ハウスメーカーのミスに対してどう抗議すればよいのかご教授ください

Question

ハウスメーカーへどう抗議すればよいのか是非ご教授ください。
以下のような事例です。
今年の4月に土地を買い、すぐにハウスメーカーへ建築依頼をしに行きました。
土地は「市街化調整区域」です。
既存宅地が更地で売り出されており、市街化調整区域でも建築可能との事で、悩んだあげく購入しました。
メーカーとの話はトントン拍子に進み、予定では10月中の竣工でした。

そして７月に役所に建築確認を出したのですが、通りませんでした。
理由は「北側斜線規制」がある土地にもかかわらず、設計で北側斜線規制がない図面（家）を作成していた為です。
ハウスメーカーのこのミスで大幅に着工開始日が延びました。

そして、これで完璧！という内容で再度10月に建築確認を出しました。
しかしまた通りませんでした。
理由は、市街化調整区域で地目が「宅地」ではあったのですが、今年の１月１日に更地であった為、「雑種地」という扱いになっており、開発申請が必要になった為です。（地目は宅地です）
役所に再度確認したのですが、これはもっともな事のようです。
平成18年1月1日にはすでに雑種地になっているそうです。

現在、開発申請を行っている最中で、すでに２ヶ月が経過しております。
10月竣工のはずが、12月に入っても建築確認すら下りていないのです。

そこで質問なのですが、ハウスメーカー（建築屋さん）というのは、家を建てる際にその土地の条例や条件を調べないのでしょうか？
あきらかにメーカーの調査不足で、イージーなミスだと思うのですが・・・。
メーカーのこれらのミスに対しての対応は、「申し訳ありませんでした」の言葉と安い外構工事屋を紹介してくれただけです。

私はこのおかげで土地のローンと現在のアパート家賃を二重に支払う期間が増えて、大変な損害を被っております。
毎月の収入では払えず、貯金を食いつぶしている状態です。

このような事からメーカーに対して抗議をしたいのですが、メーカーがグウの音も出ないほどの説得力のある抗議をするにはどういう内容で抗議すれば良いのでしょうか？
最終的には何かしらの形で償ってほしいと思っております。

気が小さい上に、あまり話がうまくない私にどうかご教授ください。
よろしくお願いいたします。

dyundyun · Accepted Answer

＃３です。
補足ありがとうございます。
設計・施工に携わる者からのアドバイス。
内容からだと一方的に設計・施工者サイドに非があると思います。
契約破棄されて、損害賠償を求められても仕方ないと思います。
賠償の範囲等は弁護士さんなりと相談ですね。

土地の購入費とか、今までの経緯を無駄にしない為には。。
＞「工事請負契約に関する一部変更合意書」なるものを交わしております。
まず
当初の工期通りに納品しなさいと主張
ココがポイントです。（質問者さんに落ち度はないので。）
不可能なので、工期延長となるのでしょうが、
この内容に、金利負担増加分・家賃増加分など、実費を差引く旨を入れさせて貰いましょう。
万が一聞き入れられなければ、弁護士さんに相談。

＞（ここで疑問なのが、この工期の日数が極端に短縮された事です。３か月弱しかありません・・・たいじょうぶなんですかね・・）
コンクリートの養生機関など縮められない部分もありますが、
人手を掛ければ工期は縮められます。
ただ、仕上げのクオリティを落とさせない様に注意が必要です。
（多業種が一度に大人数で現場に出入りしたりするため。）
工程表を提出して貰い、監督に品質保持を徹底させましょう。

今の時点で確認も降りてないとなると。。
急いでも三月一杯はかかるでしょうか
４ヶ月の延長分の費用を算出して、交渉ですね。
竣工金が損害を上回らないように調整も必要です。
中間金から竣工金にいくらか分配しておく必要があるかと思います。
業者さんも開発申請費用など見積り落ちしてると思いますが。。
その金額と相殺させてくれと言われても、金額など注意してくださいね。

