老人用マンションの建築を勧められたのですが

実家の近くに少しばかりの空き地を持っています。不動産屋さんから
そこに老人用マンションを建設しないかと勧められました。
実際の運営は介護専門の会社の方が行い、全室その会社の方が借受て
下さるそうです。６畳一間で10万円の家賃、そのうち４万円がこちら
への賃借料となるらしいです。入居者には食事のケアがあるとのこと
でした。
実際に建築すると15年くらいのローンを申し込むことになります。
万一、介護会社の経営が破綻した場合は、自分で入居者を探すこと
になりますが、特定の入居者に絞った物件になりますし、私たちで
お食事のケアをすることは現実的ではありません。
老人ホームと違い法的な拘束が緩やかな今がチャンスだというのです
が、まったく畑違いのお話なのでどう判断して良いのか迷っており
ます。
アバウトな質問で申し訳ないのですが、どのようなことでも構いません
ので、ご助言のほどお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/12/11 11:24

＃１です

余分な土地は遊ばせるより活用が一番ですが．．．
土地の利回り＋建物の利回りは考慮して計算しましょう
一般的に建築会社は土地の価値を見ないで勧めてきます

土地３０００万円＋建物７０００万円（借入）

　「家賃が年間７００万円は入りますので利回りは１０％です・・・、儲かりまっせ」

土地込みで考えると
利回りは．．．．．．７％
借入金利で．．．．▲３％
一括借り上げ．．▲１０％

めでたく利回り▲５％
そこから固定資産税を引き．．．引けません．．．（笑）。

７０００万円借入、返済総額は１０５００万円
家賃は２０年の間に低下しますので平均９０％くらいにみましょうか？

家賃２０年で７００万円×２０×９０％×９０％＝１１３４０万円
あれ？固定資産税払うと残りは．．．？？？

２５年間では７００万円×２５×９０％×８０％＝１２６００万円
これならなんとか固定資産税も．．．でもその間には高額の大規模修理が必要

１２６００－１０５００－税金など－大規模修理２回くらい＝儲け？

２５年経過したのでそろそろ老朽化物件．．．入居者もなかなか．．．
長期一括借り上げも契約が切れているし．．．

さて大家は困ります

建物だけでも採算がとれません
土地は無償で計算したのと同じです

なので．．．
「相続額が１億円以上の地主なら損をしてでも建てる価値が有るでしょう」
相続税が少ない分だけがメリット．．．賃貸の苦労と見合うかどうかは問題

遊休地はできれば駐車場などが有利でしょうね
投資金額が少なくて済みます

最近町中に時間貸し駐車場が増えています
あれも地主は自分では商売をしていません
土地だけ貸して事業は他の方がされています

必ず儲かるなら地主が自分でするでしょう
あれも一時の商売の気がしますね

No.3 回答者： papabeatles 回答日時： 2007/12/10 21:17

もし本当に不動産屋が儲かると思っているのなら、「土地を売ってくれ」と話を持ってくるはずです。

もし不要な土地でしたら売った方が良いと思いますよ。または５０年の借地契約も考えられます。
　あなたがローンを組んだら不動産屋は後は見向きもしないと思いますよ。

この回答へのお礼

助言頂きありがとうございました。確かにご指摘の通りかと思います。今巷でしきりに言われる「自己責任」の意識を持って判断すべきなんでしょうね。どちらかというと不要な土地なんですが、先祖代々という心理的な縛りがあります。決してお金に不自由しない生活をしているわけではなく、むしろわずかですが固定資産税に圧迫されているのが実情です。かと言って、棚ぼたのようなお話がそうそうこの世の中にあるとは思いにくいです。

