土地を購入する場合のことで

このたび、自宅近くの土地を購入する予定ですが、田舎の昔の土地なので登記簿上は60坪ですが、実測は80坪あると売主さんが言っています。不動産屋さんは一応測量してもらうが、取引はあくまで登記簿通りで・・と言い、先日測量してもらったところ80坪ありました。こんな場合、私がまた売主が登記簿上通りの面積で取引するメリット、デメリットを教えてくださいませんか。値段は初めから売主が80坪あると主張してしてつけていますので変りません。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/08/22 20:40

売買対象面積を実測面積とすることによって変化する可能性が有る要素としては、登記簿面積を基準として面積増減があった場合の金額精算を行う場合です。

よってどちらの面積を対象としても価格が変わらない今回の取引に於いては、双方に取って大したメリットデメリットは無いとお考えください。

又、実測面積を取引対象とすると境界確定や測量の作業を売主に義務付けるという意図も含む事となります。今回の取引ではどちらも関係が無いとすると基本的には取引対象物をどう表現するかの問題でしか有りません。

あえて書くならば質問者は登記簿上よりも実際には広い土地を使用する事が出来るが固定資産税、都市計画税の算出基準面積は登記簿上の面積となる為に、少々得をした気分になれるかどうかという点。更には80坪で登記されていれば登録免許税や不動産取得税の算出基準となる評価額にも影響を与えたかもしれないと考えれば発生する税金は60坪の地積を根拠とする数字に対して弾かれていると想像して喜ぶのもご自由に。
はっきり言ってどうでも良さそうなポイントです。

又、登記簿面積よりも実際の方が広い事を後から知った場合に建築に際して建蔽率容積率の関係で予想よりも大きな建物を建てられる可能性が出てくる位ですが、当初から実測面積が判っている今回はあまり関係無いでしょう。

売主に取っては譲渡所得税を考慮したとしてもいくらで売ったかだけが問題であり、売買対象面積の基準がどっちだろうと売った後に何ら影響は有りません。
よって今回の取引上あまり深く考える問題では無さそうです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
特に何の影響もないと聞き安心致しました。

お礼日時：2006/08/22 21:45

No.3 回答者： 63ma 回答日時： 2006/08/23 16:58

　土地の売買には、公簿（登記簿）売買と実測売買とがあり、どちらでも当事者が合意すれば可能です。

しかし、ご質問の売主は中々シッカリした人かと思います。
　つまり、所有権移転登記の面積は登記簿面積の６０坪で、売却価格は実測面積８０坪に対応してます。
　本来なら、８０坪の実測図が有りますので、登記簿も８０坪と、表示変更登記を済ませた後に、売却すべきです。考えようによっては、表示変更登記に掛かる手間と経費を、倹約した事となります。
　又、将来貴方が、この土地を売却する時、買い手が登記簿面積の変更を条件とされた時、負担は貴方になりますので、強いて言えば、デメリットかと思います。
　後は、固定資産税始め、役所関係の表示面積は、登記簿上の面積が基準になりますから、負担を求められるケースでは、メリットかと思います。

No.2 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/08/23 00:04

測量して８０坪あるとのことですが、隣接地、道路等との境界は確定していますか？この場合の「境界が確定している」というのは、隣接地所有者と印鑑証明付きで筆界確認書を交わしている、道路等とは官民境界明示が完了している、ということです。

登記簿に記載されている面積よりも増えた実測面積で取引する場合は、上記のような書類を売主の責任において揃えて買主に交付するのが普通です。今回も８０坪の面積で値段が決まっているならば、売主がそのような書類を揃えるのが普通です。そうでないと、隣接地所有者が今回の測量の際と違う境界線を主張して面積が変わる可能性もあります。
そのような書類が揃っていれば、買主であるあなたは地積更正と言って、登記簿の面積を８０坪に訂正することができるわけですが、登記簿の面積が増えると固定資産税も増えますので、地積更正せずにそのままにしていてもいいわけです。