私の知り合いの土地のことで教えて頂きたいです。

・私の知り合いの所有している土地は親の遺産として譲り受けたものである。
・その土地を「○○」という会社が借り受けている。
・さらにその土地を「○○」が有名レストランチェーンに貸している。
・「○○」の社長は知り合いの兄弟である。
・その土地の権利者は知り合いである。
・「○○」はその地代を知り合いに1年半程支払っていない。
・知り合いは「未払いの地代を払って欲しい」との裁判を今起こしている。
・しかし、「○○」側はその土地を地価のの半分位の価格で売ってくれと
要求している。
・裁判はもう1年以上続いている。
・知り合いはできればその土地を売りたくないと思っている。
・その土地の一部は知り合いの兄弟(○○の社長)の所有である。(ほとんどの部分は知り合いの所有)
・知り合いはその土地からの利益をこれからの生活の糧にしようと思っている。(体が弱いのと、年齢的に働くことが難しい)
・「○○」の社長である知り合いの兄弟は裕福な生活をしている。
・「○○」という会社は実際には存在せず、その土地を押さえるためだけの
目的で知り合いの兄弟が両親が亡くなる前に勝手につくった会社である。
・「○○」の社長である知り合いの兄弟は裁判でも「土地を売ってくれ」の
一点張りである。
・知り合いは裁判で売るつもりはないと主張しているが、最近、「○○」側が
「それなら駐車場(レストランの駐車場の部分の土地)を返す」と言い始めている。
・さらに知り合いの弁護士までが「兄弟なんですから売ったらどうですか?
これからどんな意地悪をされるかわかりませんから。」と言い出し始めている。

不思議なのは
このまま地代を「○○」側が払わなくて済むのか?ってことです。
どうにかして払わせる方法はないのでしょうか?

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A 回答 (2件)

知人(以下、甲)は、親の遺産である土地を「○○」社(以下、乙)に賃貸している。

乙社は、資産管理会社として相続開始前に兄弟(以下、丙)が代表者となり勝手につくった法人である。乙社は、甲所有地並びに丙所有地を、一括して件外Aに転貸しているが、その敷地の大部分は甲所有地である。乙社は、甲に地代を1年半程支払っていないため、甲は「未払いの地代を払って欲しい」と訴訟を提起し、1年以上係属している。乙社は、当該土地を時価の半値で売却してくれ、と要求しているが、甲は、裁判でも売却の意思はない、と主張している。最近、乙社側が 「それなら駐車場(レストランの駐車場の部分の土地)を返す」と提案。同様に、甲の弁護士までが「兄弟なんですから売ったらどうですか? 」と言い始めている…
・---・---・---・---・---・---・---・---・---・

質問者のご説明を、以上の様に改ざん(?)して理解した上で、申し上げます。なお、回答者は法律の専門家ではありませんので、話半分に聞いてください。

現在、裁判所に系属中の事件ですから、それを受任した弁護士に任せるのが原則です。但し、土地の売却に関する弁護士の提案が、本当に依頼者甲の利益に適っているのか、という点は大いに疑問です。その前になすべきことがあるような気がするのです。つまり、滞納地代の回収と乙との賃貸借契約の解除です。

甲に対する地代を長期間留保することによって、乙はそれを土地購入代金の原資の一部にする事ができる。更に、甲所有地に対する乙の一般賃借権を、借地権的権利として主張すれば、うまくすれば土地を時価の半値で購入することもできる。実に厚かましい主張であるが、乙の言い分の実質はこのようなものであろう。

甲乙間の土地賃貸借契約がいかなる内容かは承知しませんが、地代不払いを理由としてサッサと契約を解除し、直接Aと契約すればよいのです。但し、乙がAと土地転貸借契約を締結した際、どのような内容の借地契約をしたのか? また、借地権設定の対価として、権利金の授受はなかったのか? 甲はその契約内容を承知しているのか? これらに関して、出来れば、他の弁護士からのセカンドオピニオンを訊いてご覧になるのもよいのではないですか。

