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こんばんは、主人の祖母名義の土地に家を建築しました。 
主人の祖母は6年前より痴呆になり、施設に入っています。
今現在は自己判断がつかず、自分の息子すらわかりません。
こういった場合、建設することはできなかったようなのですが、こちらも業者も気がつかず、家は完成してしまいました・・
私側(祖母が痴呆であると建てられないことを知らなかった)
業者(祖母が痴呆であることを知らなかった。確認しなかった。)

それが、ローンの実行の時点でわかり、建物に対して土地の担保がとれずローンが通りませんでした。

主人の父が後見人になる手続きを行ってる最中ですが、裁判官より後見人に認められても祖母の土地を担保にすることはできないと言われています。司法書士の先生にも相談していますが、ローンは難しいと言われました。

今は業者に支払いを待ってもらっている状態ですが、このままローンが通らなければ支払うことができません。

後見人が認められた時点で裁判所の決定を無視してローンを通すことはできないですか?
どうにかしてローンを通すことはできないでしょうか・・・

どうすることもできず相談しました。素人まるだしの内容ですみません。どなたか詳しい方がおられたら教えていただけませんか?
よろしくお願いします。

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A 回答 (8件)

*別の方法と言っても、昔と違って


 金融機関は担保や保証人で金を貸してはくれません
 建てた建築屋さんとローンを組むしかないでしょうね
 
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
結局別の方法で借り入れすることになりました。
貴重な意見、ありがとうございました。

お礼日時:2007/12/03 00:51

お祖母さんご本人も住まわれる家であるならば裁判所も成人後見人に抵当権設定を許可すると思うんですが、なぜダメなんでしょうねえ‥。

もしかしてお祖母さんのご自宅は別にあるとか?
いずれにしてもその敷地に担保設定が可能なのか否か、もし不能であるならばそれを可能にする方法はないのかの見極めを急ぐべきだと思います。銀行の住宅ローンは基本的に「融資対象不動産に担保設定が可能であること」が条件になりますから、先ずはその問題を解決しないといけません。

【参考】
成年後見 Q&A (弁護士法人法律事務所・司法書士法人アクティブイノベーション

http://www.activeinnovation.net/houtei_kouken.htm

で、どうしてもお祖母さんの土地への担保設定が不可能となった場合は、ANo.2でbananasandさんもおっしゃっているように別の担保を提供することで融資を受けることが出来ないかを銀行に打診してみましょう。ただしその場合はイレギュラーな扱いになりますから、通常の住宅ローンよりは融資利率は高くなるのが普通です。

「他に資産などないし、担保提供を頼める相手もいない」という場合は、家を建ててもらった住宅建設会社(もしくはその社長さん個人)に保証してもらうという手もあると思います。ローンの可否も分らない内に建築に着手してしまったのは明らかに建設会社の落ち度ですから、そのくらいは当然引受けてくれる筈です。もっとも、その場合銀行が応諾するかどうかは、その建設会社の信用状態にかかってきますが‥。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
結局別の方法で借り入れすることになりました。

お礼日時:2007/12/03 00:49

まず、住宅ローンは家と土地がセットになっていないと借りることは出来ません。


単なる借り入れなら、他の土地を担保にする等でもかまわないですが、金利は倍以上になるでしょう。

> 決定を無視してローンを通すことはできないですか?
裁判所の決定は別にして、後見人の制度自体が行為を認めていないので出来ません。
出来る方法を云々することは、違法行為を助長する行為となるので、ここの削除対象です。

> 今は業者に支払いを待ってもらっている状態ですが、
その業者に、住宅ローンを払っているつもりで、少しずつでも払いましょう。
良いやり方ではないですが、主人の祖母と言うのなら相当なお年でしょうから、葬式の後に自分の名義にしてもらってローンを通し、全額払いという交渉が建築業者と出来ればいいと思います。
住んで数年後に住宅ローンというのも難しいと思うけど。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
結局違う方法で借り入れすることになりました。
頑張って返済していきたいと思います。

