中古マンション 売主のローン借り換え…注意すべきことは？

こんにちは、いつもお世話になります。

今回気に入った中古マンションがあり、
仲介業者にその旨を伝え、家に来てもらい話をしました。
すると、売主はまだローンが残っており、
私たちが言い値で買っても５００万くらい残ってしまうというのです。
そこで向こうは（転勤のため手放したため）新たな土地で家を探し、
残りのローンを新しい家のローンと合わせて借り入れをする、とのことでした。
気になるのは、今から売主が家を見つけるまで
（いつになることやら…）待たなければいけないこと、
私たちが先に契約しても売主の新たなローン審査が終わるまでまたなければならないことです。
契約してから同時決済までの期間が長いと、
何かトラブルに合わないかと心配でなりません。
違約金を払わされたり、手付金が戻ってこないなんてことになると、お金のない我が家は困ってしまいます。

このように、売主のローンが残ったままで売却することは、
珍しくないんでしょうか。
こういう場合に考えられるトラブル、
またそれを防ぐ術があれば教えてください。
あまり危なそうだと、この話はもう白紙に戻そうかということも話あっています。
どうか、良いアドバイスをお願いします。

No.15 回答者： setamaru 回答日時： 2005/11/14 22:56

　売主が「買い替え」のお金が調達できないということであれば、この契約はとりあえず諦める方が「安全側」ではないでしょうか＞

　その物件が大いに気に入り、「もっとお金を出してもよい」ということなら、もちろん別ではありますが、そうでないなら。

　並行して、他の物件を探すことを、とりあえず、勧めたいと思います。

この回答への補足

長くなってしまったので、とりあえず締め切ろうと
思います。ですがまだよくわかっていない部分が
あるため、再度質問させていただこうかなと思っています。

みなさん大変熱心にお答えくださったので、
ポイントが付け難く…心苦しいのですが、今回は
ポイントなしということにさせてください。
申し訳ありません、ありがとうございました。

補足日時：2005/11/15 15:11

この回答へのお礼

色々とアドバイスいただいて、ありがとうございました。

先日仲介業者に確認いたしましたところ、
相手のローンが通らず最終的に契約が白紙に
戻された場合、仲介手数料も取りませんという意向でした。
もちろん、契約書にもその旨記入します、とのことでした。
業者を頭から信用しているわけではありませんが、
やはり物件を気に入っているということもあり、
慎重にではありますが話を進めていこうかなと考えています。

「安全」を求めるなら、やはり諦めるのが最善の策でしょうね…。
もちろんそれも考えて何度も話し合ったのですが、
やはり大変私たちに合った物件ですので、
できるだけ良い方向に話をすすめたいという結論になりました。

みなさんに色々とアドバイスしていただいたおかげで、
本当に勉強になりました。
ここで質問しなかったら、何も考えず何も確認せず、
契約していたと思います。
みなさんには心から感謝します、ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/15 08:51

No.14 回答者： setamaru 回答日時： 2005/11/14 22:43

　そもそも、買い替えローンの成立は決して少なくありません。

現に、私は最初以外は、すべて買い替えです。
　また、「手付金を業者が保管する」のは、どちらかというと異例と考えています。おそらく、売主が信用されていないケースでしょう。私は、たまたま信用があったのかどうかは別として、とにかく、それなりのお金を預けられました。それも、一度ではありません。
　事故は一度もありません。いままで合計７回以上の買い替え経験があります（よく引越ししたものです）。すべて、前の物件を処分し、かつ、新たに物件を買ったものです。数があると損もあれば、得もありますね。それでも、だまされた損はありません。これらは時間とともに市場が下がったときの損、あがったときの得ですから、やむをえません。こちらの意思ではないのです。

　実は、私も買い替えローンを利用したことはあります。
　４，５年前だったと思いますが。
　といっても買いが時間的に先で、売りが後になったため買うためのローンでした。１カ月程度の資金つなぎで利用したものです。
　幸い、どちらも成立したため、無事、引越しできたものです。もちろん契約の時点ではローンはのこったままでしたが、引渡し時にローン登記は解消できました。

　信用できる売主より、業者に預ける方がはるかにリスキーと考えます。何をするか、分かりませんから。たとえ大手といえども、そうです。名前を挙げるわけにはいきませんが、知っている具体例があります。

