立ち退いてくれないので家を建てられません

今度祖母の土地に家を建てることになりました。
そのことで困っていることがあり、ご相談させていただきたいと思います。

現在、祖母の土地には古いアパートが建っていて、アパート近所に住む祖母の兄弟が管理をしています。
入居者は１名（Ａさん）ですが、現在はその友人のＢさんが住んでいるようです。
管理人とＢさんは賃貸契約を交わしておらず、また先月まで半年以上家賃を滞納している状態です。
アパートを壊さなければ家を建てられず、業者からも早く何とか解決するよう言われているのですが、何度訪ねてもＢさんはいません。
管理している祖母の兄弟に聞いてもＢさんの氏名などは何も分からないとのことなので、内容証明を送るにもそれができず、どうしたらよいものか悩んでいます。

アパートを取り壊すことや連絡が欲しいということをドアに貼り付けても、翌日には剥がされています。
ですが一度も連絡はいただけていません。

このままでは家が建てられません。
ですが、Ｂさんの所有物がある以上は、勝手に取り壊すのも怖いのです。

どうか皆さんのアドバイスをお願いします。

No.4 回答者： mu128 回答日時： 2007/10/09 17:26

入居者がＢさんだけになってから、家賃はしばらく払っていたのでしょうか？　それとも、一度も払っていなかったのでしょうか？

私も、まず話をすべきは、契約者であるＡさんだと思いますが、ＡさんからＢさんに受け継がれた状況によっては、Ａさんは無関係になってしまうことも考えられます。また、祖母の兄弟（管理とありますが、所有者ですか？）は、入居者がＢさんだけになった経過は知っているのでしょうか？　知っていてそのまま放っておいたのなら、転貸されたことを認めたものとなってしまい、無断転貸を理由に契約解除することはできません。（家賃が滞納しているとのことですので、家賃滞納を理由に契約解除させるか、又は、不法占有であることを主張して契約解除させるかでしょう。）

また、Ｂさんは、Ａさんに家賃を払っているということはありませんか？

まずは、ＡさんやＡさんの保証人へ状況を話して、契約解除してもらい部屋を明渡すように要求してみましょう。普通なら、立退きをしてもらいたい場合には、立退き料が必要となります。家賃も滞納していて、しかも無断転貸（又は不法占有）している人に居住権はなく、立退き料も払う必要はありませんが、ちょうど、半年近く滞納しているのでしたら、それを免除することで立退き料代わりに退去するよう話してみてはいかがでしょうか？

やはり勝手にやることは止めておいた方がいいでしょう。Ｂさんがどのような人かはわかりませんが、勝手に荷物を出されたり壊すまで待って、そのようにされたら文句を言って損害賠償を請求するような人かもしれません。

解決するのに時間がかなりかかる可能性もあります。弁護士などに相談された方がいいでしょう。裁判になると、ＡさんとＢさんの二人を相手にすることになると思います。経緯によって違ってきますが、「家賃」として請求すると入居を認めたことになってしまいますので「損害金」として家賃相当分を請求するというような形にしておいた方がいいかもしれません。そういったことも、弁護士に聞いてみて下さい。

その人を仲介した不動産業者とか、他に知っている業者さんはいませんか？　いるようでしたら、相談してみた方がいいかもしれませんね。
また、建築業者も一応は法律的なことを知っているはずですから、建築業者にも相談してみるか、どこか相談できる不動産会社などを紹介してくれないかを聞いてみてはいかがでしょうか？

No.3 回答者： tera_tora 回答日時： 2007/10/09 14:35

賃貸借契約はAさんと結んでいるので、原則滞納分はAさんに支払いを請求してください。

Aさんが大家に許可なくBさんに利用を許可したいうことは基本的に背信的行為であるので、もっぱらAさんに責任があります。

これは「転貸」と言う行為に該当すると思いますので、本当はAさんおよびBさん両方に賃貸料が発生するのですが、この場合、そういう状況に気付かなかったと言うことで、Aさん(あるいはBさんに)にとりあえず滞納分を請求してください。それに応じなければ、債務不履行で契約解除できます。応じれば、賃貸借契約が満了するまで立ち退きを要求することは難しいでしょう。とりあえず、賃貸借契約が満了するまで待ち、満了期数ヶ月前にAさんおよびBさんに以降契約はしない旨を伝えてください。

上記に応じない場合、契約解除後も居座るような状況であれば、司法書士、弁護士等に相談し、裁判所に退去請求を申し立てることも可能だと思います。

とりあえず、Bさんがいる以上、勝手に壊すことは難しいので、手続きを正攻法的に踏んで相手の外堀を埋めていきましょう。その際、契約解除、強制退去などは突然知らせることなく、事前にこういう手続きに入りますよ、とかこういう手続きに入りましたよとか事前に連絡していくと良いでしょう。これらはAさんにもBさんにも両方に知らせてください。特にAさんは契約の本当の賃借人であるので、このままだと法的にもあなたに不利益が生じることの旨を伝えておくべきでしょう。

No.2 回答者： yasu99 回答日時： 2007/10/09 14:08

家賃の滞納と転貸しを理由として契約を解除しなければなりません。

それにあわせて強制退去の手続きです。
つまり、裁判による方法でないとダメです（自己救済は違法です）。
当然、退去を求めての裁判ですが、未納家賃や工事遅延による損害賠償請求を値引く形で和解に持ち込めば、早くカタが済みます。
一度、弁護士に相談されるといいと思います。

No.1 回答者： TOGO123 回答日時： 2007/10/09 13:58

まあ、まったく連絡がない場合は所定の手続きをとり

強制退去しかありません。
費用は４０～６０万地域差があります。
Bさんが勝手に占有しているなら。
少々荒っぽくても、鍵を追加、取り替えて連絡先を張るという手もあります。

私も大家ですが、このケースなら強制退去より鍵を取り替えちゃいますね。相手が悪いんですから、相手には訴え先がありませんし