お礼日時:2007/12/03 00:48

>後見人が認められた時点で裁判所の決定を無視してローンを通すことはできないか(おばあちゃんの土地を担保にとる)



できません
おばあちゃんの財産を”食い物”にする行為です。後見人は、被後見人の財産を管理する義務はありますが、勝手に自分名義にしたり、担保にしたり、財産を食い物にする権利ありません


以下、私の無い頭を駆使して妙案だしました

1、他に土地があれば、そこに抵当をつける
2、信用力のある連帯保証人をつける
3、高金利になりますが、不動産担保ローン(銀行以外)をご主人名義で借りてする
4、3をするにあたり、建物を建ててもよいとの承諾書をおばあちゃんが痴呆になる前の日付で作成しておく。(もっとも私文書偽造に当たりますが・・・)
5、おばあちゃんに早く死んでもらうよう勤行する
6、痴呆症になる前に、ご主人がおばあちゃんに多額の金員を貸し付けた形の証書を作り、土地をご主人の名義に変える

ま、5はジョークとして、いずれも正攻法ではできません。不動産屋に相談でも構いませんが、不動産担保ローン専門会社の方が悪知恵長けてますので、そちらと相談するのも一案かと


余談
ローンが通ったのち、不動産専門金融会社に高金利を払い続けるより、おばあちゃんが亡くなって相続したのち、不動産専門金融会社から銀行に切り替えてローン付けして、返済した方が返済額低くなります
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
結局、後見人は通らず別の方法で借りることになりました。

お礼日時:2007/12/03 00:46

*裁判所の決定が出ている以上


 それを無視することはできません

 仮に、その事実を隠してローンを
 受けたとしても、後で金融機関が知れば
 一括返済となります

 裁判所の結果が出ている以上
 別の方法でローンを組むしかありません
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この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
別の方法とはいったいどういった方法でしょうか?

お礼日時:2007/11/20 23:06

不動産ローンのプロは不動産屋です


司法書士も、裁判官もローンに関してはアマチュアですので
不動産屋へ相談してみましょう
いいチエをさずけてくれるかもしれません。
それに、後見人制度にしても、ローン審査後にするか
贈与してから建築を行えばよかったですねぇ。
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この回答へのお礼

不動産屋もお手上げのようです。
ローンは仮審査は通っていたので、まさかという感じでした。
ほんとにもっときちんと調べておけばよかったです。
ご返答ありがとうございました。

お礼日時:2007/11/20 23:02

連帯保証人を付け、全く別の不動産やその他財産を担保とすることで、ローンが通るのではないでしょうか。

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この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
土地を担保にできない限り、ローンは組めないそうです・・・

お礼日時:2007/11/20 22:56

正直、僕は法律に関しては素人なので、何とも言えませんが


司法書士の先生に相談して、難しいと言われた事を、責任を持って解答できる人は、なかなか居ないと思います。
出来る事なら、市区町村や国が行っている、法律無料相談所に相談に行って、ローン関係や契約関係、不動産関係に強い司法書士や弁護士を紹介してもらったり、何とかできると言ってくれる、法律専門家をネットで捜すのが、大事だと思います。とりあえずは、無料法律相談を実施している、デパートや、事務所をを捜して、場所を変えて色々な法律家の先生に相談したり、上に書いたように、miyakosanが抱えている問題の分野に強い法律家を、無料法律相談所で紹介してもらうのが、個人的にはベストだと、思います。
あくまで、僕個人の意見なので、参考程度に・・・
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この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
無料相談所で相談してみます。

お礼日時:2007/11/20 22:54

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Aベストアンサー

あなたは、成年後見にしたくないというお気持ちですね。
そうであれば、祖母より、相続税の特例と生前贈与の特例を使って、祖母の土地を贈与により名義変更をされたらいかがですか。
相続税評価額がわからないので、全部できるのかが分かりませんので、税理士にご相談してください。
名義変更の時に司法書士に依頼しますと、祖母の本人の意思確認ということがあって、司法書士は受託しないかもしれません。
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Q祖父の土地に孫娘が家を建てることは問題ない?