工期の延長は十分抗議の対象です。
冷たく突っぱねるくらいで丁度いいです。
彼方に落ち度は無いので強く交渉してください。

noname#46774 · Answer

すみません。ＮＯ．１５の補足です。
最後の部分は、権限のある営業部長クラスの人が来た時には文句だけでなく、この要求に対してきちんと対応してくれて、そして出来上がった時に一生懸命やってれた、本当に良かったと感じられたら、近所や親戚に働きかけてあなたに紹介をたくさん出すように私も頑張る。だから、この対応と今後の対応をしっかりやってほしい、期待していますという事も言って下さい（本気じゃなくても、紹介を１件も出すつもりもなくても）。
つまり、周りの住宅建築に影響力のある人だなと思わせるのと、やはり相手も人間ですからあまり感情的にならないようコントロールしていくのも大切な事です。
この物件では失敗したが、きちんとやれば他にも建ててもらえそう、となれば対応も少し違うはずです。

noname#46774 · Answer

まず訴訟は余程の勝算が無い限りやめた方が良いでしょう。
慎重にと書かれている方が何人かおっしゃる通り、この事案ですと譬え勝訴してもそれ程賠償金を取れるとは思いません。多少非はあると思いますが、弁護士を雇って、それまでの苦労・手数料・損害全額・慰謝料を思うような形で頂くのは相当難しいと思われます。
それよりもハウスメーカーにこの件でやはりきちんとクレームを言う、最低その家賃分は負担してもらい、建物については値引きなり物なり何らかのサービスを求めるのが妥当かなと。
訴訟になるとメーカーもかなり本気できますから、この内容ですと一方的に勝てないと思います。それよりもこの精神的苦痛や金銭的負担を求めるのが相手もお金を出しやすいです。それも言わなければ。不満に思っていても声に出さなければこれで終わりです。

私が一番失敗したのかなと思う点は、変更通知を無闇に交わしてしまったことです。メーカーと工期の変更を合意した契約書ですから、遅延損害金はその部分については取りづらくなってしまいました。皆さんが好きな法的にというなら、この部分は取れません。これでいいと納得している形になっていますから、１２月までの分は無理です。
ただ、最低でももう一度工期の変更は交わさなければならないので、NO.5さんが回答されているように、減額なり何なりの要求を言いましょう。この時は最初の工期を前面に押し立てて頑張って下さい。しかし、お客の要求を全部飲むのでなく、やはり間を取ってくる形になると思われますので、無茶でない範囲で最大限で要求して下さい。余り無茶だと相手の方から裁判と言ってくる場合もあります。
とにかく、変更の話（相手方）が来るより前に工期が大幅にずれたせいで家賃とローンが払えない。プロとしての責任を果たしていない。責任をもって、その被害＋α（住宅ローン控除等具体的に表す）払ってくれという事を伝えて下さい。
ハウスメーカーも余り評判を落としたくない筈ですから、こんなんじゃ親戚や近所の人に紹介できない、ここで建てて良かったと皆に言えない、きちんと対応してくれないのなら住んでから安心できない（解約・賠償金を請求するような事）なども言えば効果的かと思います。

nakaizu · Answer

大変ですね。まずは落ち着いて現状を整理しましょう。
あなたの土地は現在「一般人には住宅建築不可能な土地」になっています。
開発申請という形で「特別に住宅建築を許可して下さい」と願い出ている情况です。実際に建築できるかは今のところ確定していません。

まず、重要事項説明書や土地の登記簿などを持って市役所で確認して下さい。
いつから「一般人には住宅建築不可能な土地」になってしまったのか。できれば文書にしてもらって下さい。
既存宅地制度がなくなって以降、既存宅地の扱いは自治体によって異ります。
5年程前に家を建て替えるときに市役所に確認したところ
「既存宅地制度はなくなったが、既存宅地の住宅の建て替えは自由にできる。ただし、更地の状態で一年以上経過すると既存宅地ではなくなったものと看做す」
との説明でした。つまり更地で一年経つと「一般人には住宅建築不可能な土地」になるわけです。
あなたのところも似たような規定ならば、7月と10月の間に既存宅地と看做されなくなった可能性が高いように思います。はっきりしたことは分りませんので、市役所でしっかり聞いて下さい。

その後、専門家(弁護士等)と相談して下さい。

mikadoeeg_001 · Answer

Ｎｏ７です。
インターネットでは、偏った意見がどうしても多くなるので、ご質問者様にやはりご注意いただかなくてはなりません。
再度書きます。法的な取り扱いになると、間違いなくこの例は「微妙」です。よく弁護士に話を聞いて、どこを相手に何を争うのか、を明確にしてください。ご質問者様は気分的な納得の範囲でも、会社は必ず訴訟や法的手続きに出てきますから「そんなつもりじゃなかった」では済まされません。

