3500万円の住宅を購入する場合の自己資金

Question

主人30歳、私27歳です。先月結婚をし、これから貯金をして、3年後にマンションを買いたいと漠然と思っています。
ただ無知なのでご存知の方、教えて下さい。
現在の収入は下記の通りで、お給料が残業時間により変動するので、
毎月の貯金見込みは、15万円ー20万円（二人で）、
年間のボーナスで150万円位（二人で）を見込んでいます。
子供は2年後位に出産出来たらと思っています。
（子供の出産後も正社員で働く予定ですが、最低でも3年後迄に700万円貯めたいと思っています）
ここから質問なのですが、
１．無理なくローンを組むためには、頭金はいくら位必要ですか？
２．私の貯金を頭金にする場合、二人名義の購入になりますか？
３．3,500万円で無理ならば、いくら位なら良さそうですか？

お互いの両親からは家賃が勿体無いので早く買ったら？と言われています。来年の4月から福利厚生の廃止で家賃が全額自己負担となります（現在の家賃は13万円で半額会社負担）ので、早めに買った方がいいのかなと思いながら、チラシで頭金0とか、会社の人が頭金0で5000万円のローンを奥さんと組んだと聞いたり、3割は頭金として必要と聞いたりし、混乱しています。。。
あんまり生活を圧迫しない程度のローンに抑える為の、借入金のアドバイスをして頂けると助かります。
どうぞよろしくお願い致します。


主人：貯金0円、私：貯金360万円
月額の手取り収入）主人：25万円
　　　　　　　私：20万円
念願の手取りボーナス）主人：50万円×2※但し今後減る可能性が大
　　　　　　私：40万円×2※但し今後減る可能性が大

noname#20102 · Accepted Answer

計画には無理があると感じます。

まず、3年後までに700万の貯金を貯めることは可能だとします。
3500万のマンションを購入するには、諸費用が200万程度用意する必要があります。
ならば残り500万をすべて頭金に充当していいのかというとそうではありませんね。
出産もご希望されているのならば、手元にいくらか貯金は残しておかなければなりません。
まったく貯金なしでローンを背負うのは危険ですから。
手元に100万(これは少ない方ですが)を残すとしたら、
頭金は400万出すことになります。
3500万の物件に対して頭金400万というのは、約1割。他の方がおっしゃるような、頭金は2割が適切だとかそういうことはケースバイケースなので私は言いません。
ただこれから金利が上がった場合、頭金1割というのは明らかに危険な領域になります。
量的緩和解除によって金利上昇が予測されるのは、運が悪いのですが、仕方ないことです。
しかも奥様が出産後も就労されるというのは、確実に保証されることではないですよね。
育児休暇を取って復職はできるとしても、出産は何が起きるかわかりません。母子ともに健康である保証はないのですから、出産を控えているのに妻の収入を合算して住宅購入を計画するのは、無理なのです。
旦那さんだけの年収で3000万のローンは、自殺行為です。

住居というのは、理想を追っていたらきりがなく、誰だっていい家には住みたいものなのですが、自分の収入に見合った住居を構えるしかないのです。
質問者さまの収入で3500万のマンションというのは、正直申しまして高望みです。
それにマンションというのは管理費、修繕費もかかり、固定資産税も高く、そして専有部分の修繕も自分で行わなければならないので、そういった予算も組んでおかなければなりません。
ご自分が一生のうちにいくらの収入が得られるかを計算し、その中で生活費、育児費、そして住居費をいくら出せるかをシミュレーションしてみることをお勧めします。

NNori · Answer

マンションには月々管理費と修繕積み立て費用がかかります。さらに「固定資産税」がかかります。
固定資産税は最初の３年間は額が低いので４年目以降の金額を調べる必要があります。
管理費＋積み立て費＋月割りの固定資産税を真剣に考えてくださいね。ローンの返済額と同じくらいになっちゃうこともありますから。

sm0707 · Answer

簡単に資金計算してみますね。

　３５００万（物件の価格）
＋　３５０万（諸費用）←多めに見て
－　７００万（自己資金）
＝３１５０万（住宅ローン借入額）→年収が約４４７万以上ないと
　　　　　　　　　　　　　　　　　ローンを組むことができません。
簡単に説明すると、ローンが全くなければ、年収の約７倍までのローンが組めますよ。詳しい計算方法は不動産屋で聞いて見ましょう。

ちなみに現在３１５０万のローンを組むと仮定すると、
月々９１８８５円の支払いになります。（りそな２年固定　35年　1.2％）

ponsuke04 · Answer

■頭金は物件額の２割としましょう。

■税金のことは別として、名義をすべてご主人のものとした場合、あなたが出資した金額分の権利はなくなります（離婚する時の慰謝料算定で問題となることが一番多い）。

■問題は年収です。ボーナスは変動しますので計算に入れません。ローン返済が収入に占める割合で借りられる金額が決まってきます。年収が２人合わせて600万円以下であれば年収の15％まで、1000万円までなら20％、1500万円までなら25％までを返済にまわせます。その他に概ね年収の４倍までの借り入れとしたほうがよいでしょう。

■「家賃が勿体無いので早く買ったら」という考えは×です。「早く買う＝利子を多く払う」ということです。家賃には家のメンテナンスや諸費用が含まれていますが、利子はただの「捨て金」です。

