マンション相続と売却

10年前以上に父が亡くなり父と母の共有名義のマンションの父親の分を相続しました。権利は2分の1です。兄弟は私の他に兄と弟がいますが、別の財産を相続したのでマンションの相続は問題なく相続しました。しかし名義変更はまだしておらず父親と母親の共有名義のままです。このマンションには現在私しか住んでおらず、この度母親と相談して売却することとなりました。買値は億以上でしたが今は3千万いくかいかないか位です。
売却するにあたり名義を私に変える必要があるのでしょうか？その場合、名義変更にかかる費用、相続税、売却時の税金はどうなるのでしょうか？

No.8 回答者： chimechimedori 回答日時： 2006/09/21 13:05

>売却するにあたり名義を私に変える必要があるのでしょうか？

　故人名義のままでは売買できませんので、相続登記が必要です。司法書士に依頼してください。
　必要な書類は、役所から取り寄せるものは全て指示、遺産分割協議書がなければ作成してくれます。
　相続税納付の要不要は、売買にあたっては全く関係ないです。
　お父様が亡くなられた時に、全遺産について、当時の税額の計算式に従って相続税が課税される額かどうか、確認されていますよね。その時、課税額に達していれば、納付済みでしょうし、達していなければ、今から売却にあたって相続税がかかることはありません。
　もし、確認をしてなかったら１０年もたってるのでそのままでよいと思います。税務署の調査期間も過ぎていますので、いまさら相続税云々相談しないほうがいいです。譲渡税関係だけ調べてください。

　不動産屋への仲介依頼は、相続登記が終了してなくてもできます。売買までに相続登記が完了すれば大丈夫です。

No.7 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/09/21 08:54

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

参考に
↓

参考URL：http://www.taxanswer.nta.go.jp/3267.htm

この回答へのお礼

皆さん回答ありがとうございます。大変参考になりました。遺産分割協議書を見てないので母親から受け取り名義変更をしようと思います。ありがとうございます。

お礼日時：2006/09/21 10:03

No.6 回答者： mii-japan 回答日時： 2006/09/20 21:40

相続による不動産の取得価格は売却価格の5％とみなされます

売却価格の95％から売却に要した費用と控除の100万を引いた残額に、不動産売却にかかる所得税・地方税が課税されます、多分両方合わせて35％強だったと思います
詳しくは税務署等で確認してください

No.5 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/09/20 18:31

＞父と母の共有名義のマンションの父親の分を相続しました。

権利は2分の1です。
売却するにあたり名義を私に変える必要があるのでしょうか？

相続税での相続をしただけで、マンションの土地、建物はまだ相続登記はしていないみたいですね？
であれば、遺産分割協議書は作成済みたいなので、司法書士に頼んで「相続登記」後、あなたの持分移転後に売却（移転登記）しましょう。


名義変更にかかる費用、相続税、売却時の税金はどうなるのでしょうか？

名義変更にかかる費用
税務課発行の１０年前の土地建物の価格通知書が算定額
になります。
司法書士に相談しましょう。

相続税
これば、あなたの質問文からして完了と判断しました。

売却時の税金

もうけなしですので、０円です。


１０年前の価格通知書で対応すると思いますが、司法書士に聞いてください。

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/09/20 18:19

>売却するにあたり名義を私に変える必要があるのでしょうか？

変えないといけません。変更方法は司法書士にお聞き下さい。

>その場合、名義変更にかかる費用
司法書士手数料＋登録免許税です。

>相続税、
相続税が発生するのであれば、そもそも父親がなくなった時点で申告して納税が必要です。
名義変更時点ではありません。

>売却時の税金はどうなるのでしょうか？
譲渡所得に対する課税があります。
購入時が１億としても、建物については減価償却して計算しますので、３０００万の売却代金としても、本当に所得が発生していないかどうかはわかりません。税務署で確認下さい。

No.3 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/09/20 17:29

＃２さんの（１）をするには、

母娘の実印と印鑑証明のほかに、
戸籍謄本（除籍謄本）、全員の住民票（付表）、
兄と弟の実印と印鑑証明が必要です。詳細は下記参考ＵＲＬ参照。
他に「マンションは長女が相続する」
という内容の「遺産分割協議書」が必要です。
＊全ての財産ではなく、
　今回登記するマンションだけの「遺産分割～」
　だけでかまいません。新たに作成も可。
法務局に行けば、「ひな型」があります。
ご自身でワープロ（Ｂ５）で作成可能ですが、
不安なら代書屋（司法書士）に依頼した方がいいですね。
通常は相続の後（半年～1年後）に行うのですが、
今回のように放置される場合もあります。
そのため、兄と弟が、素直に応じてくれればいいのですが、
時間が経過してしまうと、登記の際に「判子代」を払うケースもあるようです。
かくいう私も５年以上放置してから、自分でやりました。
早く解決するといいですね。頑張ってください。

参考URL：http://www.yebh2.net/souzoku/touki.html

No.2 回答者： j1asano 回答日時： 2006/09/20 14:53

１）お父さんの名義を「原因相続」であなたの名義にします。

　　亡くなった人が売り主にはなれません。

２）お母さんとあなたが売り主になり売却します。
　　持ち分２分の１ずつ売り主連名で契約します。

３）売却による利益は出ませんので譲渡所得税はかかりません。
　　１億－３千万＝マイナス　　

相続と売買による名義変更の手続き費用だけですからそんなにはかかりませんが司法書士によって上下は有るでしょうからここでは金額は差し控えます。

この回答へのお礼

#1#2さん早速の回答ありがとうございました。相談してみます。

お礼日時：2006/09/20 15:14

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/09/20 14:31

＞10年前以上に・・・父親の分を相続しました。

この時点で遺産分割協議書を作成し、相続税を納めているはずです

遺産総額が
基礎控除５０００万円
相続人４人×１０００万円
総額９０００万円以内なら相続税非課税で終わっているはず

費用その他は司法書士に聞かれればハッキリします

どうせ登記の変更などでお世話になりますから相談されてはどうでしょうか？