分譲マンションの立ち退き料について

Question

はじめまして。大変困っています・・・。分譲マンションの一室を賃貸で借りています。5月30日で契約が満了になりそれ以降も住むつもりで更新する予定でした。（２年契約で２年間住んでいます）しかし、3月30日に管理会社から立ち退きについての通知がきました。内容は【貸主の都合により9月末日をもって契約を打ち切らせて頂くことになりました。6月1日以降も入居を希望される場合、更新料はかからずに現在と同じ賃料で引き続きお住まい頂けます。】です。その後に大家さんから電話があって、今借りている部屋を購入したい人がいるので立ち退いてほしいと言われました。大家さんは少しは援助すると言われましたが、具体的な内容は話していませんでした。しかし管理会社に問い合わせたら、六ヶ月前に通知しているので立ち退き料は発生しないと言われました。こういう場合は立ち退き料（引越し代、次の家の敷金礼金等）は請求することはできますか？また払って貰える場合は口約束でも大丈夫なのでしょうか？書面にしてもらうとしたら、大家さんの方で発行して貰えるものなんでしょうか？

semi-zzz · Accepted Answer

定期借家契約は更新をしないことにはじめからなっている契約なので、質問者の契約は定期借家契約ではない一般借家契約と思われます。
定期借家契約なら更新は普通しないので、５月３０日で退去する必要がありますので、管理会社からこのような話が出るはずもありませんので。

また、抵当権に基づく競売による場合は、質問者は追い出される危険性もありますが、不動産会社の対応から判断すると今のところそういう話ではなさそうなので、一般売買を計画中と考えられます。

一般賃貸契約の場合、大家側からの契約更新拒絶は以下の２つの条件を両方満たさなければなりません。

１）期間切れの６ヶ月から１年の間に更新しないことを申し出る。
２）正当な事由

契約期限が５月３０日で、３月３０日の申し出では６ヶ月を過ぎていますので、大家は更新を拒絶することはできませんので、法定更新されます。
法定更新の場合は、家賃などは同一条件ですが、契約期間はない期間の定めのない契約となります。
つまり更新は法律上されるけど２年契約ではなくなり、期間の定めのない契約になります。この場合退去の申し出はいつでもできることになります。但しそれは退去日の６ヶ月前に申し出なければなりません（逆に借り手からは３ヶ月前に申し出る必要有り）。

３月３０日の申し出に対して、６ヶ月後とは初日不参入の原則からいうと、３月３１日から数えて、６ヶ月経過した時ですので、１０月１日が契約解除日になります（但し別途契約に取り決めのある場合を除く）。
この点管理会社は間違っていると思います。

まあ、上記は微々たる間違いですので、修正すればよいだけですので、条件１は満足できます。

しかし条件２は満足していません。
条件２に該当するにはかなり厳しい条件が大家に課せられます。この条件を満たすことは行政の指示による老朽化による立ち退きなどかなり特殊なケースを除いて、難しいので、それを補うために金銭を提供するのが普通です。これがいわゆる立ち退き料です。

つまり立ち退き料の支払いが必要となるケースだと思います。つまり以下の発言は間違っています。

＞管理会社に問い合わせたら、六ヶ月前に通知しているので立ち退き料は発生しないと言われました。

ただし、立ち退き料には算定式などないので、両者の合意で決めるか司法判断を仰ぐのどちらかとなります。

なお、大家がその部屋を売却した場合、購入者は自動的に賃貸契約を引き継ぐことになっていますので、そのまま住み続けることもできます。

ただし、入居者がいると売買価格に響きますので、それで立ち退きをお願いしているのだと思います。

住み続けてもよいですし、条件によっては立ち退いてもよい、その選択権が質問者にありますので、後は上手に交渉してください。契約は口答でも成立しますが、文書で残しておくほうが安全です。

それと、一度立ち退きに関する書物などで情報を仕入れておくことをお勧めします。

mu128 · Answer

定期借家契約ではないということでよろしいですか？　感じからすると違うようですが、もし、定期借家契約であれば５月末が契約期間終了日でも、今の時点で６ヵ月前までに通知することで契約終了させることはできますので・・・。