　抵当権抹消に必要な資金を用意できてないというだけで、
ただちに、信用できない人物とは断定できませんね。　
　ン千万円を明日、もってこい、とわれて、すぐ持って
これる人は多くありませんから。それでも、ある程度の
時間をかければ、用意できる人物は多いのです。

No.13 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/11/14 10:35

>このように、売主のローンが残ったままで売却することは、

>珍しくないんでしょうか。

昔は、なかったのですが最近銀行が「買い替えローン」という名称でオーバーローンを
組むようになったのです。銀行は住宅ローン以外に有効な資金貸付の手立てがなく
地価の急激な下落もおちつき、景気も雇用も安定してきたので「優良な借り手」「よい担保物件」
に限ってオーバーローンも認めようという動きになってきたようです。
条件のいい人しか実質買い替えローンは借りられませんから、事例は少ないと思います。

＞こういう場合に考えられるトラブル、
(1)売主の買い替えの失敗　つまり融資がおりない。
　その結果、売主が今売ろうとしている物件の抵当権が抹消できずに売れない。
(2)予定していた期間に買い物件が見つからず時間がかかる。
　そこまでこちらも待たされる。
　　
＞またそれを防ぐ術があれば教えてください。
(1)売主が５００万円を個別に資金調達してとりあえず抵当権末梢する。
(2)いつまでに買い替えの目処がつかなかれば双方白紙撤回するという
　　契約条件を入れる。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
買い替えローン成立の事例は、少ないようですね…。
良い担保物件ということは、ある程度価格の高い物件でないと
認められないんですよね。ということは、
ローンの総額が大きくなり、それはそれで審査が通らなさそうな…

いずれにしても難しい物件ですね。
ちなみに、500万は調達できなさそうということでした。
もし話を進めるなら、
買い替え成立の期間をしっかりと定め、
完全に「白紙に戻す」ということを条件に挙げておくことが大事なのですね。
でも、ある程度時間がかかってしまうのはしょうがないでしょうし、
その期間まで何だか不安な日々をすごさないといけないというのも、
嫌な話ですね…。
もう少し、購入意思そのものを考えてみようと思います。

アドバイスをありがとうございました、感謝します。

お礼日時：2005/11/14 11:31

No.12 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/11/13 23:42

手数料についての条文を入れるように交渉

することはできますが、これは大手の不動産屋なら
なおさらですが、通らないことが多いとお考えください。
手数料についても会社で決まっているのですから。
「違約発生の場合は手数料の請求もなし」という条文を
入れてもらえないならば契約はしない、ということで
交渉するしかないでしょう。
私はこの交渉はしてみましたが、通りませんでした。

この回答へのお礼

回答者様は、実際に特約条項に手数料のことが入れられなかったのですね。
私の頼んでいるところも大手ですし、入れてもらうのは難しいかもしれません。
会社で決まっているのに「良いですよ」などと簡単に言う担当者だと、
それはそれで信用できないかもしれませんね。

手付金についてはわかりました。とにかく書面で
きっちり返してもらうようしておけば、
倒産の可能性がないかぎり返ってくるということですよね。
手数料に関してはみなさん議論されているように、
ケースバイケースということが考えられるので、
とにかく業者にかけあってみないとわかりませんね。

あと一つだけわからないのですが、先のお礼にも書きましたが、
まず売主が残りのローン1300万を新たなローンに組み込み、
その審査が通ってから契約、ということは実際には無理なんでしょうか。

お礼日時：2005/11/14 08:35

No.11 回答者： setamaru 回答日時： 2005/11/13 22:34

>>一応手付金は仲介業者が預かってくれるそうです。

>>売主が使い込んだりしたら大変なので、と言っていました

よくみたら、ここは心配なところがあります。

　そもそも、そんなに信用のおけない売主だとしたら、
　いささか心配ですね。
実際には、業者の方が相対的に、よりリスキーな場合もあります。

　たとえば、業者がお金を預かった場合は、「売主の新たなローン審査」が成立しないとき、手数料分を勝手に差し引いて返すというリスクがありますね。私なら、業者が預かるというのは、少し怪しいと思ってしまいます。なにかの伏線かもしれませんから。
　そういう意味では、最低限、「特約が適用された場合の手数料の扱い」をしっかり明確に入れておく必要があります。
　特約というのは、交渉次第ですが、追加することができます。
　契約前なら、その特約条項を入れてくれなければサインしない、と双方（売主、買主）とも主張することができます。
　納得しなければ契約しなければ、よいのです。
　