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Aベストアンサー

>弟に相談したら、私が不動産を相続し、土地の分だけが多く自分が相続するのは異存ない、むしろ歓迎だということで今回のような相談をしました。

一応、身内での相続のトラブルは起きない前提で回答します。

まず、既存の建物を除却し、新築する際の具体的な流れです。
(融資関係は除外)

1.建物の解体の依頼
2.建築リサイクル法の届(延べ床面積が80m2以上の場合)
3.建物の滅失登記(1番さんの回答とおり法務局と市の課税部局)
4.新築分の確認申請
5.新築建物の法務局への保存登記と課税部局への届出

ざっとこんな感じ。
私は建築士なので、2と4にはお答えできます。
5番目の市の課税部局への届出は、確認申請の書類がすでに回っていますので、建築主が黙っていてもバレます。

2の届は発注者が行いますので所有者ではなくてもOK。
この手続きは、解体時にミンチ解体されず発生材の再資源化を計るよう定められた法律。
なので土地や建物の権利関係は問われません。

4ですが、確認申請はあくまでも申請の内容が建築基準法、他の関係法令に適合していることを「確認」するもの。
なので、土地の所有関係は審査しません。
確認申請時には公図も土地謄本も不要。
あなたがあなたのお隣の土地に無断で建物の確認申請を出しても通りますよ。
確認処分=土地や建物の何がしかの権利を取得した、のではありません。
ただの着工前の手続きです。

以上、公法。
他、1・3・5は私法、つまり民法の権利関係が絡みますね。
ご両親が同意できる理解力をお持ちなのか、ここではよくわかりません。
できれば、
1.解体の契約なので、解体業者に確認
3.法務局と課税部局に確認
5.これも課税部局に確認

要は、新築時には土地が借地扱いなので、それに伴う問題が起きないよう。
委任状が有効ならいいんでしょうけどね。

>問題は解体の場合、所有者の同意が要ると思うのですが、父に話をしてもわからないと思います。
>めくら判を押させても大丈夫でしょうか?

解体工事の依頼の時ですよね。
お住まいの地元で、無料の弁護士の法律相談を開催していませんか?
それほど時間を取るものではなさそうなので、1時間ほどの時間枠で解決するでしょうから活用するのも手。
それとご存じと思いますが、後見人を定めるのも有効と思います。
このあたりは、よしなに。

>弟に相談したら、私が不動産を相続し、土地の分だけが多く自分が相続するのは異存ない、むしろ歓迎だということで今回のような相談をしました。

一応、身内での相続のトラブルは起きない前提で回答します。

まず、既存の建物を除却し、新築する際の具体的な流れです。
(融資関係は除外)

1.建物の解体の依頼
2.建築リサイクル法の届(延べ床面積が80m2以上の場合)
3.建物の滅失登記(1番さんの回答とおり法務局と市の課税部局)
4.新築分の確認申請
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Q親の土地に子の家を建てる場合の住宅ローン

現在私(妻)の親が一人で住んでいる親名義の土地&家があります。
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親が連帯保証人にならないとローンは組めないものなのでしょうか?

Aベストアンサー

> いわゆる債務の連帯保証人というのは、債務者本人が返済できなくなった場合にその分を肩代わりしなければならないのは勿論ですが、そうでなくとも、債務者本人と同等に返済の義務を負うものなので、債権者が債務者本人ではなく連帯保証人に返済を求めることも出来るのではないのでしょうか?
> また、土地の名義人が連帯保証人になった場合は、土地だけじゃなく保証人のその他の財産も取られてしまうのでは?(勿論債務の額の範囲内でですが)
> でも、土地に抵当権を設定するという場合は、その土地を債務の担保として提供しますということなので、あくまで債務者本人が返済できなくなった場合のみ、その土地を取られてしまうということで、それとも、「土地担保提供」という場合も、上記「連帯保証人」と同等に返済義務を負うものなのでしょうか?

