二つあるローンの繰上げ返済、どちらを優先するべきか？

住宅ローンなのですが、土地と建物でローンが二つあります。夏に繰り上げ返済（９９万円）を予定していますが、どちらを先に繰り上げていったほうが良いかアドバイスください。

Ａ：借入金二千万、年利２．４％（１０年固定、毎月約９万返済）
Ｂ：借入金六百万、年利１．１１５％（３年固定、毎月約２万返済）

ＡＢとも、ローンを組んでから１年半経過で、２５年ローンを組んでいます。
ローンを組んだ当初は、借入金の少ないＢのほうを繰り上げ返済しようと、固定金利の期間が短く金利の低いタイプを選びました。
９９万円の返済は、１００万円未満だと手数料が安いと聞いていたので、１００万円未満で回数を多く繰り上げていこうという意図があります。繰り上げ返済は年１回が目標です。

ローン返済の計算書は、固定期間中分は手元にあるのですが、あまりの金額の多さに見当がつかなくて困っています。

また、どちらのローンを優先して繰り上げていくかということ以外にも、
＊元金を減らすか、毎月の支払い金額を減らすか
という点についてもアドバイスいただけると幸いです。

No.4 ベストアンサー 回答者： unos1201 回答日時： 2006/05/29 16:57

20000x12x3=720000

Bの方の3年返済時の総支払い額です。支払い金利は概算で初年度69000円、3年で約２0万円分がかかっていますので、元金は52万円程度しか減っていません。3年後に金利が３．５％にもなっている可能性がありますので、こちらを返済を繰り上げ、元金を減らすと、５年分程度の期間短縮と元金が大幅に減らせます。

これに対して、Aは９ｘ１２＝１０８万円ですので、一年返済分にも満たない返済になるので、期間短縮効果も少ないし、10年までは固定金利ですので、あわてて返済するより3年から5年後に可能な限り繰上げ返済をした方がいいでしょう。ちなみに、こちらの利息は毎月4万円程度ですので、返済額のうち、最初のころは元金が5万円強しか減りません。一年返済して60万円程度元金が減った計算です。

Bで仮に６０ヶ月の期間短縮ができたら、元金は450万円程度に減っていますので、３．５％に金利が大幅にアップしても、年間15万円程度の利息支払いとなり、その概算で5年度分、70万円程度の利息減少効果を得ることができます。

利息があと6年延長して１．１１５％なら、約25万円の利息減少効果しかでない計算となりますが、固定期間終了時の状況をみないと計算できないので、高い利息になると予想されるならこちらの返済は有効です。

同様の計算をAについても行なうと、借り入れ元金の５％程度が減るだけですので、利息の減少効果は40万円程度となり、このバランスをどう判断するかで回答が違ってくると思います。

私なら、今回はBを返済し、次に200万円程度以上の余裕がでればAを返済しますが、繰上げ返済すると固定金利の期間が短縮するケースもあるみたいですので、そのときの金利水準を見ながら銀行のアドバイスを受けようと思います。

私は土地を借り入れして8年、建物は7年ですので、3年固定で20年ローンをしましたが、中途に固定金利終了時ごとに繰上げし、あと総額で半分程度まで返せました。初めほど返済して利息や総支払額、期間短縮効果が高いですので、半分程度まではどんどん返済しましょう。

この回答へのお礼

何度も読ませていただきました。わかりやすく説明していただいて、とてもありがたいです！

＞繰上げ返済すると固定金利の期間が短縮するケースもあるみたい
この点については銀行に確認してみます。初めに説明を受けたような気もします。このことがあるのでunos1201さんは『固定金利終了時にまとめて返済』されたんですよね？

繰り上げ返済の効果がどうでるか『利息減少効果』という比較をしてくださり、具体的な効果を知ることが出来ました。unos1201さんの書いてくださった計算式を見ながらローンの計算書を見ると、「この部分がこうで・・・」と納得できました。Ｂの固定金利後の利子がどうなるかわからないのですが、おそらく３％以上になってくると思います。参考にさせていただきながら、自分でもおおまかに計算・検討できるようになりたいと思います。
ほんとうにありがとうございました。

お礼日時：2006/05/29 20:42

No.3 回答者： hirottch 回答日時： 2006/05/29 16:56

＃２です。

●あえて、補足をするなら、「繰り上げ返済」を、お考えなさる、とのことですので、＃１さんの、おっしゃるとおり、「お借り入れの、期間を短縮」なさったほうが、良いと思います。

この回答へのお礼

二度にわたり、ありがとうございます。
毎月の支払いか・期間短縮か・・・は、期間短縮で良さそうですね。

どちらの繰上げ返済をするか・・・という点で、特にＢの固定金利が終わったあとの金利も少し気に掛かっています。もちろん元金によって利子の大きさも大きく違うのですが、どうしたら繰り上げ返済の効果がうまく出るのか？と。また、ローンが一つ終わったと言う達成感を期待したい気持ちも。

とにかく地道に返していこうと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/29 20:27

No.2 回答者： hirottch 回答日時： 2006/05/29 16:00

●これは、いうまでもなく、どなたに聞いても、同じだと、思いますが、迷わず「Ａの返済」を、優先すべきです。

「繰り上げ返済」は、「金利の高いもの」そして、「残存期間の長いもの」を、優先して、返済すべきです。

No.1 回答者： RYO-03 回答日時： 2006/05/29 14:00

迷わずAの返済です。

繰り上げ返済は長期のもの＆金利の高いもの優先です。

>元金を減らすか、毎月の支払い金額を減らすか
という点についてもアドバイスいただけると幸いです。

今の返済額で問題ない場合には期間短縮だし、月々の負担を軽くしたいなら減額なので人それぞれですね。
期間短縮のほうがTOTALではメリットがあるように思います。

この回答へのお礼

金額にかかる利子を考えますと、私も借入額の大きいほうかと思います。ですが、早くローンが一つ減る可能性やＢの固定金利が終わったときの利子（だんだん景気が良くなってきたような話も聞きますので）も少し気に掛かり・・・。

毎月の返済額については無理のないように組んでますので、これについては期間短縮でいって良さそうです。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2006/05/29 20:19