この回答へのお礼

信用のおけない売主、というか…
やはり急な転勤で現金が用意できてないこともあり、
極端に言うとお金に困っているということですよね。
そういうことで万が一の可能性として業者も
「使い込まれたりしてしまうと」といったのだと思います。
その担当者は最近この物件の担当者になっていますし、
売主はすでに新しい土地に赴いていますから、
信用できるかできないかまだわからないのではないかと
思っています。

とにかく、手数料に関してはしっかり話を聞き、
特約に入れてもらうことが大事なのですね。
言った言わないにならぬよう、きちっと書面にしてもらおうと思います。
納得しなければ契約しなければ良い、確かにそうですね。
素人だからと思わずに、毅然とした態度で取り組みたいと思います。

具体的に特約条項のことを書いてくださって、ありがとうございました。
少しずつですが、理解できて来ました。感謝します。

お礼日時：2005/11/14 08:26

No.10 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/11/13 21:32

私もこの問題の問題点は違約の場合の手数料だけだと思いますよ。

手付けは業者が保管するなら倒産以外はまず安心でしょう。
手付けは帰ってくるものと思っていいですよ(笑)
でも中古を買うときに何が一番気をつけなきゃいけないかって、手数料ですよ。
質問者さんが違約をしない限り、違約金は請求されない
けれど売主さんが違約をした場合、違約金を請求できる代わりに仲介手数料がかかってしまうんですよね。
売主さんは決済までにローン組めなかったら契約不履行になって違約になります。
そういう場合も仲介業者が手数料とるのが良心的か悪質かは別として、仲介の仕事なんだから手数料をとるのはしょうがないですね。
じゃ、違約金を放棄すればいいのでしょうけど、これは契約内容によっていろいろみたいです。手付金の３％を手数料として取られる場合もあるみたいですし。
仲介業者さんも違約になるまで業務を果たして、手付けの
保管もしてくれたわけだから、まったく白紙に戻すという考えはないようです。
知り合いが最近、家を買う契約したら決済前に売主が破産。違約金を請求したら手数料の請求もばっちりされたそうです。相手には違約金の支払い能力なんてないし、それで違約金を放棄して手付けの保管料(？)として３％払って引き上げてきたようです。

この回答へのお礼

なるほど！お知り合いの例で、よくわかりました。
手付金が戻ってきて、違約金をいりませんと言ったとしても、手数料を取られてしまう場合もあるんですね。家を買えなかった上に、手数料まで取られてしまうとは…まぁ業者さんも動いているわけですから、確かに仕方ないのかもしれませんね。
これこそが、この質問の一番の問題点なのですね。

ということは、それは嫌だからこの話は白紙に戻すか、そのリスクを理解した上で話を進めるか、この2つしか選択肢はないのでしょうか。
ちなみに私が先のお礼で書いたように、売主に完全に借り替えローンを組みなおしてもらいローンがない状態にし、それから契約を結ぶ、というのは無理な話なのでしょうか。

丁寧に、実例でわかりやすく説明してくださってありがとうございました。感謝します。

お礼日時：2005/11/13 22:34

No.9 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/11/13 21:12

何度もすみません。

私も勘違いしてましたが、#7の方の書かれているのは
買主側のローン不成立のことではないですね。

どちらにしても、手付金返却の場合は手数料は発生
しませんが、違約金発生の場合は手数料は請求される
場合があります。
違約金というのは#2でも書きましたように、手付け放棄
の期間を過ぎると、違約金が売主買主双方に発生します。
その時に売主側は手付けの倍返しの違約金となりますが、
この授受がある場合に、仲介手数料も発生するという
ことです。
私は大手の不動産屋に仲介をお願いしましたが、
「違約金が発生する場合には仲介手数料を申し受けます」
という書面に印を押しました。

混乱させてしまって申し訳ないですが、とにかくこの
ケースは、仲介業者の宅建主任者に手付金、違約金の
設定、仲介手数料の発生について細かく聞いてみてくだ
さい。
宅建資格者は嘘をいうことはできませんから、きちんと
説明してくれます。

