贈与税の対象？（新築住宅取得）

昨年建売住宅を購入して、今更贈与税のことに思い至りました。
ローン名義が夫のみなのに、登記を共有にしてしまったがためです。
過去の質問／回答を拝見すると、贈与税を申告しなければいけないようですが、
自分の場合はどうかと質問させていただく次第です。

・所得
夫は会社員で税込み年収６００万、
私は個人事業主で去年の所得は５００万程度。

・土地・建物の登記
夫７：私３。贈与する／されるという意識はなく（あれば夫名義にしてます）、
私も返済するつもりがあり、さりとて収入は正社員ほどには安定しないだろうし
（現に今年の減収は確定）、そうしました。

・ローン
物件価格の１００％を銀行より夫名義で借り入れ。
私は正社員から鞍替えして数ヶ月しか経っておらず、
一昨年の課税対象額がゼロとみなされ銀行はもちろん公庫からも借りられませんでした。

・返済
毎月決まった額を返済用口座に入金。
入金する金額は、返済額（夫７：私３）に加え、私が少し余分に。

いかがなものなのでしょうか？これでも贈与と見なされるでしょうか。
ご回答のほどどうぞよろしくお願いいたします。

No.6 ベストアンサー 回答者： yutaka-h 回答日時： 2006/02/12 21:58

「所得案分」についてですが、結論的には、前年のものに基づいて計算すればオーケーです。

出産・売上不振・廃業・転職等々や、もっと言えば、家事労働の対価換算等、いろいろ考えれば、上記の考え方は、100点満点ではないのですが、登記時点で決定しなければならないことなので、都合、致し方ない合理的決定な訳です。
明日、司法書士へ相談とのことですが、これは、税務上の考え方！司法書士ですら、これを理解しておらず、民法的な考え方で、持ち分を決定していることが多いです。相談するなら、まず税務署でしょう。
申告期限（3/15）までに、登記の変更に着手し、申告を済ませなければなりません。
他の方の回答にもありますが、「よくあるケース」と考えていただいて結構です。あまり悩まず、税務署の資産課税部門にＧoって感じです。
2/16からは、所得税の申告が始まります。その前に行く方がよいでしょう。
必要なものは、各人の所得の分かるもの（源泉徴収票・確定申告書の控え等）・登記簿謄本・借入の契約書・印鑑位かな。
事情を話し、「個別相談」を希望された方がスムーズかも。
司法書士さんは、それからですよ。

No.7 回答者： yutaka-h 回答日時： 2006/02/12 22:08

忘れてました。

旦那さんの件ですが、本来、出国前に、準確定申告をしておかなければなりませんでした。（別に今からでもいいでしょうが）
あと、納税管理人の選任もしなくっちゃ。（これもいまからでいいけどね。）
登記の方は、現地の大使館の証明が必要なケースもあるかもしれません。早めに動いた方が良さそうですね。

この回答へのお礼

長文すみません。
納税地の税務署に聞きました。
電話で事前に予約のつもりが、その場で回答されました。
（yutaka-hさんのアドバイスに背いた形になってしまい申し訳ありません）

●結論としては、今のままでは贈与税かかるので、持分変えれば？と。
「所得の按分はしない？」と聞いたら
「そういう考え方もなくはないが連帯債務でもないし頭金の按分の話でもないし」と。
個別に相談を、と言っても、そこまでの問題ではないと。お忙しいところスミマセンね…
で、「この持分が妥当」と算出していただき、錯誤による登記変更を勧められました。
（私の持分は、諸費用に相当する分。これは通帳の入出金履歴で証明できる）

実は、税務相談室（納税地ではない税務署）に別途電話してみたところ、
「按分して登記するケースも増えてるから問題ないのでは」と言われたのですよ。
見解は一致しないものなんですね。うーん。

●今回は、納税地である税務署の見解に従い、登記上持分の変更をすることとします。
所得按分を考えるのは、やめました。
私の場合、もし７：３の持分が妥当だとされても、ローン控除を受けられないので
今のところあまりメリットがないかなと思い至ったので…。

ひとまずこれで方針は決まりました。
見識のある方からすれば「よくあるケース」で、初歩的なことをうだうだ迷っていると思われたでしょう。
それなのに親切なアドバイスありがとうございました。
とても心強かったです。

あとは納税管理人の件ですね。これから調べます。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/02/13 13:45

No.5 回答者： noname#22222 回答日時： 2006/02/12 19:57

s_husky です。

回答は、全て、妻の言った通りを丸写ししています。
「所得按分といっても不確定要素が強いのでは？連帯保証人でもないし、証明が難しいのでは・・・」ということです。
「連帯保証人になっているところは、毎年、『私が、これだけ払いました』という一筆を入れているところもある」ということです。
ところで、補足の肝心な点ですが、「住民票と登記の件！それは、知らんねぇ！司法書士さんに聞いたら！」－全く、頼りない回答でスミマセン！