これはおっしゃるとおりです。
#2の回答で【連帯保証人】と書きましたが、確かにより正確に言うならば【連帯保証人】は正しくないです。
用語としては【物上保証人】です。
おっしゃるとおり、個人として保証人になっていない限り、それ以上、自分の財産に影響が及ぶ心配はありません。
土地以外の財産があってもそちらには影響は及びません。
担保提供した土地を失うだけで、さらに残りの借金があっても責任は及びません。

ですが、抵当権の設定がされていれば、債務者が返済しないときに、債権者はその担保提供された「物」から【優先的】に弁済を受けることができるのです。
特に担保提供がされている「物」が「土地」である場合、建物と合わせて競売にかけます。
その方が確実に債権の回収ができますから。
その際に、担保提供者である【物上保証人】は、「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからにしてくれ。」ということが事実上不可能なのです。
一般の保証人と連帯保証人の大きな違いは、「催告の抗弁権」、「検索の抗弁権」、「分別の利益」がないことです。
「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからでなければ担保に出した土地を持っていくのは許さない。」ということを言えないということは、イコール「検索の抗弁権」がないのと同じなんですよね。
ゆえに、金融機関では、担保提供者はより連帯保証人に近いと捉え、担保提供者は連帯保証人になっていただく-という場合が多いのです。
尤も、別途、金融機関側と担保提供者間で「保証契約」を結ばなければ
、事実上の【連帯保証人】とはなりません。
事実を事実としてとらえるならば、住宅金融公庫やJAは確かに、私の知る範囲では、担保提供者はあくまでも担保提供者にとどまり、連帯保証人となることを求めませんね。

土地名義人との関係が「親子」でなく、かつ、「賃貸借」の場合には抵当権の設定をしなくてもいい場合もありますし(住宅金融公庫融資はこのパターンが設定されています)、「定期借地権」に対する「質権」の設定ですむ場合もありますが、土地名義人が「親」である以上、担保提供は必須条件となっていますね。

> いわゆる債務の連帯保証人というのは、債務者本人が返済できなくなった場合にその分を肩代わりしなければならないのは勿論ですが、そうでなくとも、債務者本人と同等に返済の義務を負うものなので、債権者が債務者本人ではなく連帯保証人に返済を求めることも出来るのではないのでしょうか?
> また、土地の名義人が連帯保証人になった場合は、土地だけじゃなく保証人のその他の財産も取られてしまうのでは?(勿論債務の額の範囲内でですが)
> でも、土地に抵当権を設定するという場合は、その土地を債務の...続きを読む

Q認知症の母の財産の相続について教えて下さい。

父は既に亡くなり、母は介護施設に入所しています。
子供は息子(兄)と娘(私)の二人、孫は兄の子一人だけです。
認知症の母の財産を生前贈与できますか?
兄は生前贈与・成年後見人に否定的です。
おそらく、何もしなくてもいずれ自分もしくは息子の物になるから。
でも私が母よりも先に死んでしまった場合、私の夫は相続できませんよね?
夫と夫の親族はお金に縁が無いので、とても心配なのです。
私の家族(夫)にも平等に分配する方法はありますか?
何卒よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>認知症の母の財産を生前贈与できますか?

母親の、認知症状レベル次第です。
銀行員など第三者の前で「名前・生年月日・その他諸々の質問」に回答出来れば問題ありません。
症状が低いと、認知症でも回答出来る場合があります。
※意識がはっきりしている時間帯が、時々ある。
この時だけ、正常な判断があれば(第三者の銀行員が確認)金融機関によっては「母親名義の預貯金を解約」する事が出来ます。
まぁ、これが一種の生前贈与ですかね。もちろん、贈与税の申告が必要。
名前・生年月日など全く回答出来ない場合(正確な意思表示・判断が出来ない場合)は、不可能です。

>私が母よりも先に死んでしまった場合、私の夫は相続できませんよね?

