登記と通謀虚偽表示に関して

登記に関して教えてください。
ある書籍に、
土地の持ち主Aが、債権者の追求から逃れるために、知人Bに依頼して、自分の土地の名義をBのものとして登記して云々　＝　これは、通謀虚偽表示で真の所有者はA　
とあったのですが、登記をした以上、この土地は自動的にBのものになる訳ではないのでしょうか？
土地の登記と所有権というのは別物なのですか？
登記が所有を表していないという事なら、真の土地の所有者というのは、何を以て証明するものなのでしょうか？？
この文章を読んで、登記の意味合いが少々あやふやになってしまいました。
教えて頂ければ幸いです。

No.2 ベストアンサー 回答者： shibataro 回答日時： 2006/10/11 08:50

そうなると真の所有者を証明するものというのは結局何になるものなののでしょうか？

前回答者です。
実務的に言うと例えば、建物表示登記などに添付する所有権証明書として、土地権利証（現行・登記識別情報）固定資産税評価証明書など登記官が当該建物の所有権を推認できるような書面を提出して登記官が当該書面その他公共料金の領収書、郵便物他形式審査できるものは審査して、更に現地調査と言って現実にその建物を見に行ったりします。

例えば土地などの場合は、土地の権利書という事になるのでしょうか？その場合、仮に権利書を紛失したり焼失したりすると、所有の証明が出来ないという事もあり得る事なのでしょうか？

土地も建物も権利証（現行・登記識別情報）を所持していることは所有権があるということは確実性が高いとういことです。プラス売買等では、司法書士が物（不動産）、本人（物件の所有者）の確認、売買の意思の確認をして（所謂「立会い」）をして初めて決済のＯＫを出して登記を実行するわけです。
その場合もその権利証が偽造であったり、登記名義人が偽者だったりするわけで、依頼あってから登記の実行まで高度の注意義務が司法書士に要求されます。
結局のところ権利証や登記簿謄本、評価証明書も所有権を推認させる確実な資料の一部ですが、あくまでも実体は誰かということなのです。
余談ですが本当にわずかな報酬で司法書士は物権変動について多大な責任を負ってる（失敗したら損害賠償がもろに来ます）ので大変ですがやりがいはありますよ。弁護士も登記、特に不動産については９割以上、もっとかな、司法書士に依頼しているのが現状です。
権利証は紛失しても登記記録（所謂「登記簿」）に登記されていれば、対抗力、所有権推定力があるので心配ありませんが次に登記する場合、売買とか担保権の設定のときなどかなり面倒な手続が必要となります。権利証（登記識別情報）は再発行されません。
２０年以上登記を勉強しても今でもわかないことも沢山あります。実体法、手続法両方の勉強が常に必要です。頑張って下さい。

この回答へのお礼

回答、本当にありがとうございました。
なるほど、そのような仕組みになっているのですか。
お話とてもわかりやすく、勉強になります。
実際に登記の現場に立ち会ったら、かなりのスリルを味わう事になるのですね。
全くの勉強不足ですが、逆にとても興味が湧いてきました。
ご回答、本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/10/11 23:47

No.1 回答者： shibataro 回答日時： 2006/10/10 00:27

民法（物権法）の基本書参照。

我が民法はドイツ法と異なり登記に公信力（登記に絶対的効力をもたせる）を認めていません。即ち登記には対抗力しかありません（民１７７条）。実体は誰かという実質主義です。登記があるからといって所有権があると確定しているわけではありません。ただ登記上の名義人は登記がある以上所有者だろうと推測させる形式的確定力というものがあると解されています。そうでないと取引の安全を害しますからね。登記名義人が所有者と認めてしまうと、事例のように実体にあわないＢさんが所有者になってしまいます。９４条１項は無効ですよね。無から有はうまれません。もっと簡単に言えばあなたの家がアカノ他人名義に勝手に登記がされていたら（登記済証、実印、印鑑証明書等をぬすまれたりして）なっていたら、その家の所有者はアカノ他人様のものですか？もちろんあなたの自分の家でしょう。抹消登記手続請求訴訟とかして抹消とか真正な登記名義の回復などしないと登記名義を戻すのも大変出しょうが。話がそれて失礼。なお例外的に登記に公信力的効力がある場合がある９４条２項類推等は民法総則と物権法の部分を読んで見て下さい。
余談・・・登記にはまって止まらなくなってくるとグングン力が付きます。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。
全くの初学者で、非常に基本的なところを質問してしまったのだと思いますが、とても詳しい回答をありがとうございました。
こちらに質問させて頂いてよかったです。
登記というのはそういう意味合いなのですね。非常によくわかりました。
しかし、そうなると真の所有者を証明するものというのは結局何になるものなののでしょうか？
例えば土地などの場合は、土地の権利書という事になるのでしょうか？その場合、仮に権利書を紛失したり焼失したりすると、所有の証明が出来ないという事もあり得る事なのでしょうか？
一つ解決すると、また新たな疑問が出てくるものなのですね。

お礼日時：2006/10/11 00:10