住宅ローンの借換えについて教えて下さい。

Question

現在の借入残高は約2800万、金利2.2％、21年2月より金利が4％に上がります。返済期間はあと17年5ヶ月（住宅金融公庫）。
住宅ローン金利は上がり調子ですが、うちの場合、借換えをした方良いのかどうか教えて下さい。
　借換えを検討する理由の一つには、団信をここ２年支払っていないので（年間まとめて８～９万の請求が来ていました）借換えをすると、多少の初期経費がかかっても、銀行等借入先で団信加入している為、毎年の支払がなくなる。ということもあります。
　加えて、リフォームもしたいので、余計に３００万ほど借りたいのです。銀行によっては、住宅ローンと同金利で借入できるところもあれば、そうでないところもあります。新生銀行など低金利でもリフォームローンはない、など色々で狙いが定まりません。
借換えが有利なら、借換えとリフォームローンを一緒に同じ所から借りるのと、別々の金融機関に借りるのと、どちらの方が良いのでしょうか？

Domenica · Accepted Answer

またやってまいりました。

『申込情報』の保有期間は半年ですが、月単位で余裕を見てください。
例えば、前回借り換えの申し込みをされたのが４月ならば、11月くらいまでは待たれた方がいいと思います。

Ｐ...社とＯ...社については、『完済』し『解約』もされていますよね？
消費者金融ですと、ローン専用のカードが発行され、その限度額までならば何回でも借りることができるようになっていることがありますので、そのようなものですと、『解約』してカードを廃棄・返却していないと、契約が継続中ということになるのです。
解約していれば５年程度で履歴は消えますが、消費者金融については、未だに嫌うところは嫌うんですよね。
銀行等の住宅ローンの場合は、保証会社に保証をしてもらう関係で、銀行と保証会社の双方が、それぞれの基準で審査をします。
消費者金融の利用履歴を理由にされてしまうと、あとは５年以上経過しなければ無理…ということになってしまいますから…。

> 『ローン審査に落ちた』などという情報は【個人信用情報機関には登録されません】ということで、それに関しては安心しました。
個人信用情報機関が保有する情報というのは、『積み重ね』なんですよ。
最初に「こういう条件での融資の申し込みがありました」という情報を登録しますが、その次は「こういう条件で融資契約をしました」という情報なんです。
「審査に落ちました」という情報は登録しないんですよ。
でも、クレジットカードの発行ですと、申し込みがあったにも関わらず、ある程度の期間までに契約の情報が登録されないのは変ですよね？
その場合には、「ああ、この人、申し込みはしたけれど契約に至ってないってことは落ちたんだな」と思います。
ですが、住宅ローンの場合は、金利や様々な条件などを検討する関係で、申し込みから半年以内に契約がされないことなんていくらでもありますから心配ないんです。

そうなると気になるのは、銀行が言っていた「収入と借入額が合わなかったのでは...」についてですが…。
過去３年間の所得は450万～528万円なんですよね。
リフォーム資金を含めての借入希望額が3,000万円で、返済期間は現在の住公の残りの返済期間を下回る17年でしょうか？
それとも延長が認められましたか？
ご主人が自営とのことですが、金利等の優遇条件はどうだったのでしょうか？
返済期間が17年になりますと、年間所得が528万円でも3,000万円の借り入れは返済負担率の点で少し厳しいかと思います。
でも、それならば融資額の減額を提案してきそうなものですから…。
う～ん、やはり事業の方の累積赤字が問題なのかも…。

事業の方でのメインバンクへのご相談はされていますか？
されていないようでしたら、一度お話になられてはいかがでしょう。
そちらの方が可能性があるかもしれません。

Domenica · Answer

＃２です。
私でよろしければいくらでもお尋ねください。
ただ、現在は個人融資を担当していませんので（担当していたのは８年前～４年前くらい）…。
最新の情報を、現担当者から仕入れるようにして知識を更新しているつもりではいますが（私自身、住宅ローンを返済中なので、情報を知っておきたいので～）、金融機関によって異なる部分もありますので、その点はご了承ください。

> 住宅金融公庫に2800万と申しましたが、銀行以外の金融機関に170万程住宅ローンがあり、先月末に完済しました（住宅購入時に住公では足りない分を不動産会社の薦めるままに借入しました。金利5.5％(Ｑ社)今思うと銀行からは無理だったのでしょう...）返した理由は金利が高いという事と、借換え時の審査で心証が悪いのではないかという事です。
住公は最大でも物件価格（取得価格や建築費）の８割までしか融資が受けられませんから、不足分を金融機関等から借りることはよくあります。
ですが、ご質問者さまの場合、その借り入れは住宅取得や住宅ローンのための『諸費用』を、フリーローンで借りられたのではないかと思います。
金融機関では無理…というか、当時は、住宅取得・住宅ローンの諸費用を目的としたローンを扱っている金融機関は少なかったと思いますので、銀行等で借りていらっしゃらないのも仕方のないことではないかとも考えられるのです。

