不動産業者との契約について

某不動産業者に貸事務所の募集を委託したところ借主が見つかり仮契約（予約）までこぎつけ、後は本契約をする段階まで来ています。
この不動産業者は数年前大手から独立し、若いけれど誠実で一生懸命で、また当方は賃貸に関する種々のトラブルに立ち会うのが嫌なので、管理契約を含め全てを任すことについては異存はありません。

ただ幸いにも借主が予測よりも優良大手になったので今のところ悪質なトラブルや賃貸料の遅滞はないと思われます（賃貸が始まれば正当な権利の主張はしっかりされるとは思いますが悪質な心配はないという意味です）

質問はここから以降の不動産業者との契約条件のことです。

(1)賃貸料について、管理を伴う場合は借主⇒不動産業者⇒経費を差引いて貸主への支払いになる
(2)管理料は月額賃貸料の5％（アクシデントやトラブルに関し何でもしてくれるとのこと、たとえば万が一雨漏りしたとすれば修繕業者を派遣する前にバケツと雑巾を持って謝りに行く、くらいの姿勢だと言うことでした）
(3)契約時コンサルティング料(手数料？）として貸し借り主双方からそれぞれ１ヶ月支払う

これについて何か問題はありますか？
家賃が不動産業者経由なのは、遅延時に対応(保障？）するためですか？
本音を言えば失礼ながら借主よりこの不動産業者の方が将来経営が不安になる可能性が高い(真面目な方なので、まずないとは思うけれど）と思われますが、それでもこの経路になるのが普通ですか？

また契約書(案）が業務用賃貸の汎用タイプのようで、不要な条項(一棟貸しなのに共有部分とか共益費とか）があったり、語尾の一貫性がなかったり(である、ですが混在）しますが、相手が一流なのにこんな感じでいいのかと思いますが条文にまでアレコレ言うのは非常識ですか？

何しろ大家経験が初めてなのでよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#38802 回答日時： 2007/07/19 10:30

業者のものですが、ちょっと不安ですね。

≫また当方は賃貸に関する種々のトラブルに立ち会うのが嫌なので、管理契約を含め全てを任すことについては異存はありません。

任せちゃって大丈夫でしょうか？

(1)賃貸料について、管理を伴う場合は借主⇒不動産業者⇒経費を差引いて貸主への支払いになる

これは、大家さんが直接借主から振込みにして欲しいといえば
そうすることができると思います。

(2)管理料は月額賃貸料の5％（アクシデントやトラブルに関し何でもしてくれるとのこと、たとえば万が一雨漏りしたとすれば修繕業者を派遣する前にバケツと雑巾を持って謝りに行く、くらいの姿勢だと言うことでした）

管理料は5％～10％が相場です。
でも、例に出ている感じのことでは、ちょっと頼りない。

(3)契約時コンサルティング料(手数料？）として貸し借り主双方からそれぞれ１ヶ月支払う

これは、媒介業者であれば

借主から仲介手数料として賃料の1ヶ月
貸主から仲介手数料としてはもらえないので
広告料などの名目で賃料の1ヶ月

が普通ですが、その他にコンサルティング料(手数料？）
を求めているとしたら、問題ですよ。


≫家賃が不動産業者経由なのは、遅延時に対応(保障？）するためですか？

契約の中に賃料保証の項目がなければ、管理料を取りこぼさない為
です。

≫また契約書(案）が業務用賃貸の汎用タイプのようで、不要な条項(一棟貸しなのに共有部分とか共益費とか）があったり、語尾の一貫性がなかったり(である、ですが混在）しますが、相手が一流なのにこんな感じでいいのかと思いますが

契約書も自分で作れないのに独立しちゃう人はあやしいです。
契約書が一番大事ですよ。トラブルに対処できないでしょうね。
大家さんが納得できない契約書なら、直してもらうべきです。
というより、汎用タイプのものをそのまま流用することは
失格ですよ。条文を理解できないから変更できないのか、
めんどうなのか。知識の無さの現われか。

≫条文にまでアレコレ言うのは非常識ですか？
ぜんぜん非常識ではありませんね。
普通は会社で使うひな形があっても、物件に合わせて
契約書、重説、細部までチェックして作り直しますから。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

ご指摘頂いた事、的を得ているので反芻してみました。

(1)賃貸料の振込みについては管理内容が「家賃保障」ではないが万一遅滞等の場合は当方の代理として催促をすると言うことでした。
ただ(あくまで現在は、ですが）本当に優良大手なのでわずかな家賃が遅滞することは考えにくいので心配はしていないのですが・・・・。
従って家賃の振込み経路はどちらでもいいと思っています。

(2)管理料が相場、ということで安心しました。
業者さんによると事業用でも飲食関係とかトラブルが多い大変な物件もあるらしいですが、今回は貸・借主ともに安全物件らしいです。

(3)双方から各１ヶ月分（合計２か月分）が全額だそうです。

(4)管理料不払対策のためなのですね。
要するに信用されていないのは貸主、ということですね。

(5)文章表現や不要部分の削除等申し入れました。
まだ原稿を作る校正段階のつもりだったらしく、今回の特約事項も整理してきっちりカスタマイズされたものを提示してくれるということでで安心しました。

初めての大家経験で不安な部分もありますが、ご縁あって思ったより優良な借主さんが見つかり、またこうして皆さんにアドバイスも頂きだんだん実感がわいてきました。

また引き続きよろしくお願いいたします。

補足日時：2007/07/20 16:21

No.2 回答者： mu128 回答日時： 2007/07/19 09:40

（１）確かにこのような場合、その不動産会社が真面目な人でないと後々トラブルになる可能性はあります。

時々聞かれるものとしては、家賃や敷金を持ち逃げして泣き寝入り、とか、勝手に家賃を下げてしまった金額しか入金しないなどです。個人的には、このような契約は好きではありませんが、信頼できる人だったら良いかと思います。利点としては、不動産会社に直接入金されるので、未入金や遅滞の場合に対応ができるということです。管理料金が５％ということは家賃補償まではしてくれないかと思います。このような形式でやるのは普通ということではありませんが、少ないということでもありません。会社によっては全てそのようなタイプでやるところもあります。
（２）５％は普通ですが、管理業務の中で具体的に何をするのかは確定しておいた方がいいでしょう。
（３）名目はともかく、契約時には貸主からも手数料を請求することは結構多いです。仲介手数料になると違反になってしまうので、広告料とかコンサルティング料ということで請求します。まぁ、空室になったら募集をかけてくれることになるので、１ヵ月分くらいだったら良いと思います。

契約書などについては、訂正や追加してほしい箇所があれば話してみましょう。独自の契約書を作成してくれると思います。そのくらいは手数料を払うのだからやってもらいましょう。

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/07/18 16:43

大家してます

＞これについて何か問題はありますか？

問題は無いでしょう、うちの管理会社もほぼ同様な条件です

＞遅延時に対応(保障？）するためですか？

違います
遅延時を把握するためです、入金にならなければ督促して貰えます

＞それでもこの経路になるのが普通ですか？

普通です
万一でもせいぜい家賃の１ヶ月分の損害でしょう

＞条文にまでアレコレ言うのは非常識ですか？

気になれば問いただせば良いでしょう
意外と勘違いしている業者も多いですね

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
条件について問題なしとのことで安心して進めたいと思います。

今度は契約期間について疑問が出てきましたので一般論をお聞かせ頂きたく新たに質問を立てました。
厚かましいですがもしよろしければそちらもよろしくお願いします。

補足日時：2007/07/18 18:54