出来ませんね。
質問者さまの旦那は、赤の他人です。
質問者さまに子供がいれば、その子供が相続可能ですが・・・。

>私の家族(夫)にも平等に分配する方法はありますか?

後見人は、兄貴が反対しているので難しいですね。
結局は、質問者さまが母親よりも長生きする事です。
そうすれば、最低でも50%は相続可能。母親の面倒をみた行為も(最近では)相続にプラスになります。
余談ですが・・・。
全国各地の市町村では、住民サービスの一環として「無料法律相談」を行っています。
相続関係は、もっとも件数が多いのです。
※市町村によっては、相続関係のみ開催日時を別途設定。
質問者さまがお住まいの広報誌に、開催日時が載っていると思います。
大事な事案ですから、専門家に依頼しましよう。
※担当弁護士は、既に市町村役場から(税金から支払う)相談料を受け取っています。
弁護士会が行う無料相談よりも、若干期待した回答を得る事が出来るようです。
納得できれば、実際に弁護士に依頼しましよう。
ただ、弁護士手数料は「一定価格ではありません」から値段の確認も必要ですよ。

>認知症の母の財産を生前贈与できますか?

母親の、認知症状レベル次第です。
銀行員など第三者の前で「名前・生年月日・その他諸々の質問」に回答出来れば問題ありません。
症状が低いと、認知症でも回答出来る場合があります。
※意識がはっきりしている時間帯が、時々ある。
この時だけ、正常な判断があれば(第三者の銀行員が確認)金融機関によっては「母親名義の預貯金を解約」する事が出来ます。
まぁ、これが一種の生前贈与ですかね。もちろん、贈与税の申告が必要。
名前・生年月日など全く回答出来ない...続きを読む

Q担保提供者の審査について

現在、SBIネット銀行にて住宅ローン借り換えを検討しています。
ローンはいままでも借り換え後も主人一本です。ちなみに主人は他のローンやその他の気になる点もなく、年収、借り換え金額から言ってもまず問題ないようです。
私は購入時に頭金を出したため共有者となります。
SBIネット銀行では、共有者は担保提供者として物上保証人となり、連帯保証人にはならなくてよいようです。
実は私は家族には内緒で現在任意整理中で、自分の働きで返済をしているところです。個人信用情報の審査があれば審査が通りません。
担保提供のみの場合でも、難しいでしょうか。

提出書類には、申込み人、連帯保証人、担保提供者、をひとくくりに申込み人等と呼び、個人情報を審査することに異議を申しませんとの欄に署名捺印の必要があるようです。

辛辣なご意見もおありかとは思いますが、寝ても覚めてもこのことばかり悩んでしまい、辛い状況です。
よくご存知の方がいらしたら教えていただきたくよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住宅ローンの物上保証人は担保提供者として個人情報を提供する必要がありますが、個人信用情報機関への照会は行いません。

「個人情報の利用に関する同意書」にその辺をちゃんと明記している金融機関が多いのですが、記載されていないでしょうか。
契約者と物上保証人で同一の同意書を使っている場合は、以下の例のように物上保証人は個人信用情報機関への利用・登録が対象外であることが明記されています。
http://mishima-shinkin.co.jp/rent/rent_housing_review.html
上記ページの「個人情報の利用に関する同意書」の第5条を参照

また、同意書が担保提供者専用のものの場合は、個人信用情報機関に関する記述はありません。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/collateral_provider_agreement.pdf

Q軽度の認知症者が契約などの法律行為はできるか?

土地建物の売買契約をしようと思っています。ところが、土地建物の所有者であるAさんは、今年になって軽度の認知症と医学的に判断され、介護の程度は1程度です。
そこで質問です

質問1.この程度の認知症の人との契約は有効でしょうか?それとも無効でしょうか?