イニシャルから想像しますに、Ｐ...社とＯ...社は、消費者金融系でしょうか？
> それから１年経って今年春、大手メガバンクに借換えを申し込みました。　落ちました。
う～ん、消費者金融も、利用だけならば結構甘くなっていると思うんですが…。
特にメガバンクは自行の傘下に消費者金融を持っていますから。

> 理由は、収入と借入額が合わなかったのでは...と銀行は話していました（主人は自営。銀行に提出した過去3年間の収入は年収で600万～720万、借入希望金額は3000万でした）。
収入ではなく、『所得』はいくらでしたか？
自営の方の場合、税金対策のため、収入は多くても所得が少なくなっている方が多いのですが、その点が問題になっていることも考えられます。
それに、自営の方ですと、事業の方の収支や営業に関する報告書の内容も審査対象になると思います。
事業報告書の方で『累積赤字』が見える状態ですと、これも審査に影響すると思います。

> とあるサイトには、「何度も申し込んで落ちていると銀行からのイメージも悪くなる」とも書いてあり、不安です。
ローンを申し込んだという情報も『個人信用情報機関』に登録されますが、半年経過すればその履歴も消えますし、住宅ローンのみに限定すれば、さほど問題にはなりません。
複数の金融機関に審査を依頼し、その中から一番自分にあったところを選択する…というのは、住宅ローンでは『よくあること』ですから。
それに『ローン審査に落ちた』などという情報は【個人信用情報機関には登録されません】ので、ご安心ください（自行の情報としては保存しますけれど）。

Domenica · Answer

住宅ローン審査経験者です（住公の審査をしたこともあります）。

（旧）住宅金融公庫一般融資の場合、団信保険料を払わないとそれ以降は自動的に「債務者の意志により団信不加入」となります（住公は団信の加入が任意ですから、「カネ払わなきゃ保障もナシ」とはっきりしています）。
ですから、今、ご質問者さまに『万が一』のことが起きても、団信による住宅ローンの弁済はされません。
それに住宅金融公庫の団信は、一度不加入になると再加入はできませんから…。
ですから、いくら別に生命保険を掛けていても、住宅ローンの債務残高分は保険金からマイナスになる…と考えられた方がいいですよ。
個人的には、「人間の死亡原因は病気だけではないし、いつ誰に万が一のことが起きるか分からない。残される家族のためにもせめて住宅ローンの債務が残らないようにしてあげた方がいいのでは？」と考えますので、住宅の団信が再加入を認めてない以上、『少しでも早く借り換えをされた方がいいのでは？』と思います。
住公の場合は、借り換えに伴う全額繰上返済でも「１か月前までに」申し出が必要ですから、その点にも注意が必要だと思います（借換後の住宅ローンの資金実行も１か月以上先になるので、適用される金利も変わる可能性があります）。

> 住宅ローン金利は上がり調子ですが
８月と比較して９月は下がりましたよ（変動金利型を除く）。
金融市場の状況が状況なので、10年固定なんて、殆どの金融機関でとてもボックス圏内とはいえない下げ方をしましたけれど…。

民間金融機関の場合は、団信に加入できることを住宅ローンの融資条件にしていることが多いですが、保険料は金融機関負担のものも多いですからね。
でも、本当にその団信でいいんですか？
今は、三大疾病保障とか七大疾病保障とか特定疾病保障の特約を付けられる団信がありますが、これらの保険料は債務者負担です。
これらも含めて検討してみてください。

> 加えて、リフォームもしたいので、余計に３００万ほど借りたいのです。
300万円のリフォーム資金ならば、無担保でも扱っていますが、無担保のものは多少金利が高めです。
個人的には、借り換えと同じ銀行で、有担保のリフォームローンを使われた方が、面倒もなく、金利も低めになると思いますのでよろしいかと思います。

あとは、現在の適用金利が2.20％なので、借入額もリフォームローンの分増える訳ですし、金利パターンの選択によっては毎月の返済額が相当増えることになると思います。
だからといって、現状では無条件に、金利の低い変動金利型や短期固定を勧めることはできませんから…。

rokko-oroshi · Answer

すいません。
確かなことは言えないのですが、
団信を滞納してる状態で、次に保険会社が受けてくれるもんなんでしょうか？

住宅ローンの借換えについて教えて下さい。

またやってまいりました。

＃２です。

住宅ローン審査経験者です（住公の審査をしたこともあります）。

すいません。

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