住宅購入→借金返済→税金対策

Question

今回、親の身体が弱くなり、東京の方で同居することになり、私の居住しているマンションを売り、改めて家を買うことになりました。
親のほうからも収入はあるので、共同で住宅ローンの支払を進めていくことにしています。ただ、親は高齢（76歳）であり、住宅ローンの連帯保証人になれないと言われ、私の名義で今回の住宅ローンを組むことにし、担保提供者として親を入れました。

ただ、私の方で改めて住宅を購入することを考えてなかったこともあり、マンションの住宅ローン以外の借金が割と多くあり、住宅ローンの審査に対応するために、親が用意した頭金からそっちを先に支払いました。（親も了承済み）金額は約1000万になります。

さて、ここで問題が出てくるのですが、
借金返済については贈与とみなされたくないので、どのような対応をすればよいでしょうか？
基本的には、住宅ローンは私ですが、その後の支払も親が参加することになるので共同購入であることは間違いないとは思いますが、借金を返済したことに対して、贈与とみなされる可能性があるのではないかと思ってしまいます。対応としては借用書を親に書く等の対応をするほうが良いでしょうか？
よろしくお願いします。

walkingdic · Accepted Answer

>(1)贈与扱いにして住宅資金の特別控除を受ける形で私の名前のみで登記する。
まず相続時清算課税制度の住宅取得特例を使うのは無理です。
なぜならば親の資金は購入資金ではなく住宅取得ではない債務の返済に充てられたからです。
親の年齢が６５才以上であれば、住宅取得特例を使わなくても相続時清算課税制度の本則の２５００万の贈与税非課税枠が使えますから、それを利用して贈与を受け、債務返済に充てることは出来ます。

もし親が６５才未満の場合には、債務の返済資金のほかに建築費用（土地購入費用は不可なので注意）を同一年に贈与を受ければ、建築費用で特例を適用し、債務返済資金を本則を適用して贈与を受けるということは考えられます。ただし、必ずこれは同一年に行うか、あるいは建築資金贈与の翌年以降に債務返済資金贈与をしてもらわねばなりません。
ちなみに建築資金贈与を受けた場合には、その翌年３／１５までに居住していなければならないという要件もあるので時間的なタイミングも考えねばなりません。
この方法を使う場合には事前に税務署によく相談して実行してください。

>(2)親の持分の登記をして、親が亡くなった時に相続をする。
>のどちらが得になると思われるでしょうか？

結局のところどちらも購入時には同じです。違いはありません。
ただ将来の相続を受ける場合には、相続登記の登録免許税がいらないだけ（１）の方が安くはなると思います。

walkingdic · Answer

>借金返済については贈与とみなされたくないので、どのような対応をすればよいでしょうか？
その分は今度の購入する（親の土地に建築でしょうか？）物件に対して、親の出した１０００万相当の持分を親の持分として登記してください。

そうすれば、親から見ると単純に出した１０００万分の資産の持分を取得したことになるので、差し引き０円にて贈与にはなっていませんから問題ありません。

相続時清算課税制度を使い、贈与としてしまう方法もないわけではありませんが、わざわざそうする理由がないのでしなくてもよいでしょう。

noname#104909 · Answer

平成19年12月31日までに、住宅取得等資金の贈与を受けた場合には2,500万円の特別控除のほかに1,000万円までの住宅資金特別控除額を控除することができます

住宅購入→借金返済→税金対策

>(1)贈与扱いにして住宅資金の特別控除を受ける形で私の名前のみで登記する。

>借金返済については贈与とみなされたくないので、どのような対応をすればよいでしょうか？

この回答への補足

平成19年12月31日までに、住宅取得等資金の贈与を受けた場合には2,500万円の特別控除のほかに1,000万円までの住宅資金特別

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