この回答へのお礼

いえいえ、すみませんだなんて！
私の飲み込みが悪いものですから、
皆さんにも余計な混乱を招いてしまいました。
この場を借りてみなさんにお詫びいたします。

仲介手数料の件、よくわかりました。
仰るとおり違約金・手付金・仲介手数料について
細かく聞いてみたいと思います。

何度も回答させてすみませんでした。
でも質問しなかったら手数料のことなどわからないことも
多かったので、ご迷惑おかけしましたが質問して
良かったと思います。
真剣にお答えいただいて、本当に感謝しています。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/13 22:05

No.8 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/11/13 21:01

再々度回答させていただきます。

＞リスクを回避するには、買い主が残りのローン1300万すべてを新たな買い替えローンに組み合わせ、審査が通って完全に抵当権を外れたら、その時点で契約すべきだ、ということでしょうか。

抵当権を外してからではなく、外すだけの資金を先方が
用意できたら、ということです。
つまり、契約してしまってから抵当権がやはり外せない
という場合、手付金の返却および違約金の支払いを受ける
ことができるのですが、この場合に、手付金を預かる
業者が倒産してしまったり、あるいは先方が違約金を
払わなかった場合に、あなたが損害を受けるということ
です。

手付金の保管は、業者かあるいは売主本人が行います。
安全のために業者が預かる場合が今は多いそうです。
質問者さまのケースでは業者が保管されますよね。
この場合に、業者の倒産というリスクがあるわけです。


私が書いたのは仲介手数料のことです。
仲介手数料とは、仲介業務を履行する料金として物件
価格の3％＋６万円の手数料を業者が受け取ります。
これは、売主買主それぞれが自分の仲介業者に対して
支払います。
この、仲介手数料の発生は、金銭の移動があった場合に
発生すると、宅建主任資格者には言われました。
つまり、ローン特約による手付け返却は、ただの返却
なので金銭の移動ではないので、手数料は発生しません。
けれど、売主あるいは買主の都合により、違約金支払い
による「解約」の場合、仲介手数料が発生するのです。
こちらをご覧下さい。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1771953

最近あった質問ですが、このように、売買不成立であっ
ても仲介手数料の請求がされるのです。
これは業者によく確認してください。
つまり金銭の移動は仲介業務の履行とみなすので、
手数料の請求権が仲介業者にあるということです。

これは何度も書きますが、不動産売買には誰でも
負うリスクなのです。
ただ、売主が残債をスムーズに用意できる通常の取引
ならば、リスクが低いということです。
売主が信用できて、抵当権抹消にも問題ないなら、
手付金は売主に預けて業者の倒産という心配もないし、
決済日には引渡しもできるでしょう。
ただ今回はその通常のケースとは違うということです。
参考になさってください。

No.7 回答者： setamaru 回答日時： 2005/11/13 19:58

>>手付けを払うのは危険という考えになってきました。

>>返還されるなら…と思うのは危険なのですね。

不動産売買取引に「手付け」というのは、必ずあります。
　「手付け」は、その物件を押さえておく（ほかに人に売らない）という意味の「お金」です。
　ですから、「手付け」を一切しないということは、その不動産の購入をしないという意味と同じです。
　手付けが戻らないことを心配するような相手なら、最初から契約の相手として、選ばないことです。

この回答へのお礼

えっと、混乱させて申し訳ないのですが、手付けを最後まで払わないといっているわけではありません。
手付けを払う＝契約ということで考えてみて、
先に契約をしないこと＝（先に）手付けを払わないこと、という風に書いていた次第です。言葉足らずで本当に申し訳ありませんでした。

仲介手数料のことでは、他の回答者の方と少し違いがでてきているようですね…私はどちらのご意見が正しいのかまだよくわからないのですが、ご意見参考にさせていただきます。ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/13 21:55

No.6 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/11/13 17:41

#2です。

質問者さま、勘違いされている部分があります。

＞抵当権を決済と同時に外すということが一般的に行われているということなら、私の場合の問題は、契約が先になることで手付金が戻ってくるかどうか、ということのみと考えて良いのでしょうか。

そうではないのです。

通常、中古住宅の売買は、

売買契約(買主が手付金を納める)→ローン申し込み
→ローン審査通過→決済(代金入金、引渡し、所有権
の移動)

という順番です。
これは、まず「契約」をすることによって、売主買主
の売買の約束をします。
これは「決済の日に買主は代金支払い、売主は物件引渡しの義務」が双方に発生するということです。

つまり、決済と引渡しを同時に行うというのはこういう
ことです。
(買主のローンを組む銀行をＡとし、売主の借りていた
銀行をＢとする)