この回答へのお礼

頼りないなんてとんでもないことです。
励ましとアドバイス本当にありがとうございます。

税務署さんに電話で聞いた結果、贈与にあたるとのことで登記の持分を変更することにしました。
持分は、物件価格＋諸費用分のうち、私が諸費用として負担した分です。
（これは私の通帳の履歴で証明できるとのこと）
税務署さんにその場で算出していただきました。

登記については、海外にいる夫の分は、
現地大使館に発行してもらった在住証明書が必要なのだそうです。(yutaka-hさんの仰るように）

登記が済むまでは片付きませんが、これでひとまず方針が決まりました。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/02/13 13:55

No.4 回答者： noname#22222 回答日時： 2006/02/12 17:23

s_husky です。

もう、少し、同じ内容を補足しておきます。

「大分、奥さんは、心配しているようね！」
「しかし、税理事務所に３０年も勤めていれば、良く、相談されるケースよ！」
「余り深く考えないで、家の持分は７：３でローンは１０：０としたのよ！」
「ローンを７：３にするのは、色々と面倒だから、大抵は登記をやり直しているよ！」
「ちょっと、登記料が要るだけじゃない」

※悩む必要なんてありませんよ！

この回答への補足

励ましてくださってありがとうございます！
登記料は授業料と考えます。

ただ、夫が今年から海外に赴任し、住民登録を抹消しているので、それでも手続きできるかがネックのような気がします。
これは明日司法書士さんに相談してみます。

一方、他の方のご回答にあるよう、所得の按分という意味で妥当な持分かどうかも気になるところではあります。

余談ですが、
ご回答の内容はs_husky様の奥様のお言葉なのでしょうか？
税理事務所に３０年…旦那様からも事務所からもとても頼りになる存在なのですね。
私はせめて夫に心配かけずにこの件を収めたいと思いました。

補足日時：2006/02/12 17:46

No.3 回答者： yutaka-h 回答日時： 2006/02/12 14:40

ローンの名義人に関係なく、「所得案分」という考え方で持ち分を決定するのが正当と思います。

すなわち、現在のお二人それぞれの所得の割合をもって、持ち分を決定します。
それぞれが給与所得者ならば、単に収入で比較することも可能なのでしょうが、toritsukaさんの場合は、サラリーマンと事業者なので、（収入ではなく）文字通り「所得」で、判断しましょう。

しかし何で、７対３で登記されたのでしょうか？
ローンも、貴方が共同で債務者になれば、貴方自身もローン控除が受けられたでしょうし。。。
借入時の関係各社の不勉強さが、問題を大きくするんですよね。
素人には分からないのに。。。

あと、ご夫婦は、入籍後20年以上経っていますか？贈与税の特例もありますよ！

この回答への補足

夫と私の所得の割合通りに登記がされていれば正しく、また贈与にもあたらないという解釈でよいのでしょうか？
では、按分する所得は過去何年分まで遡るものでしょうか。
私は開業して１年半なのですが、今の事業だけを考えるのでしょうか？

持分を７：３に決めたのは、
諸費用を私が負担＋私の不安定な所得で払っていけるのはそのくらいと思ったからです。
たまたま去年は良すぎましたが。

>貴方が共同で債務者になれば、貴方自身もローン控除が受けられたでしょうし。。。
仰るとおり残念なのですが、連帯債務者にもなれなかったのです…

>借入時の関係各社の不勉強さが、問題を大きくするんですよね。
仲介業者の営業・ローン担当者、銀行の担当者も問題があるとは言いませんでした。
決済にたどり着く時点で二人とも疲れ果てていたけれど、
その言葉を鵜呑みにせずもっと調べればよかったです。もう、食事も喉を通りません。

それと、入籍後２０年は経っていません。

長くなって申し訳ないです。

補足日時：2006/02/12 15:21

No.2 回答者： aya-pi- 回答日時： 2006/02/11 02:26

公庫でも名義の基準は銀行と同じです。

なので連帯債務や連帯保証人になってはいらっしゃいませんか？

なっておられるのでしたら、借り換え後も同じようにされると問題はありませんよ。

もう一つ、元金支払い済み分もtoritsukaさんの持分名義にすることが出来ます。

この回答への補足

返答が遅れて申し訳ございません。
ローン契約書に署名したのは夫のみなので、夫単独名義です。

元金とおっしゃいますと、
売主さんへの手付け金や仲介手数料、登記費用などいわゆる諸費用も入りますか？
であれば私が全額払っています。
私の持分はゼロではないのですね。１０分の３には程遠いのですが。

補足日時：2006/02/12 16:28

No.1 回答者： noname#22222 回答日時： 2006/02/10 21:00

こういうケースがありました。

結局、登記をやり直してもらいました。
将来共に、離婚の可能性がなければ、これでいいと思いますが。

この回答へのお礼

返答が遅れて申し訳ございません。
登記をやり直すのですか…。司法書士さんに相談してみますね。
ありがとうございます。

お礼日時：2006/02/12 16:28