契約の履行に着手するまでとは？

不動産の契約で相手方が契約の履行に着手するまでは手付け放棄で契約を解除できるとあったのですが、具体的にどのような時までですか？

No.2 ベストアンサー 回答者： alias3 回答日時： 2006/02/16 20:47

「履行の着手」とは，通常は「客観的に外部から認識できる形で履行行為の一部をおこない、又は、履行の提供をするために必要な前提行為をした場合を指します。

　

具体的に判例で認められた履行の着手として売主については、新築の場合、業者の建材の加工が始まった段階、業者が建材を注文した段階、建材を加工するために、大工を雇い入れた段階などがあります。
いずれにしても、建築に向けて一番最初に為した行為を指します。ちなみに中古物件の場合ですと所有権移転の仮登記申請、売却を前提とした分筆登記申請等でしょうか。
更に、マンションの場合ですが、マンションは契約締結時には通常、既に物件は完成していますので、物件の所有権移転の仮登記申請等がこれにあたると思われます。
あるいは、金融機関の融資を利用する場合、抵当権が設定された段階まできているとこれも履行の着手ととって間違いありません。

一方、買主側については売買代全の提供とともに目的物の引渡し求めたときや中間金や残金を支払ったときなどがあります。
ですので、融資申込時点ではなく、融資実行時が契約の履行の着手となるかと思います。

但し、「履行の着手」には明確な基準がなく、それぞれの事例で解釈が分かれますのでご注意いただきたいのですが、少なくとも、買主側がローン申込やその準備をしている段階とは取れませんね。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/02/16 20:37

ケースバイケースで考えるしかありません。

土地の売買などですと引渡し、すなわち代金決済＆所有権移転登記の申請までは着手と言えるようなものは、通常はないものと思います。
建売の場合で考えると、表示登記を一度業者にするではなく、いきなり買い手で登記することがありますので、これだとこれは契約の履行の着手と考えられるでしょう。

具体的事例がないとなかなか判断は難しいです。決まった基準があるわけではありませんから。