素人集団の話合いで「一方的に設計・施工者サイドに非がある」「自信もってください」「全ての責任はメーカーにある」というスタンスで突っ走らないでください。とんでもない被害になることを危惧します。

「ご質問者様に非がある」「メーカーは悪くない」というのではないのです。ことの発端は「家が建てられない土地を買って、発注に出した」という点なのです。建築会社が違法建築をしたわけでもなく、建てられないことを知っていてプランを出したわけでもないのです。

重要事項説明を受けて土地の売買契約をしているわけですから「家が建てられないことを知らなかった」「素人だからわかるわけがない」という理屈が法的に通る保証などどこにもありません。
それどころか重要事項説明を受けて契約したのですから、その理屈は通らない可能性が非常に大きいものです。「重要事項説明書の内容は買主に理解されていなくても当然」ということが法的に認められるのなら、何のための重要事項説明であるか、ということになってしまうからです。逆に「（買主も売主も）重要事項説明は守らなくてもよい（理解していなくてもよい）」というとんでも理屈が通ってしまうことになるからです。

つまり、正しい土地取引がなされていた場合「建てられないことを知っていて発注に出した」とされてしまう可能性は現実的に大きいのです。

建築会社が土地に建てられるかどうか調べるのは当然ですが、土地売買に関する重要事項説明の不備や買主の理解不足を補う義務は建築会社にはありません。
ですから「建築会社に建築許可の遅れを含めた責任を問う」という方向では「負け」になる可能性が十分にあるのです。

土地の売買についての不備があったかどうかを不動産屋を相手にすることは可能性は残ります。また、他にも指摘があるように、日陰斜線ミスの点は建築会社の責任に問えるでしょうが、その範囲だけのように思われます。

これ以上書きませんが、決して「一方的な非」になる保証はどこにもありません。非常に微妙です。突っ走らず、弁護士その他の意見をよく聞いてください。

TomJones · Answer

大手ハウスメーカーでもこのようなことを行なっています。単にきちっと調べていなかっただけなのか、売らんがために意図的に無視したのかは分かりませんが・・・・

　積水ハウス（大阪市）とみずほ銀行（東京都）から、違法建築になるマンションの建築プランを提案され、返済できない借金を抱えて損害を受けたとして、京都市内の自営業の男性が、両社に計約３億４０００万円の損害賠償を求めた訴訟の差し戻し控訴審判決が２７日大阪高裁であり、渡辺等裁判長は「違法建築になることを説明する義務があった」として、男性の訴えを棄却した２審判決を変更し、４５００万円の支払いを命じた。(2007/9/27)
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/trial/87110

このケースを参考にして弁護士に相談されてはいかがでしょうか。

bathbadya · Answer

建築に疎い我々一般には、知らないことばかり。
住宅ローンを借りるにしても一苦労。

「地目」と言う言葉を知ってても、意味を理解できる訳が無い。

だから、お金を払って業者にお願いする。

・自分は素人で、プロにお任せしたことを相手に訴えかける。
・相手に自分がプロであると認識させた上で、プロにふさわしい弁済をお願いする。

何にしても相手がその気にならないとどうにもならないので、少しでもプロ意識（この場合は営業マンのプロ意識か？）に訴えかけるしかないと思う。
担当者がその気になれば上司に掛け合ったりしてくれるが、その気にならなければ「ハイさようなら」になってしまう。

