錯誤登記についてよろしくお願いします。 平成7年頃家を建てました。私達は共に50才前半で其々収入があ

錯誤登記についてよろしくお願いします。
　平成7年頃家を建てました。私達は共に50才前半で其々収入がありました。当然二人共有の名義と思っていたのに夫一人になって登記済み。問いただすと実質二人の物だからこのままで、と。　途中、私の父が亡くなり相続した分で一部を繰上げ返済しています。で今まで来たのですが今となって考えてしまいます。現在も住宅ローンは、夫・私・長男の三人が負担。そして連帯債務者になっています。相続対象の子供は二人。　長男家族と二世帯住宅として居住。
私は、二分の一相続ですか？
年金生活の今　考えてしまいます。

質問者からの補足コメント

• 早速のアドバイスありがとうございました。
  夫に任せていましたら、住宅取得控除の手続きをしておらず、控除は受けていません。私が気付いた時は、既に期日が過ぎていました。

    補足日時：2018/01/09 20:34

No.2 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2018/01/11 00:55

将来的なことを考えると，共有にできるなら共有にしておいたほうがいいように思えます。

現在，不動産は旦那さんの単独所有になっているとのことですから，旦那さんが亡くなった際には，その所有権の全部が相続財産となり，あなたとお子さんとで遺産分割をすることになるでしょう。ただ東京都区部の一軒家等では土地の評価がけっこう高く，不動産だけで相続税の基礎控除を軽く超えてしまうことがあります。そういったことを考えると，共有にしておけば相続の対象は共有持分ということになるので，相続財産の評価額を抑える効果も期待できます。

ただ，単独所有を共有にするには，そうするための法律行為または事実が必要です。素人が「名義を変えたい」なんて軽い気持ちで言ってくることがありますが，平成17年の改正前不動産登記法の時代であればまだしも，現行の不動産登記法では，登記申請には原則として登記原因証明情報が必須であるため，そんなに簡単に登記をすることはできません。

さて本件においては，どうやら夫婦のお二方でお金を出しているようなので（収入がどの程度あったかは関係ありません。お金をいくら出したかが問題になります），本来であれば夫婦の共有の登記とすべきだったようです。
ですがこれ，売買契約書や建築確認通知書が旦那さんの単独名義だったりしなかったでしょうか？　登記手続きを担当する土地家屋調査士や司法書士はそのような書類を見て書類を作りますので，書類がそうなっていたのであれば，登記もそうなってしまうのはある意味仕方のないことです。業者がしっかりとしているところであるならば，「お金の出所の半分が奥様であるならば契約も旦那様と奥様との連名にしましょう」とか，調査士に依頼する際にも「建築確認は旦那様単独ですけど奥様もお金を出していますので共有にしてください」とか言ってくれて，それで共有になることもあるんですけどね。また連帯債務は，複数の債務者がそれぞれ全額について負担を負うものであるということはわかるものの，連帯債務者相互の負担割合は第三者からはわかりません。そのために，連帯債務者になっていても実際には債務の負担のない債務者がいたりするので，連帯債務者＝共有者と解釈することも当然にはできないのです。とにかく「当事者が伝えるしかない」ものなので，それを怠った場合には，本件のような登記がされてしまうことがあるのです。

奥さんもお金を出していたのであれば，現在の登記には錯誤があるといえますので，所有権移転登記または所有権保存登記の「更正」登記をすべきです。ところが旦那さんの単独所有を奥さんとの共有にする更正登記には抵当権者の承諾書が必要になるところ……これが出ないんですよね。特殊な登記になってしまうため，銀行の稟議の関係等で難しいんです。なので一歩妥協して，「真正な登記名義の回復」を登記原因とする持分移転登記で対応するしかないでしょう。そのあたりは司法書士に相談してください。

また，持分移転登記をすると，税務署からお尋ねが来ると思います。「ホントは贈与なんじゃないの？　贈与なら贈与税払ってくださいね」ということなんですけどね。で，契約の当時に奥さんからもお金が支払われていたことを税務署に呈示できれば良いんですが，それができないとなると「じゃあ贈与だよね」ということになってしまい，いらない税金を支払わなければならないことになります。その辺りをどう対処したらよいかを，司法書士に依頼する前に，税理士に相談しておいたほうがいいでしょう（←これを怠るとすごくイタイことになることがあるので注意してくださいね）。

とにかくちょっとイレギュラーな手続きになるため，ちゃんと専門家に依頼して進めることをお勧めします。

この回答へのお礼

詳しくご回答有り難うございました。依頼した住宅メーカーがいい加減だったと思ってします。
その後,倒産していますので、手続きが出来ませんでした。
司法書士　税理士さん達に相談して解決したいと思います。
有り難うございました。

お礼日時：2018/01/14 12:55

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2018/01/09 19:39

不動産所有権登記が夫単独なのですね。

そして、夫が亡くなった時に妻がいくら相続権があるかという話でしょう。
法定相続分は二分の１です。

ご質問文を読む限りは「夫名義の家なんだけど、そのローン支払いは夫だけでなく、妻と子が負担してるお金で払ってるので、登記は夫単独ではあるが、所有権は妻や子にあるのではないか？」という事と想像します。
これは、難しい問題なのです。
まずは家を建てる時に「ローンを組んだ人」は誰か。ローンで借りたお金で家を建てて、所有権登記をするときにローン債務者の名義にしておけばよいのに、どうして夫単独にしたのか。などなど。

現在の「家の所有権登記が錯誤であり、夫持ち分３分の１、妻持ち分３分の１、子持ち分３分の１とする登記をしたい」という事でしたら司法書士に相談しましょう。
錯誤を原因とした所有権移転登記は結構あります。

ただし気を付けるべきは、夫が家を取得して以来「住宅ローン控除」を受けている場合です。
夫が債務者だとしてローン控除を受けていたが、税法の税額控除の恩恵を受ける期間が経過したら、所有権登記を移動させることは、どうもインチキに感じてしまいます。


根本的な話は「家を誰が買ったのか」ですが、その際連帯債務者になってる人がいれば、連帯債務者が負担したお金は本人へ求償できます。要は「返せ」と言えるのです。
ここまで考えると、夫に対して、妻とその子が「ローン返済のためのお金を出してるので返してくれ」と請求をし、その請求額の返済が無い分を家の所有権を変更することで対応ができるかもしれません。

あと、ご質問文では「私は、二分の一相続ですか？」と質問されておられますが、妻の法定相続分は当然に二分の１です。そんな当たり前の事を聞きたいのではなく、もっと他に「聞きたい事」があるのだと存じます。端的に言えば失礼ながら「何が聞きたいのかがわからない質問になって」しまってます。