中古住宅　告知義務違反　損害賠償　悪臭　

Question

昨年12月に築4年の中古住宅を不動産業者の紹介で購入しました。契約前、この物件のチラシに付近の住宅地図が添付されており、少し離れたところに鶏舎があることに気づきました。即座に不動産業者（社長）と家主さん（その時点ではこの家にまだお住まいになっていました）に、鶏舎の臭いがしないかどうか確認したところ、両者とも「しない」と言われたので、安心して契約・購入しました。入居して現在９ヶ月。風向き・湿度によって臭くて窓が開けられない日があります。間違いなく鶏舎からの悪臭だと思われます。騙されたようで悔しくてなりません。引っ越したいがそうもいかず、しかしこのまま泣き寝入りもしたくありません。話し合いなどで損害賠償のようなものは請求できるものでしょうか？お願いいたします。。

Mone-Acnes · Accepted Answer

鶏舎が近くにあり風向きなど悪臭がするは告知義務に値するかもしれませんが…。
私は不動産屋ですので、中古住宅や売り地を紹介するときは
鶏舎が近くにあれば報告します。
貴方が購入したとき、周りの環境を確認しましたか？
私は必ず物件を勧めるとき、自分で周りの環境を確認しましょう。
気に入った物件があれば朝一番、昼、夜と物件を見に行きましょう。
他にもいろいろお客様にアドバイスをします。
でも…しないと言われたんですよね。臭いが！
鶏舎があれば絶対に臭います。臭わないことはないのです。
今の状況では言った、言わないで証拠が乏しいです…

今回は納得がいかないようですが、
でしたら再度売りに出してはどうでしょうか？
去年の12月だと、もう半年以上は住んでいらっしゃるようなので…
提案としては、購入金額より高く売るです。
税金が発生する可能性もありますので、他の不動産屋に相談されてはいかがでしょうか？
うちが近くなら是非、ご相談お手伝いさせて頂きますのに。
一生このままそこで住みますか？
信頼できる不動産屋を探しましょう。

katyan1234 · Answer

事実を隠していたのか？認識していた時は何も匂いがなかった場合もありますね。まず役所に報告し対処してもらいましょう。
＞間違いなく鶏舎からの悪臭だと思われます
違う場合もあります。場合によっては屋外の排水管が破れている場合
もあります。

noname#78261 · Answer

悪質という方もいるようですが
鶏舎があることは両者とも把握した上で話をしていたのだから告知義務違反とまでいえるのかなあという気がします。
匂いがしないかという問いに、いままで何回か行った時に匂いがしなかったせいなのか軽はずみに「しない」と答えた程度の失策という気がします。「故意にだました」のではない可能性も大いにあるし、「不実」であると認められるのかなあ。
私の家も鶏舎はないけど海から6キロ離れていても風向きによっては潮風がにおう事もありますから、匂いがしないという話をまともに信用してしまう事にも一般的には疑問があると思われてしまわないでしょうか？
他人の云う事には主観が入りますので必ず疑問があったら自分で何度も確かめたり近くに住んでいる人に聞いて確認して自分で納得してから決めるべきだと思います。

わざとうそをつかれたと思うなら損害賠償の可能性はあると思いますが立証はやけに難しい事になりそうですね。

kita52326 · Answer

わざわざ確認したにもかかわらず、売主、仲介業者とも事実を隠していたとすると、
仲介業者は、宅地建物取引業法47条1項の「重要な事項」の説明義務違反にあたります。

■宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」をしてはならない。
「重要な事項」とは「契約者の意思に重大な影響を与える事項」と解されます。
罰則規定もあります(1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金)。

■売主は個人でしょうから、瑕疵担保責任は免責になっているかもしれませんが、
瑕疵があることを知っていて告知しなかった場合は、民法572条により、
瑕疵担保責任は免責条項は無効になります。
本件は土地・建物の欠陥などではなく、環境的な瑕疵ですが、同様に考えてよろしいでしょう。
http://www.tiken-web.com/menu/kasitanposekinin.html
http://1home.jp/houritsu/houritsu-002.htm

■損害賠償のようなものは請求できるものでしょうか？
⇒　居住不能な状態ではなさそうなので、契約解除までは難しいしょうが、
悪質なケースなので、損害賠償は可能だ思います。
　　但し、悪臭によって発生した客観的な損害の補填というのが基本なので、
金額的にはそう多くは望めないような気がします。
少しでも多くとるには、弁護士に相談して可能な要求水準の相談、
都道府県の宅建業者監督部署に告発を想定している旨を不動産業者に告知、
売主への賠償請求など、戦略的に取り組まれたら良いでしょう。
「言った・言わない」の話になりがちなので、
今後の交渉は録音しながら証拠固めをしていったらよいでしょう。

中古住宅 告知義務違反 損害賠償 悪臭

事実を隠していたのか？認識していた時は何も匂いがなかった場合もありますね。

悪質という方もいるようですが

わざわざ確認したにもかかわらず、売主、仲介業者とも事実を隠していたとすると、

鶏舎が近くにあり風向きなど悪臭がするは告知義務に値するかもしれませんが…。

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