借家明渡し遅延損害金の利率

会社で寮を持っていますが、土地建物とも賃借しています。
入居者からは維持管理経費とトントンの賃貸料を取っています。

３月末の契約更新にあたり、家主より、これまで規定されて無かった、解約時の明渡しが遅延した場合の損害金について規定したい、との連絡がありました。
その利率の設定の際の法的根拠（論拠？）について教えてください。

消費者契約法９条２号
「当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日（支払回数が二以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。）までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年十四・六パーセントの割合を乗じて計算した額を超えるもの　当該超える部分」
が適用となり、（賃借料の日割額×遅延日数に対し）年率１４．６％とするべきか、

利息制限法１条１項
「金銭を目的とする消費貸借上の利息の契約は、その利息が左の利率により計算した金額をこえるときは、その超過部分につき無効とする。
元本が10万円未満の場合
年２割
元本が10万円以上100万円未満の場合
年１割８分
元本が100万円以上の場合
年１割５分」
と、同４条１項
「金銭を目的とする消費貸借上の債務の不履行による賠償額の予定は、その賠償額の元本に対する割合が第１条第１項に規定する率の1.46倍を超えるときは、その超過部分につき無効とする。」
が適用となり、１５％の１．４６倍の年率２１．９％とするべきか、

民法第４０４条
「利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする。」
が適用となり年率５％とするべきか、

商法第５１４条
「商行為によりて生じたる債務に関しては法定利率は年６分とす」
が適用となり年率６％とするべきか、

そしてそれを相手方に伝える際の論拠に困っています。

ちなみに家主は２１．９％にして欲しい、と言ってきています。
これはローンなどの金銭貸借の際に適用される利率のはずなので断ろうと思っていますが、こういう時も適用されるのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/03/27 12:11

>消費者契約法９条２号

この法律は商行為には適用されません。ご質問の場合には商行為になります。

>利息制限法１条１項
この法律は消費貸借に関してなので関係ありません。

関係するのは、

>商法第５１４条
になります。この場合には商法の規定が適用されると考えるとよいでしょう。

>そしてそれを相手方に伝える際の論拠に困っています。
大家の要望はあくまで、上記商法の規定以上の利率にしたいという意味なのです。
契約に何も書かれていない状態＝６％が適用なので、６％ならば契約文章に盛り込む意味がありません。更に言えば、６％を下回る損害金規定は大家にとっては従来より不利な契約ですから、今度は大家が了承することはありえません。

つまり、６％を主張するということは要するに、契約文章に損害金の規定を盛り込むことを拒否するということと同じです。

で、基本的に損害金の規定を盛り込むことに応じるのか、拒否するのか、応じるとしていくらにするのかというのは、基本的には当事者間の自由です。特別それを制限する法律はありません。
１０％あろうと、２０％であろうと、３０％であろうと自由です。

特に法律上の根拠となるものはないです。

で、借家権というのは基本的に借地借家法により保護されているため、借りている人は条件が不利になる契約は拒否することが出来ます。拒否した結果新しい契約が締結されなければ、従前の契約のままとなります。（つまり自動的にこれまでの契約が有効となる）

あとは、大家からの要望にこたえるのか、それともあくまで拒否を貫くのかはご質問者の判断です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
それぞれの法律が向いている方向がよくわかりました。

仰るとおり、基本的に当事者の合意ができれば良いのですが、合意した数字の根拠を明確に示せるようにしたかったので、法に準拠する事にしました。
年率６％で話を進めます。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/03/27 13:46