■「家賃は払うのがもったいない」と言いつつ、利子を支払うもったいなさには気がついていない、という方がほんとうにのです。

yorsong80 · Answer

1.理想の頭金は2割以上といわれています。
3500万円の場合700万円以上という感じです。もちろんあくまで理想ですので、将来設計がしっかりできていれば、それ以下でも対応できます。
３年後に700万円貯金ができてれば対応できると思いますが全部頭金に突っ込めるわけではないので、3000万円位までにおさえた物件の方がローンは楽だと思います。
2.名義とはローンの名義でしょうか？それとも土地家屋の名義でしょうか？どちらも二人名義でできると思います。片方の名義だけにしたいという事だと回答が変わります。
3.年収がこれから先、増える見込みがあるか、奥様が子供を産んでもまた必ず働くのかとか、いろいろ状況によって違うとは思いますが、今年買うなら2200万円までの物件で３年後なら3000万円まででしょうか。3500万円の物件でもまあ頑張れば可能かと思いますがその場合ご主人の現在の給与から考えて共働きは必須だと思います。

実際頭金は多ければ多い程良いです。借入金が高ければ利息もかかります。
例えば3500万円の物件を頭金ゼロでローン組んだ場合、年利率3%でで考えると単純に１ヶ月目の利息金額は87500円です。(もちろん返済されるごとに利息金額は下がっていきますので1ヶ月ごとに利息金額は低くなっていきますが)利息で87500円が飛びます。
同じ条件で2500万円ローンを組んだの場合は１ヶ月目の利息は62500円になります。
たった3%の利息なのに月に２万円以上も利息の金額が違うので、ローンは安ければ安いほど早く返せてお得です。

チラシとかには頭金ゼロ円！月々○万円～の返済で可能！とかうまい事書いてますが、実際は変動金利を利用した場合で、今は金利が2%前後で済むけれど、実際これから金利があがったら返済額も変わったりするリスクもありますので、そういうのをアテにするのはやめましょう。
また、固定金利の場合、金利はずっと変わりませんが、変動金利より高い金利になっていますので、予定がたてやすい分利息が変動よりちょっと高いんですね。でもこれから金利が上がるといわれていますので、今後は固定金利でローンを組んだ方が安心です。

頭金のほかにも、諸費用、引越し代等々もかかりますし、貯金を全部頭金に使ってしまうと万一の時に手元にお金が無い！という非常事態になってしまうので、手元には最低半年分の生活費と住宅購入の際にかかる諸費用の分などを考慮してお金は残しておいて、残りを頭金にします。

３年後７００万円貯金があると、４００万円～４５０万円は頭金に使えると思います。
家賃がもったいないから早く買おうという人がいますが、買った場合もローン＋利息というとんでもないオマケが付いてきますので、何とも言えません。
賃貸のうちはなるべく安いところに住んでお金を貯めて、しっかりと頭金を用意して購入するというのが一番良いのではないかと思います^-^;
現住居が全額自己負担になったら二人で１３万円ですよね。
地域はどこか分かりませんが、東京都内でも二人で１３万円は高い方なので、住宅購入よりもう少し安い物件に引越しをした方が良いと思います。
家賃１３万円だと妊娠→出産してご主人の収入のみになった時絶対キツイですよね。

NNori · Answer

結構キツイかもしれません。ここ数年の情勢が変わらず続くのであればどうってことないと多くの人は言うでしょう。しかし、ここ数日の日銀の政策を考えると厳しいかもしれません。

マンションを買いに行ってセールスマンに相談してみると分かりますが、彼らは売ってしまえば終わりなのでいいことしか言いません。十分気をつけてくださいね。

厳しいようですが、今後金利はあがります。軽く考えるととっても痛い目にあいます。セールスマンの言うことを鵜呑みにせず、自分でしっかりと計画をたててください。

「あんまり生活を圧迫しない程度のローン」これはありえません。あなたのご主人に貯金が０ということですが、そのような生活を今までしておいてその生活を変えずに...というのは所詮無理な話です。
３年後に購入を考えているならば、３年間借金を想定して貯金をしてみてはいかがですか？そのような生活をご主人ができるのでしょうか？

今マンションを慌てて買わなくても、子供の数が確定して必要な部屋の数が決まってからでも遅くないと思いますよ。それに今買っちゃうと定年を迎えるころには築３０年のボロマンションになっちゃいます。やっとローンが払い終わったら次のマンションを買わなくちゃいけなくて、そのための貯金なんかできてるわけないですよ。

biwako1215 · Answer

新築はちょっとしんどいので、私だったら、
２０００万程度の中古のマンションを買いますが...

中古でもしっかりしたマンションなら、かなり
持つと思います。

ちなみに、私のマンションは、２３年になりますが、
管理がいいのか、清潔でしっかりしています。

２千万ならローン返済は楽でしょう。

noname#27143 · Answer

いろいろ書かれてますが、つまり７００頭金にして残りをローンにするわけですね？

２８００万のローンですから担保か収入かどちらかで借りなきゃいけませんね。おふたりの収入だとなんとか借りられると思います。私も同じくらいのローンしてます。確か年収６００が条件だったかな・・？おふたりの場合、夫婦で分けてローンできるんじゃないでしょうか。３０年お互いがんばりましょう（笑）

細かい計算は借りる銀行や実家の土地なんかで変わると思いますのでざっくりとしたアドバイスにしかなりませんが、いけるんじゃないでしょうか。

3500万円の住宅を購入する場合の自己資金

計画には無理があると感じます。

マンションには月々管理費と修繕積み立て費用がかかります。

簡単に資金計算してみますね。

■頭金は物件額の２割としましょう。

1.理想の頭金は2割以上といわれています。

結構キツイかもしれません。

新築はちょっとしんどいので、私だったら、

いろいろ書かれてますが、つまり７００頭金にして残りをローンにするわけですね？

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　簡単に資金計算してみますね。