買主の口座にＡから融資全額が入金される
頭金と融資された額を含めて購入代金として
売主の口座に全額入金される
売主はその代金と手持ちの資金を合わせてＢに融資残高
を払う
清算され、Ｂは売主に対する抵当権を外す
新たに所有権は買主に移動する

Ｂは、売主に融資した残金全額を返してもらわないと
抵当権を外すことはできません。
逆に、買主側の融資銀行Ａは、融資するためには買主に
抵当権を設定しなければなりませんから、他者(銀行Ｂ)
が抵当権を持っている物件に対しては融資できないので
す。

つまり、売主はＢから借りている残高をすべて用意して
Ｂに対して「○月○日(決済日)に繰上げ完済します」と
約束をしておいて、その日に同時にＢの抵当権の抹消
と、所有権の移転、Ａの融資実行、Ａの抵当権設定を
行うのです。


つまり、決済日に確実に抵当権を外せる確約ができない
物件を買うのはやめるべきです。


＞決済日に確実に抵当権を外せるかを契約の時点で確認するには、いったいどうすればいいのですか？相手のローン審査が確実となれば、一応安心してよいのでしょうか？


つまり契約の時点で売主が、残金を用意するあてが
ないのなら、「確実に抵当権を外せる」物件ではない
ということです。
確実にどころか、どうやって外すつもりなのか、それを
聞いてみるべきなのです。
次の物件のローンで用意するというなら、それが確定
するのはいつですか？と聞き、確定してから売買を
するべきなのです。


＞手付金のことですが、こういう状況なので仲介業者があずかってくれるそうです。売主に渡してもし使い込まれでもしたら大変ですから、と言っていました。

これは普通、仲介業者が預かるものです。
でも安心しないでください。
仲介業者が倒産したらどうなるかわかりますか？
預かった手付金は全額は返ってきません。
これは、不動産を買う人は誰でもが負うリスクなので
しかたないです。

それから、手付金を低く設定するのはよいのですが、
これにもリスクがあります。
万一、売主都合で解約となった場合に、売主には手付金
の返却と違約金(手付金と同じ額)を払うことになると
思いますがその際に仲介手数料も発生することがあります。
違約金が発生するということは、金銭の移動が発生する
ということで、売主買主双方に仲介手数料が発生します。
850万の物件ならば30万くらいですか。
そのために手付金は高めに設定した方がよいのです。
買主が手付金を10万しか入れてない場合、違約金も
10万。
けれど手数料は30万かかります。

そして違約金は売主が払わない場合があります。
買主側が仲介手数料を払わされるのは損をするので
その場合は、解約をしなければよいのです。
解約しなければいつまでも手数料は発生しません。
そして売主は解約できないと、物件を売却もできなく
なるので、とても困ります。

ただどのケースにしろ、買主側が手付金を払うという
ことはリスクがあるのです。
だからできればご質問のような物件は手をつけないこと
です。
私も実は抵当権付のマンションを購入したのですが、
それはもう契約の時、あらゆるケースを想定して
いろいろ聞きまくりましたよ。
とにかくまず、売主がどうやって残金を用意するのかを
確認することです。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました…何だか頭がこんがらがってきてしまいました。でも、少しわかりかけてきたような気もします。

つまり、今現在買い主は、残りのローン（１３００万ほど）から売却価格の850万を引いた500万の買い替えローンを検討しようとしているけれども、それでは同時進行になって、買い主である私たちは抵当権が外れる確信のないまま契約せざるを得なくなってしまう。
リスクを回避するには、買い主が残りのローン1300万すべてを新たな買い替えローンに組み合わせ、審査が通って完全に抵当権を外れたら、その時点で契約すべきだ、ということでしょうか。間違っていたらご指摘の方お願いします…自信がないですが（すみません）。

しかし手付金だけでなく、仲介手数料が発生するのですね…そうですよね、お金のやり取りをして、業者は「仲介」をしているわけですよね。
業者の倒産のことまでは考えていませんでしたが、何にせよ、手付けを払うのは危険という考えになってきました。返還されるなら…と思うのは危険なのですね。

何だかずいぶん疲れてきましたが、ど素人に何度も丁寧にわかりやすくお教えくださって、本当にありがとうございます。感謝します。

お礼日時：2005/11/13 18:07