借地権付譲渡、即建替の場合の建物登記は必要？

朽廃に近い状態の古家がある借地権を購入予定です。
現借地人から借地権付建物譲渡を受け、地主さんと土地賃貸借契約締結後、即時に古家を取り壊して建て替える予定です。
この場合、建物の移転登記は必要でしょうか？
少し詳しい知人には「そんなの登記費用のムダだよ」といわれてしまいました。
現借地人と地主は、借地契約に関して係争関係にあった時期もあるとのことで少々心配なのです。

No.1 回答者： dr_hiroshi 回答日時： 2006/01/31 16:53

建物を即建替であれば、言われるように無駄な費用ですね。

しかし、新築建物を登記するのであれば、滅失登記を申請する必要があります。
その申請人に前の所有者の名前を借りることになります、それを了解してもらえば移転登記費用が不要となります。
その建物の評価額を見ないとわかりませんが、多分払っても免許税は知れてますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
所有権移転登記したとしても、建物取り壊し後新しい建物を保存登記するまでは、借地権の根拠は土地賃貸借契約書だけということですね。
では、掛かる費用の多寡により判断したいと思います。
・・と考えてもいいんですよね？

お礼日時：2006/01/31 19:59

No.2 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/01/31 16:55

＞朽廃に近い状態の古家がある借地権を購入予定です。

借地権といっても賃借権と地上権にわかれます。普通は賃借権です。
賃借権は、債権ですから登記できないので、建物所有権を変わりに登記し第三者に対抗できるようにします。
賃借権は勝手に譲渡できません。一応地主に承認を得ないといけません。地主は承認しない場合は
借地権を自分で買い取らなくてはいけません。普通は承認します。
＞現借地人から借地権付建物譲渡を受け、地主さんと土地賃貸借契約締結後、
＞即時に古家を取り壊して建て替える予定です。
正確には、借地権譲渡の地主の承認、借地権付き建物譲渡契約、地主との借地契約（旧法）
旧家屋の取り壊し、の手順です。

おそらく不安に思われるのは、旧登記のまま建物が解体されると、建替えをあきらめて旧借地権者が自主的に借地権の更新を放棄した
と地主に主張された場合のことでしょうが、これは質問者様と地主の借地関係を示す契約書があれば大丈夫な気がします。
借地に建替え承認まで付記されれていればなおいいです。更地にして速やかに着工されることが前提です。
強いていえば、旧法の借地権の継承なのか新たに借地を契約したのかというトラブルも考えられなくはないです。
御存知のように、旧借地法と新法ではあきらかに旧法が有利。せっかくの旧法を新法と主張されたら困ります。
旧借地権の継承であることを明白に示すには、旧建物の所有権移転が登記されていたら十分であるといえます。
とはいえ、借地権の譲与は契約書で明らかであり旧法借地権の移転を地主が新法で契約し直せという主張は無効です。
もうひとつは、地主が更地と偽って土地を売ってしまうことですが、これも速やかに建築がはじまれば考えにくい。
ヤクザ屋さんが買い取ってワシの土地じゃ。なにさらすねん
と怒鳴り込んでも、この場合、旧建物の登記は建物がないだけに対抗要件になりません。借地契約書をみせて争うしかないです。

＞少し詳しい知人には「そんなの登記費用のムダだよ」といわれてしまいました。
借地契約を地主と文書で交わすのなら確かにそうでしょう。

＞現借地人と地主は、借地契約に関して係争関係にあった時期もあるとのことで少々心配なのです。
売買には仲介業者が入るのですよね。契約書の文面をしっかり旧借地法に準拠したものにしておくことです。
それと係争の内容とそれがどうやって解決したのか聞いておくことです。
地代の滞納なのか、地代の額なのか、そもそも借地関係の有無についての話なのか。
身内の使用貸借から代がかわったり、家屋だけ転売されて法定借地権が発生しているようなケースも中には
あります。親の土地に建てた「使用貸借」の家屋でも登記は可能です。

この回答へのお礼

詳細なご回答をありがとうございます。
言葉足らずでしたが、土地賃貸借契約は改めて締結し直し、契約書文中に「旧借地人からの借地権譲渡により本契約を締結する」との一文を入れております。それを以って旧法に基づく契約が明白だと説明を受けています。
また、土地賃貸借契約に際し、建物建替え承諾を書面でいただくこととなっております。建物の所有権移転登記が借地権を補完するものだとすれば、わざわざ古家の登記はムダかなと思っていたのですが、念を入れるなら移転登記したほうが良いということなんでしょうね。
借地人は知人であり、相談している不動産業者はいますが、正式な仲介業者は入れない予定です。地主さん側は代理人として不動産業者が入っています。
ところで、移転登記は一般人でできるものなんでしょうか？それとも、行政書士等に任せるべきものなのでしょうか？御礼が質問になってしまいましたが、宜しければお教えください。

お礼日時：2006/01/31 19:21

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/02/01 10:36

＞ところで、移転登記は一般人でできるものなんでしょうか？それとも、行政書士等に任せるべきものなのでしょうか？

登記の業務は、行政書士（代書屋）でなく司法書士です。
所有権移転登記の手続きには、売買契約書あるいは譲渡証明書等必要書類を持って法務局にいきます。
所有権移転登記の場合、売主と買主が同行して一緒に登記をしないといけない決まりになって
います。それを委任できるのは司法書士に限ります。
ですから売主に協力してもらえればやってやれないことはないです。
司法書士の代金ですが、登録免許税（登記費用）を除き
移転登記
課税標準価格が５００万円までなら
13,060円以上16,260円以下
手続き報酬
１件　4,900円
抹消登記
9,460円以上　12,090円以下
手続き報酬
１件　4,900円
です。
http://ace.wisnet.ne.jp/wada/binran/housyuu/shih …
参照

ただし、建物抹消登記は所有権者が一人でも行えます。委任状で一般人が代理で行えるかどうか
は法務局に電話して聞いてください。登録免許税額も教えてくれます。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます！
現借地人から委任状をもらって建物抹消登記する方向で話を進めたいと思います。
それでも、土地の価格との対比等考慮すると、司法書士に依頼したほうがよさそうですね。
大変参考になりました。

お礼日時：2006/02/02 18:15