なお、ご質問に関しては、民法に次のような条文があります。これを読む限り、甲にAからの地代が入らぬ訳がないのです。

第六百十三条  賃借人カ適法ニ賃借物ヲ転貸シタルトキハ転借人ハ賃貸人ニ対シテ直接ニ義務ヲ負フ此場合ニ於テハ借賃ノ前払ヲ以テ賃貸人ニ対抗スルコトヲ得ス
 ○2 前項ノ規定ハ賃貸人カ賃借人ニ対シテ其権利ヲ行使スルコトヲ妨ケス
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この回答へのお礼

oo1さん、はじめまして。
回答ありがとうございました。

複雑な内容に関して、たくさん書き込んで頂き感謝感謝です。

今度、知人と共に弁護士の所へ行くことになっているので
いろいろ聞いてこようと思っています。

また別の弁護士に意見を求めるのもいいかなと思います。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/12/18 03:45

土地を所有するkhoneyさんの知人は、土地使用者に賃貸ししておれば賃料の請求はできますが、貸していないなら「地代を支払え」と云うことはできません。

また、土地使用者は「売りたくない」と云っている者から買うことはできません。
できることは、その土地所有者は、土地の不法占拠を理由に「建物収去土地明渡請求」です。その場合、「不法占拠ではない」と云うなら土地賃貸借契約書などなくてはなりませんし、それがなければ建物を取り壊す以外にありません。
文面だけでは土地と建物の関係が法律上明らかではありませんので、そこがわかれば詳しくお答えできるかも知れません。
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この回答へのお礼

tk-kubotaさん、はじめまして。
回答をいただきましてありがとうございました。

知人が本当に悩んでいるので、私もどうしていいか分からず
困っていたので本当に助かります。

参考にしたいと思います。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/12/18 03:41

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 残念ながら、聞いて回る以外ありません。

 それも、借地で家を建てて・・・ となると、難しいでしょうね。

 駐車料くらいですと、聞いて回れば、おおむねそのあたりはいくらということが判ります。

 ご自分のところの駐車料が高ければ値下げ交渉の材料にもできるのですが、家を建てるため借地の地代となると類似のものがありません。

 一見同じでも、地震ですぐ液状化するような土地と、道路一本挟んだ向かいの頑丈な土地では料金が異なって当然ですので、比較になりません。

 (新潟は名前の通り、新しい潟ですので、道路一本で全然地盤が違うんですよ)

 いわんや、駐車場の坪単価など知っても無意味です。

 駐車場に借地借家法の適用がありませんので、地主が「やめよう」と思ったらすぐ追い出して高値で売却などできますが、家を建てる土地として貸してしまったらそうはいきません。

 「出て行け」と言ったらすぐ(駐車場の車を移動するように)いなくなってくれるなら、そして法律がそれを許すなら、同じ料金で貸してもいいでしょうけどね。違うわけですから当然、料金は全然違います。

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 さまざまな要因が絡んでいますので、比較などナンセンスです。

 したがって、地代を知るのは難しいですし、知っても意味はなかろうと思います。

 質問者さんが「あっちが安い」と言えば、「じゃあ、あっちを借りればぁ」と言われるだけだと思いますよ。

 家を建てている人は、ちょっとやそっとじゃ移動できない現実を地主も十分承知していますからね。

 不動産賃貸業を営んでおります。

 残念ながら、聞いて回る以外ありません。

 それも、借地で家を建てて・・・ となると、難しいでしょうね。

 駐車料くらいですと、聞いて回れば、おおむねそのあたりはいくらということが判ります。

 ご自分のところの駐車料が高ければ値下げ交渉の材料にもできるのですが、家を建てるため借地の地代となると類似のものがありません。

 一見同じでも、地震ですぐ液状化するような土地と、道路一本挟んだ向かいの頑丈な土地では料金が異なって当然ですので、比較になり...続きを読む

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原則、母親名義のものがあれば、そこから”外す”というのは難しい面があります。
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Aベストアンサー

