中古マンションを購入する際の質問

中古マンションを購入したいと思っています。（独身女性です）新築は予算的に難しいので。しかしこれから50年は住めるようなものを探しています。内覧などでよくみるべきところ、注意すべき点はどのようなところでしょうか。日当たり、間取りはもちろんですが、気になるのは設備配管です。どのように調べることができますか。さらに今住んでいるマンション（これも中古でS48築）を売却し購入資金に当てたいのですが、不動産屋に下取りしてもらうと更に価格が下がるようなのですが。しかしローンを組みたくないのです。初めてなのでなにかアドバイスをお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： and4173 回答日時： 2002/04/14 03:45

まず建物についてですが、現在のところ築５０年という物件は見たことがないので本当に５０年間住み続けられるのかはわかりません。

おそらく構造的には日々進歩を重ねているので５０年以上の耐久年数は間違いなくあるでしょう。むしろ問題は、現在と同じ状態で維持管理していけるかどうかだと思います。
この先５０年の間には、大規模修繕工事や管理形態・規約の変更、修繕積立金の値上がり、所有者の変更や建替えの話題など色々な問題が出てくるでしょう。そういう意味でマンションの場合、同じ状態でずっと住むという考え方には少し無理があるのではないかと思います。また５０年経つ間に自分の体力やライフスタイルも変化し、住まいを選ぶ上で大切なことや優先順位も変わって来るのではないでしょうか？私は個人的にはライフステージに合わせて、その時々に必要な立地・広さ・環境を求め、買い替えて行くのが良いと思います。

買い替えする場合は、基本的に売却（の契約を）してからの方が資金計画が確実にできるので安全ですが、仲介業者によっては「買い替えつなぎ」で一旦先に新居に入る方法もあります。下取りというのは、売れない時の最後の手段で、要は業者が一旦買い取り、売りやすい間取りに変更したり、内装をきれいにして再販する目的で下取るだけのことですから、＜リフォーム代＋業者利益＋業者が買って再度売るまでの諸費用＞の分だけ市場価格より安く手放すことになるのです。そんな商売が成り立つのも安ければ必ず買手がつくという市場原理が働いているためですが、そこまで安くしなくても、期日限定であせって売らない限りはなんとかなるもんです。買い取り業者は社運を賭けてやってる事業ですから、買取希望価格がわかれば少なくともそれ以上では売れると思います。

売買に関して重要な点は、(1)売却と購入、どちらを先にするか？(2)その際の資金繰りは？（どのタイミングで入出金するのか？不足した場合どう手当てするのか？）です。できれば引越しは１回で済ませたほうが良いです。なお、売る方については契約したからといって、すぐに明渡す必要はありません（通常２～３ヶ月後）。但し、売却代金をもらえるのは引渡した時点ですから、お互いの調整はいずれにせよ必要になってきます。一度近くの仲介会社でその辺りのポイントを説明してもらい、キャッシュフローを含めたシュミレーションをしてもらうと良いかと思います。

この回答へのお礼

専門的なご意見ありがとうございます。買い替えのタイミングも非常に大事ですね。売ったときすぐにいい物件が見つかるといいですが。まずは査定してもらいシュミレーションをしてもらいます。

お礼日時：2002/04/19 04:53

No.2 回答者： maisonflora 回答日時： 2002/04/14 10:12

定期借家権付分譲マンションというのがあります。

価格は、分譲の一般より安いです。但し、５０年とか、期限が切れれば、原則出て行くことになります。
中古マンションでは、どうやっても、配管などをチェックすることは困難です。隠れてしまっていますし、図面がない場合もあります。設計図面で設備のページをコピーさせてもらう程度です。配管がどうなっているかが分かる程度で、きちんと実際に施工されているかは、別ものです。
４８年というと、１９７３年ですから、売りに出しても、ほとんど価値無しです。あなたが買う立場なら、３０年近くなったものを高く買うでしょうか。今のところに住んで、余剰資金を少しでも貯めるしかないでしょうね。

この回答へのお礼

定期借地権付きマンションもあるんですね。今の住んでいるとことが価値なしなんてショックですが・・現実は厳しいようです。

お礼日時：2002/04/19 04:56