質問2.認知症の人に行為能力がないとすれば、この物件の売買契約を有効にするには、どのような手続きが必要でしょうか?(なお、認知症の人には心身健全な奥さんがいますが、奥さんは土地建物とは所有関係はありません)

Aベストアンサー

軽度がどの程度なのかわかりませんが、介護度は1ということでしょうか。

質問1.本人の意思があって土地を売買したいというのを、文書なりきちんとした形で残せる状態でしょうか。診断書に認知症と書かれる状態であるなら、あとから問題がでてくる可能性が高いと思います。例えば、売ったことを忘れて盗られたと騒がれたり。。認知症の進行具合にもよるでしょうが、初期であれば、被害妄想が強くでることがあります。

質問2.売買契約を有効にするには成年後見制度の利用が考えられます。ただし、軽度の認知症とのことなので、後見ではなく保佐などでしょう。後見制度の申請を奥様がなさるのがいいと思いますが、親族の了解などが必要ですし、準備から審判までには多少の時間がかかります。

Q成年後見人を立てている場合の生前贈与について

 成年後見人を立てている場合、生前贈与を受けられるのか、教えてください。
 私の祖母の具合が悪くなり、痴呆が進んだため、司法書士を成年後見人に立てました。
 祖母は、身体には悪いところがないため、まだまだ長生きしそうなのですが、私の母も既に高齢で、こちらは身体が弱いため、もしかすると祖母の方が長生きしてしまうかもしれない・・・と最近思ってきたようで、生きているうちに祖母の遺産をいくらかでも生前贈与してもらい、使いたいと言っています。
 インターネットで調べてみたところ、成年後見人が財産を管理している場合、母が生前贈与を受けることができるかどうか、「裁判所の判断がいる」というものや「問題なくもらえる」、または「できない」という情報が混在しているようなので、どなたか詳しい方に実際はどうなのか教えていただければと思い、質問させていただきました。
 また、子どもをとばして孫に生前贈与する場合、相続税がかからないので有利だという情報もインターネットに載っていたのですが、そういうことも可能なのでしょうか。
 祖母の子どもは母一人、ですので、財産の相続人は、母一人ということだと思います。
 よろしくお願いいたします。

 成年後見人を立てている場合、生前贈与を受けられるのか、教えてください。
 私の祖母の具合が悪くなり、痴呆が進んだため、司法書士を成年後見人に立てました。
 祖母は、身体には悪いところがないため、まだまだ長生きしそうなのですが、私の母も既に高齢で、こちらは身体が弱いため、もしかすると祖母の方が長生きしてしまうかもしれない・・・と最近思ってきたようで、生きているうちに祖母の遺産をいくらかでも生前贈与してもらい、使いたいと言っています。
 インターネットで調べてみたところ、成...続きを読む

Aベストアンサー

先の回答者様とと同意見です。

違う見方として書かせていただきます。
成年後見人を司法書士に任せた理由は何かあるのでしょうか?

私も祖母の成年後見の申立人になったことがありますが、財産を無駄に減らしたくないし、守りたいという祖母の子達(母・叔母)の考えにより、後見人候補者に母を入れました。家裁の判断で母が成年後見人になりました。現在無報酬で行っています。

私の場合とあなたの場合を重ねてみると、お母様やあなたが成年後見人になるという方法があるのではないかと考えました。
しかし、後見人だからこそ簡単には財産の処分は出来ません。それでも後見人の報酬を貰うことは出来るでしょう。さらに同居されているのであれば生活費も貰うことが出来るでしょう。いままでもらえないものがもらえるわけですし、特に報酬をどのように使おうが関知されないでしょう。報酬額にふさわしい金額は裁判所と相談になるかもしれませんね。

生前贈与には本人の意思が重要です。意思を伝えられない・成年後見人が選任されている状態ではまず無理でしょう。


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