不動産（建物）売却時の時価とは？節税したい！

不動産賃貸業を営む母、訳あって廃業するので、実娘に建物のみ売却することになった。あまり高いと母に譲渡所得税が掛かり、安いと妹に贈与税が掛かる。
税務署に相談すると、「時価」で売れという。「時価」って何と聞くと、「不動産鑑定士」による算定、減価償却残存価格、固定資産評価額（相続税評価額）、聞く税務署員によって違うことをいう。

なぜ統一出来ない？実際の課税はどうする？と畳み掛けると、申告があれば、現地調査して決めるが、事前には答えられない、と知らぬ顔。

ちなみに、物件は軽量鉄骨築5年、５５m2ｘ４戸、取得価格２７００万、帳簿価格２３００万、固定資産評価額１２００万。安けりゃ消費税も節税できるが、贈与税を掛けられたら一発で飛んでしまう。

いくらで売るのが、譲渡税・贈与税をミニマイズできるのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： yossy555 回答日時： 2007/11/22 17:25

時価は一義的な方法で算定できるものではないと思います。

そのため時価の算定は様々な方法があるため、税務署員が話したものはどれも「アリ」です。
また、近隣で同じような物件が売りに出ていれば、それを参考にするのも1つの方法です。
税務署を納得させる根拠があれば、どの方法でも構わないでしょう。
ただし、税務署では時価がいくらとは事前には絶対に言いませんので、そこを問いつめるのは無駄です。

地域にもよりますが、築浅の収益物件は人気があるので、固定資産評価額では安すぎるような気がします。

なお、相続時精算課税による贈与だと2500万円まで非課税ですので、適用の要件を満たすのであれば、売却ではなくて、この制度を利用することも考えられます。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございました。

「相続時精算課税による贈与だと2500万円まで非課税ですので・・・」

おっ、その手がありましたね。適用条件に合致しますが、もう少し勉強してみます。

お礼日時：2007/11/22 18:21

No.1 回答者： mud_jayson 回答日時： 2007/11/22 15:51

＞なぜ統一出来ない？

＞事前には答えられない、と知らぬ顔

要するにきちんとしたルールが無いのですから、後から何か言われたら対抗すれば良いのです。

さすがに100万円とかじゃマズいかもしれませんが、とりあえず1,200万円以上であれば文句言われても対抗する理由付けは出来そうです。

保証は出来ませんが、私ならばキリの良いところで1,000万円にすると思いますね。
確かに「時価とかけ離れた低い価額での売買は贈与と見做される場合もある」とはなっている。しかし親類や友人に多少サービスして売って何が悪い？という話です。

そんなことをいちいち贈与扱いされたら、世の中贈与だらけです。友人に車を安く売ってあげたとか。（まぁ実際に贈与だらけなんでしょうけど）

この回答へのお礼

御回答ありがとうございました。

「法律に従って納税する」←当たり前のことをしようとしている納税者なのですが、税務署の対応はひどいですよね。

とは言いつつ、最後は「お上」ですから、贈与税を掛けられたら、譲渡益税や消費税の節税などすっ飛んでしまいますよね。

私も、「相続時の時価」である、1200万が妥当な線と思うのですが・・・（この時は、譲渡損が出るわけですが、当然税務署はそれを認めません。本当にご都合主義ですね。）

お礼日時：2007/11/22 17:54