お礼日時：2007/12/11 08:07

No.2 回答者： pckenn 回答日時： 2007/12/10 17:11

今流行の「土地持ち大家」への勧誘ですね。

うちへも来ました。普通のマンションとしてですが・・・
大体返済時期が半分過ぎた頃に
外壁などのメンテナンスの費用大家持ちとか、
契約家賃の見直しとかあるみたいですよ。
確かに全棟一括借り上げだと
空き部屋にイライラすることもないですし、
出入居の細かいメンテも心配いりませんし
毎月必ず一定のお金は入ってくるし、
と素人大家にはもってこいの条件ではありますが、
今現在この契約をして
泣いている大家さんがたくさん居ます。

質問者さんが今の生活で
土地はある、
お金もある、
生活に困らない、
などの余裕のある生活の上での
遊休地活用なら良いかも知れませんが
最終的に返済が負担になるかもしれない恐れがあるのなら
私個人としては断ったほうが良いと思います。
もしするなら普通のマンション、もしくはワンルーム。
老人専用、それも食事つきでは
もし経営不可能になった時に
他の活用がすぐ出来る間取りではありません。

もしするなら
別の不動産の専門家にもアドバイス(契約内容など）を求めるのがベストだと思います。

この回答へのお礼

ご意見頂きありがとうございます。確かに先にことを考えると不安材料はあります。私の生活ですが、
土地は少しある、
お金は生活に困らない程度の稼ぎはある、
という状態で、余裕があるかどうかは微妙ですが、自分としては普通の生活をしているつもりです。ただし固定資産税の支払いに困って、一部の土地を切り売りしたことが過去に一度だけあります。また父母に万一のことがあると、現状で相続したらかなりの部分を物納なりで手放さざるを得ないかとも思います。
ご指摘にもありますが、高齢者の方専用で食事つきマンションという汎用性の低さに、確かに、今はそのほうが収益率が高いのかもしれませんが、あとあとの活用を考えると、不安になってしまいます。

お礼日時：2007/12/11 08:14

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/12/10 15:32

大家してます

不動産屋と言うより建設会社からの勧誘では？
又は建設会社の子会社（不動産部門）

業者は先々がどうなろうと建てて貰えば良いと言う考え方でスタートしています

・建築して貰えばそれで採算がとれる
・当面の入居者は紹介してくれる
・一般的に土地を遊ばせる寄りかは良い（入居者さえ居れば）

最後は地主の自己責任で誰も責任を負ってはくれませんね

賃貸での基本的な採算は

　「投資総額＜年間家賃×１０～１２」
　「ローン返済額＝家賃の１／２」

それ以下なら駐車場か畑の方がマシかな？

質問に投資総額や家賃総額などが書かれていないので粗い判断も出来ませんね

＞介護会社の経営が破綻した場合は、自分で入居者を探すことになりますが

不動産屋に依頼すれば同様の業者を探してくれますが一般賃貸よりかは決まりにくいでしょう

最悪、数年間空いたまま．．．決まっても当初の家賃は見込めません

＞今がチャンスだというのです

建設会社はいつでもそう言います．．．（笑）。

・金利が安い今がチャンス
・需要が見込める今がチャンス
・これからは建築費が上昇しますので今がチャンス

どうやらチャンスは常に建設会社だけに有るようです．．．（笑）。

一括借り上げなどの契約も内容が重要
３－５年毎の家賃の見直しが有るでしょう

　「見直し＝家賃低下」

誰もわざわざ貴方のために尽くしてはくれません

この回答への補足

ご指摘の件につき資料をあたってみました。水道分担金、固定資産税など必要な経費を計算してもらっているので総経費はまだ分かりません。
建築にかかる費用は14802万円です。免責期間が6ヶ月、7ヶ月目から家賃が入ります。家賃収入は4万円×40戸／月です。またローンの返済額は64万円／月となっております。甘えるようで申し訳ございませんが、もしよろしければご意見をお聞かせください。

補足日時：2007/12/10 16:30

この回答へのお礼

早速ご丁寧なご回答を頂きありがとうございました。大変参考になりました。と申しますか、自分の勉強の足りなさや安易な質問の仕方を反省させられました。ありがとうございます。

お礼日時：2007/12/10 15:58