 借地法12条1項にいうところの地代の増減額請求の基になる「土地に対する租税その他の公課」とは、固定資産税や都市計画税のことを指していると考えられます。

 お話の200m2までの土地についての課税標準を1/6や1/3とする特例は、固定資産税や都市計画税を計算する場合のものですので(地方税法349条の3の2、同法702条の3)、まさに今回の地代を計算する場合の基となるものと言えます。

 したがって、今回の場合、(2)が相場ということになります。

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  昭和49年4月26日第二小法廷判決 昭和48オ766号,建物収去土地明渡請求
 最高裁HPから検索可

 とりあえず文献的なものを1つ紹介しますと「問答式新借地借家法の解説,石田喜久夫著,新日本法規出版」の「借地上建物の賃借人の保護」という項目に多少の記載があります。
 
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賃貸借契約書には
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この賃貸借に関して140万円を超えない金銭の請求をする場合でも、簡易裁判所ではなく地方裁判所に提訴しなければならないのですか?

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(契約の条文は、もちろん私が作ったものではないので。)

Aベストアンサー

#3です。若干の補足をさせていただきます。
>簡易裁判所の司法委員とはなんですか?貸主側の事情として、司法委員に関与されたくない事情があるのでしょうか?
簡易裁判所の司法委員の「公式な説明」については、最高裁判所の参照URLをご覧下さい。
「公式な説明」が別にあることから、私は「非公式な説明」をさせていただくことにしますので、ご参考までに聞き流してください。
簡易裁判所に司法委員を置くということは、要するに、裁判官の人手不足を補うために、細かな和解協議を裁判官の手から切り離して「有識者」に処理させようということです。もちろん、全部が全部ではないでしょうけれど、簡易裁判所の和解協議では、裁判所側として司法委員だけが臨席して、裁判官は出てこないのが普通です。
「有識者」とはいいつつ、実態は会社役員で一線をリタイアしたおっちゃんとか、子育てがひと段落したおばちゃんとか…、要するに時間がたくさんある人(重ねて失礼!!)が就任しているので、素人的発想で和解協議にいろいろと口を挟んできて、法律的にドライに事件を処理しようとしている当事者-多くは請求を構えている原告側としては、迷惑この上ない(重ねて重ねて失礼!!)という実態があります。

>わざわざ褒められたことではないような条文を入れているとなると、どうしてだろう、と思ってしまいます。
実は、簡易裁判所の裁判官は「司法試験合格組み」の裁判官(判事、判事補)ではないのです。「簡易裁判所判事」ということで、地裁・高裁の定年まぎわの裁判所書記官が、選考などを経て簡易裁判所の裁判官になっているケースが多いようです。
それで、裁判を受ける権利の観点から(訴額が小さくても請求原因が特に複雑な事件については)正式な「司法試験合格組み」の裁判官の判断を受ける途も用意しておくというのが、実際のところでしょうか。
もちろん、質問者さまの指摘されるような「アナウンス効果」(?)も、あり得ると思います。

なお、私の回答の「(したがって、このような管轄合意がある場合、地裁に対する提訴後の移送の問題も生じないことになります。)」という点は、言い過ぎだったと思います。
違管轄の移送は問題になりませんが、ok2007さまがご指摘の「裁量移送」という話はありました。
訂正させていただきます。ご指摘いただきまして、ありがとうございました。

参考URL:http://www.courts.go.jp/saiban/zinbutu/sihoiin.html

#3です。若干の補足をさせていただきます。
>簡易裁判所の司法委員とはなんですか?貸主側の事情として、司法委員に関与されたくない事情があるのでしょうか?
簡易裁判所の司法委員の「公式な説明」については、最高裁判所の参照URLをご覧下さい。
「公式な説明」が別にあることから、私は「非公式な説明」をさせていただくことにしますので、ご参考までに聞き流してください。
簡易裁判所に司法委員を置くということは、要するに、裁判官の人手不足を補うために、細かな和解協議を裁判官の手から切り...続きを読む


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