書面は誰が作成しても結構です。大家さんも不動産屋も作成してくれないのでしたら、質問者さんが交渉したものをまとめて整理して書面にしてから、大家さんに署名捺印をしれもらえれば結構です。手書きでももちろんいいです。
記載事項としては、大家さんが質問者さんに払う立退き料の金額はもちろん、正式に鍵を返却しいつまでに部屋を明け渡しするか？　立退き料はいつ支払われるか？　また、今回の場合は、その建物を壊すということではなく購入希望者がいるということですので、原則的には原状回復をする必要があります。なので、今の時点で、実際に部屋を見てもらって敷金からいくら差し引くのか、それとも、そのまま全額返還なのか？なども詰めていった方がいいでしょう。というのも、納得できる立退き料を貰ったのに、原状回復の費用で敷金を全部差し引かれた上に不足分も請求されて、結局、マイナスの方が多かったということになってしまうこともあります。立退き料と原状回復費用は別々のものですが、立退きの話があるのなら一緒に交渉していった方が結果的には有利になります。なので、契約書には退去時の原状回復について、ハウスクリーニングは敷金から差し引くと記載してあっても、本当ならもっと長い期間住んでいたかったのですから、払うつもりはない・・・という交渉も可能でしょう。畳や襖などもそのような特約があるのでしたら交渉は可能です。
また、「更新料」は本当は払わなくてはならないものだったのでしょうか？　もし、そうならば、期間が過ぎれば更新料は支払う必要があります。（しかし、その場合でも、支払った分は立退き料の交渉の材料にはなりますので、損にはなることはあまりないと思いますが。）今は、払わなくても良いと言っているのでその通りにしておけばいいのですが、交渉が難航すると、「払え」と言ってくるかもしれませんので・・・。

登記は確認しておいた方がいいです。私も何回か回答しているのですが、差押や競売に関する相談が結構多いという印象があります。

mu128 · Answer

他の方々も言われているように、定期借家契約でない場合はたとえ半年前に通知したからと言って、立退き料を支払わなくても良いということにはなりません。その点は、結構、勘違いしている貸主や不動産屋が時々います。（それか、知っていながらあえてとぼけていたとか）

払ってもらえると約束したのなら、それは必ず書面にして大家さんに署名捺印してもらいましょう。証拠は作っておくことは大切なことです。

ＮＯ３さんの言われるように、大家さんの経済状況の悪化・・・物件の競売、というものではなさそうですが、本当なら、それを確認するために法務局へ行って登記の確認をしておいた方が安全です。売りたい＝金がないという可能性もあります。分譲マンションの一部屋ということですので、比較的安全なケースだと思われますが、後で後悔しないためには確認しておいた方がいいです。

timeup · Answer

大家さんはかなり譲歩して穏やかに進めたいようですね。　管理会社は契約書通りです。

分譲マンションを賃貸にしているのは、長期出張などで定期賃貸にしているのかと思いますが、それだと黙って出て行くことです。　大家さんの言うとおりにしたほうがとくでしょう。
管理会社も普通のことを話していますから、其の通りです。

ただ、契約書が普通の賃貸契約だと話しは若干違ってきますし、自分が住むというのでも無いので、変わってくるはずです。

新聞社などの無料法律相談とか、弁護士協会の無料相談室をとりあえず使って契約書などを持ち込み具体的な相談をしてみたら如何でしょうか。

asayangoo · Answer

立ち退き料の有無は、
入居時に当事者で交わした契約書の内容（例えば、2年間の定期借家ではありませんでしたか？）により変わってきます。
「定期借家（期限）2年」を前提とした場合、あなたは立ち退きに応じる必要があります。（立ち退き料を支払うか否かについては、大家の任意＝厚意となります）
今回は大家→少し援助してもらえるということですが、そうであれば予めその内容（金額・条件等々）について改めて確認（交渉）された上で、当該文書については必ず書面にして提出してもらって下さい。
（あくまでも、大家の厚意ですので決して「強く」出てはいけません。）

一方、定期借家契約でなかった場合、貴方は「立ち退き」に応じる必要はありません。（大家側にとって重大且つ明確な立ち退き理由を提示された場合は別）
それでも大家側が、「どうしても出ていってくれないか！」ということであれば、あなたがおっしゃる通り「引越代金」及び「次期入居先の敷金・礼金・事務手数料等」を満額負担させるという条件で、交渉に応じてみてはいかがでしょうか？
但し、この場合も必ず書面を交わしておいて下さい。

私は大家側として、立ち退き裁判を行った経験があります。
過去の具体的な判例（裁判上における）、その他調査資料も多数手許にございますので、必要な場合はおっしゃって下さい。お分けいたします。

分譲マンションの立ち退き料について

定期借家契約は更新をしないことにはじめからなっている契約なので、質問者の契約は定期借家契約ではない一般借家契約と思われます。

この回答への補足

他の方々も言われているように、定期借家契約でない場合はたとえ半年前に通知したからと言って、立退き料を支払わなくても良いということにはなりません。

この回答への補足

大家さんはかなり譲歩して穏やかに進めたいようですね。

立ち退き料の有無は、

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