＞気が小さい上に、あまり話がうまくない私にどうかご教授ください。
交渉前に良く考えて、言いたいことをメモしておく。
相手の回答を予想して、言うことを考えておく。

契約金を支払済みなら、相手のミスと言うことで解約できないのかな？　私の地域だと「手付の３倍返し」って言葉もあるみたい・・・

取りあえず、消費者センタなどで無料相談を受けては？

n-space · Answer

設計に当たって、土地について先に調べるのは設計者の義務です。
ですから、設計にとりかかる前に役所の都市計画課などで下調べをするのが普通です。
北側斜線は、一般には低層住専にかかりますが、
調整区域の既存宅制度の廃止へ法律が変わってから、
既存宅は第1種低層住居専用なみの扱いとなりました。
5年前くらいは調整区域で北側斜線は必要なかったので、
その辺を知らなかったのでしょうかね。
ハウスメーカーが先に調べていれば、開発手続きに半年かかるなど前もってわかっていたとは思いますが、土地のローンと家賃を払う期間はあまりかわらないような気がします。
それより、土地の売買にあたって、重要事項説明などで、
どういう手続きをしたいと家が建たないか、ということは、
不動産屋さんから説明を受けるのが本当ではないでしょうか。
土地を買う時点でわかっていれば買わなかった？？

北側斜線の見落としによる遅延分はなんとか交渉できそうですが、
調整区域の許可申請による遅延は、難しそうに思えます。
ハウスメーカーが探してきた土地であれば、
ハウスメーカーのせいにできると思いますが。

それにしても、家賃と土地のローンでいっぱいとのこと、
住宅ローンは払っていけるのでしょうか。家賃よりローンの方が安いんでしょうか。（余計なお世話でしたね(^_^;)）

masatobb · Answer

北側斜線や開発許可をお客様の方で判ることではないと思います。
そんな事わかるわけないと思いますよ。そんな事お客様に非があるとなると何でも有ですよ。
emi-chan-さんには非はないと思います。
自信もってください。契約の約款に工事の遅れた場合の損顔賠償の内容が書いてあると思います。
弁護士さんに相談して、相手も謝っていますいますのでグウの音もない内容をぶつけてやりましょう。
相手にとって裁判に負けたからといって会社が傾くような内容ではないしemi-chan-さんもそこまで求めていないと思います。気持ちの問題と思います。
担当者は新人ですか？最低ですけど、うまく付き合って行く事をお勧めします。

mikadoeeg_001 · Answer

なかなか微妙です。
やはり弁護士に相談することが必要のようです。

日付や書類のやりとりはあるにせよ、要点としては。
(1)買った土地は（買主が知っていたにせよ、見落としていたにせよ）、もともとそのままでは家を建てることができない土地だった。また、建てられるかどうかの保証も無い（開発許可が下りるかどうかわからない）土地だった。
(2)上記のような土地に「家を建てるよう発注した」。
という最初の事実は、もし裁判になればかなり重要な要素となると考えます。

裁判となった場合、果たして(1)と(2)についてどのような判断がなされるか非常に微妙です。つまり、そもそもの始まりが「偽」ですので、その後に生じた一連のできごとの責任を問うことが果たして可能なのか、ということになってくるのです。

建築会社が建物が建てられるかどうかを確認することは現実的には必要ですし、確認しないと今回のようにどこかでストップします。

けれども「建築業者の責任（設計とか建物の内容とか）で建てられなくなった」わけではなく、建築会社がどうあろうと建物そのものが建てられない土地だったわけですから、確認義務を怠った責任をどこまで建築会社に問えるのか、決して単純ではありませんし、建築会社に責任があるかどうかも「明らか」では決してありません。

「鈍い業者」「プロとしてあたりまえ」「本当にハウスメーカー」「最低な会社」というような法的根拠のない言葉は裁判では通用しません。

申し上げたいのは、この例は、けして建築会社のミスという単純な内容ではない、ということです。こちらが弁護士をたてれば、当然建築会社も弁護士に相談しますので、上記のような理由により「一方的に建築会社に非がある」とはならないはずです。もし、裁判で負けた場合は、今度は会社側から損害賠償を請求される裁判を起される可能性があり、それで負けた場合の賠償額はハンパな額ではありません。

よくよくその点を確かめたり、弁護士の意見を聞いたりしてください。
繰り返します「単純ではありません」。

ハウスメーカーのミスに対してどう抗議すればよいのかご教授ください

＃３です。

すみません。

まず訴訟は余程の勝算が無い限りやめた方が良いでしょう。

大変ですね。

Ｎｏ７です。

大手ハウスメーカーでもこのようなことを行なっています。

建築に疎い我々一般には、知らないことばかり。

設計に当たって、土地について先に調べるのは設計者の義務です。

北側斜線や開発許可をお客様の方で判ることではないと思います。

なかなか微妙です。

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