていました。
>弁護士に相談したところ、そのまま、三人で家屋を相続すると税金で結構取られるらしく、
弁護士が税金の話をするのがふに落ちませんが(^^;
まぁ税法も法律ですからいいですけど普通は税理士の領域ですよね。
都内で100坪の土地で、150万円の路線価なら相続税額は893万円です。
もし、もっと路線価が低いなら相続税はもっと安いかあるいはかからいません。
むしろ、いらない土地を3人で共有するのもばからしいから、
(1)3人で相続して共有名義のまま売却すると
長期譲渡(相続)ですから譲渡益に20%課税になります
(2)誰か1人が相続して、残りを代償相続とする場合
代償相続とは、ある相続財産を1名ないし特定の相続人が相続する代わりに、他の
相続人に対して相続分相当の対価を支払う相続方法です。
例えば不動産を長男が全部相続する代わりに次男に対して、長男が現金で
次男の相続分を支払ことなどがこれにあたります。
そこで、仮に、そこに住んでいてこれからも住む人が相続して売却した場合は
居住用資産の売却の特例
が使える場合があります。
3000万円の特別控除か、買い替えの場合の課税の繰り延べです。
3,000万. 円の特別控除と特別控除後の6,000万円までの売.
却益に対しては、14%の低税率は利用できます。 6,000万円超に対しては20%
になります。
ですから、相続税は払う払わないは別にして
仮に12000万の譲渡益に対して、3000万の基礎控除があって、9000万円
6000万円までは14%ですから840万円
残りの3000万円には20%ですから600万円
計1440万円の税額です。
これをまともに売った場合は単純に20%課税ですから2400万円ということに
なります。
譲渡益=売却価格-取得価格-売却経費
がもっと少なくて
6000万円のケースでは
特別控除3000万円 課税対象3000万円税率14%で 420万円
具体的にはご兄弟で2000万円づつもらって160万円づつ納税します。
実際には、三男さんが一括相続して、売却し、代償相続として
長男次男に1840万円支払います。
それに対して共有名義で相続して売却したらまともに20%の譲渡益課税
がかかり6000万円に対して 1200万円
もらえる価格はひとり1600万円に減ります。
譲渡益が3000万円のケースでは
居住用資産の場合税金がただですが、共有で売れば計600万円の
課税になります。
ここでは簡単のために住民税ははぶいていますが、5~7%の住民税が
加わります。
No.3
- 回答日時:
長期譲渡所得税は、(売却代金-取得費-譲渡費用)に対して税率20%で課せられますが、居住用資産の場合は、共有者それぞれにつき3000万円の特別控除があり、共有者それぞれの控除後の額のうち6000万円以下の部分については税率が14%に軽減されます
ですから、一番得なのは3人で相続して、売るまで3人で住むことですが、それが無理なら、その弁護士さんが言うように、誰か住める者が当該資産を相続し、他の者はそれ以外の資産の相続でバランスをとるということになると思います
ただし、もし売却代金を3人で山分けということを考えるなら、#2の方が仰るように贈与税の問題が発生しますので、よくシミュレーションをしてから判断なさることをお勧めします
この回答への補足
今の所、三男の住民票を父の所に写して税務署対策をしているところです。弁護士は、一年位住んだ事にしておいてから売却(居住用資産の売却)すれば税務署は何とかなると言っていたのですが、大丈夫だと思いますか。
補足日時:2005/10/30 23:51No.2
- 回答日時:
住居用資産の売却が有利...そこはわかります。
弁護士さんの意見ですから間違いは無いとは思うのですが、2人が相続放棄して1人に相続...。
売却したときにその代金を受け取ったときはどうなるのでしょうか?
当然、相続は済んでいますから贈与...心配です。
ごめんなさい、素人がよけい話をややこしくするみたいで。
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
似たような質問が見つかりました
- その他(税金) 相続税等 1 2022/05/21 10:31
- 印紙税 相続マンション売却時の確定申告の必要の有無について 1 2023/01/28 11:51
- 相続・譲渡・売却 不動産相続に詳しい方ご教示ください 閲覧有難うございます。不動産相続についてご教示ください。 現在両 3 2022/04/18 03:38
- 相続・贈与 【税金】父の家の相続後の売却について 今年8/7に父が他界しました。 母に父の預貯金と家の相続をさせ 3 2022/09/23 15:38
- 相続税・贈与税 亡父の土地、売却を検討しています。 5 2023/04/14 07:29
- 相続・贈与 父親の土地建物を相続して放置しておくと 4 2022/10/26 14:16
- 相続・譲渡・売却 遺産相続したマンションの売却について 3 2022/06/26 16:28
- 相続・贈与 税金 相続の事で教えて下さい! 12年前に父が亡くなり、母が父の実家を相続し名義を母に変更しました。 7 2022/09/23 12:41
- 相続・贈与 不動産の相続、生前贈与?についてご教示お願い致します 4 2022/09/20 09:40
- 相続・遺言 実家の名義変更と相続についてご相談(お聞きしたいこと)があります。 3 2022/06/27 01:17
関連するカテゴリからQ&Aを探す
おすすめ情報
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
-
定期借家契約終了後の連帯保証...
-
ローテーブルか机椅子セットか
-
Amazonの配達員に集合ポストを...
-
賃貸マンションを退去しますが...
-
訳があって強制退去になり、3月...
-
賃貸契約の保証会社、毎月払う...
-
木造アパートに住んでいます。...
-
賃貸のアパートに住んでるんで...
-
自分は生活保護を受けている精...
-
契約者と違う人間が賃貸に住む場合
-
マンションにこのようなものが...
-
騒音トラブルについてです。 先...
-
留学中の賃貸物件を友人に貸す...
-
アパートに住んでいます。 隣の...
-
私はただ、賃貸を借りて一人暮...
-
隣人の騒音を通報していること...
-
アパートの隣がうるさい
-
オートロックのマンションなの...
-
賃貸のガスコンロをIHに勝手に...
-
マンションに2人で住むには、何...
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
-
亡くなった父の名義変更について。
-
大家さんからの立ち退き要請、...
-
相続した農地の売却について教...
-
株主名簿記載事項証明書を譲渡...
-
負債が有って相続放棄した持ち...
-
新築時の外構工事費用を親に出...
-
相続についてです。 父が病に倒...
-
親が亡くなった場合の相続手続き
-
遺言書がない場合、、 ①1番身近...
-
売却時に発生する住民税・所得...
-
クレジット契約における連帯保...
-
雑所得の計算書 相続年金
-
私有地内の水路について
-
登記済みの家屋を増改築した家...
-
私の妻は外国人で日本で仕事を...
-
実家相続の話しです。父は他界...
-
区画整理の土地の登記について...
-
法定相続情報一覧図には相続人...
-
相続税と贈与について
-
金融会社が、第2相続人の申し...
おすすめ情報