建物を借りているテナントが敷地内に倉庫を建てて登記までした場合

現状の契約形態は以下のようになっています。
Ａ：地主（貸主・個人・土地建物所有）
Ｂ：テナント（借主・法人・建物賃貸借契約に基づき土地建物を借りて使用）
ここで、当該敷地内にテナントＢが自ら倉庫を建築（地主Ａの承諾は得ている）し、テナント名義で保存登記まで完了したとします。

この場合に、
(1)その倉庫を建てた場所に借地権が発生することになるのでしょうか？
(2)借地権が発生すると当該土地の評価が下がることになるのでしょうか？
(3)将来地主Ａが土地建物を第三者に売却しようとした際に売却金額が下がる恐れがあるでしょうか？
(4)売却先がファンド等の場合、こうした物件を買ってくれるのでしょうか？
(5)地主Ａは銀行の融資を受けて建物を建てたため、当該土地建物には抵当権が設定されています。今回の倉庫建築および登記は抵当権設定後のことなので、将来抵当権が実行された際には倉庫を取り壊して明け渡す必要が生じるのでしょうか？

詳しい方、教えて下さい。よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/07 16:04

>地主Ａにとって、土地評価が下がるということ以外で何か不利になることはあるのでしょうか？（一概には言えないかもしれませんが・・・）

借地権があるとすれば、いろいろありそうです。ざっと思いつくものでも
１）今の状況では借地と借家の賃料が明確でなく賃料にもめるお恐れがある。また借地の対象である範囲も不明確でもめ事になる。
２）建物を目的とする借地契約では、借地借家法により最低期間が３０年であることから、３０年経たない間に、借家契約が終了した後も、地主側からは立ち退きを要求できない。
３）借地上の建物を賃貸させることについては、契約で賃貸を禁止していなければ、借地人の自由にできる。そのような場合、借家契約より借地契約の方が優先されるのが原則だが、不良な借家人がいると面倒なことになる。
４）３０年契約期間が終了するときに更新を拒絶しても、原則として借地人が希望すれば更新される。
５）更新を拒絶するには、正当な事由が地主になければならず、正当な事由があった場合でも、建物を買い取らなければならない。
６）原則として建物の譲渡をすることは借地権の譲渡にあたり地主の承諾を必要とするが、裁判所が地主に代わって許可することがあり、借地権が他の人に移ることがある。
７）倉庫の位置・規模など、借地の範囲によっては、現在貸し出している建物を建て替えるとき建築基準法の制限により、建築できない・規模が縮小されるなどのおそれがある。
８）借家契約の更新を拒絶する際に、営業上一体化した倉庫の存在は、借家人に有利に働く

この回答への補足

なるほど・・・。かなり借地人に有利なわけですね。

度々の質問で恐縮ですが・・・
借地権の最低期間が３０年ということは、「期間を３０年未満とする」旨の契約をしても無効になると思うのですが、
仮に「１０年後に建物を解体する」旨の覚書等を締結した場合は、１０年後に建物が取り壊されて借地権も消滅する、
ということになるのでしょうか？

補足日時：2008/05/07 18:46

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/08 09:18

＃１，２です。

>借地権の最低期間が３０年ということは、「期間を３０年未満とする」旨の契約をしても無効になると思うのですが、

その通りです。

＞仮に「１０年後に建物を解体する」旨の覚書等を締結した場合は、１０年後に建物が取り壊されて借地権も消滅する、

とはなりません。
借り手が契約を尊重し、解体してくれれば、建物がなくなりますので借地権は消滅します。しかし、そのときになって解体を拒否すれば、建物が存在しますので、借地借家法により３０年の契約期間がありますので、立ち退きを求めることはできません。

ただし、事業用借地契約という特殊な契約方式にしておけば、１０年（～２０年）という契約期間を設定することができます。また建物買い取り請求権も放棄させることができ、契約期間がくれば立ち退き料などなくして立ち退いてもらえることになっています。
この契約は借り手に不利な契約のため、この契約を結ぶには厳しい条件がついています。その中には、必ず公正証書で契約しなければならないことになっています。
これら条件を１つでも欠くと一般の借地契約になり３０年の契約期間及び更新を拒絶するには地主に正当な事由が必要となり、建物のある限りはほとんどのケースで立ち退きを求めることができなくなります。

質問者が地主さんとすると、質問者の希望にかなうのはこの契約方式と思われます。しかし、事業用借地契約（定期借地契約の１種）にするには専門的な知識は必要ですので、費用はかかってしまいますが、専門家である宅建業者（仲介業者）に仲介を依頼した方がよいですね（それも定期借地契約になれている業者）。

この回答への補足

丁寧な回答ありがとうございます。
事業用借地契約にすれば良いのですね。
ここでもう一つ疑問がわいたのですが、もともとの建物賃貸借契約で「建物とあわせて利用できる敷地」の範囲が示されており、今回この「利用できる敷地」上に新たに倉庫が建築された形ですので、倉庫が建っている部分の土地について事業用借地契約を締結するとその部分が二重に（？）契約されていることになってしまうのでしょうか？（分かりにくくてすみません）
もしくは、倉庫部分をもとの契約の「利用できる敷地」から除外するような変更をしておく必要があるのでしょうか。またその場合に土地を分筆しなければいけないのでしょうか？そうなると抵当権者である銀行にも話をしなければならず、とても厄介です。。。
賃料の件も含め、ご指摘いただいたとおりいろいろ不明確で揉めそうです。最初から分かっていればこういう形にはしなかったのですが・・・。

補足日時：2008/05/09 10:59

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/07 13:35

>(1)その倉庫を建てた場所に借地権が発生することになるのでしょうか？

有料の契約なら登記までしているし、地主の承諾があるので、借地権は発生すると思います。無料の場合は使用貸借契約とされ借地権が認められない場合もあります。


＞(2)借地権が発生すると当該土地の評価が下がることになるのでしょうか？

借地権の価格が土地の６～７割程度いわれていますので、土地の価値としては３～４割程度と評価されると思われます。

＞(3)将来地主Ａが土地建物を第三者に売却しようとした際に売却金額が下がる恐れがあるでしょうか？

借地が投資物件として魅力があればそれを含んだ価値になりますが、そうでなければ、下がるのではないでしょうか？

＞(4)売却先がファンド等の場合、こうした物件を買ってくれるのでしょうか？

投資物件としての魅力次第でしょう。

＞(5)地主Ａは銀行の融資を受けて建物を建てたため、当該土地建物には抵当権が設定されています。今回の倉庫建築および登記は抵当権設定後のことなので、将来抵当権が実行された際には倉庫を取り壊して明け渡す必要が生じるのでしょうか？

最近の契約でしょうから短期の保護はないとして、抵当権と契約の前後で判断されますので、借地権の主張はできませんね。
そのようになると思われます。
ただし、抵当権を持つ人（銀行）の同意の元に借地契約をした場合は別です。
少なくとも建物買い取り請求権は使えません。また建物と土地の所有者が同じでないので、法定地上権も成立しないと思います。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます！
(5)に関して、短期保護制度が無くなった後の契約で、また銀行の同意は特に得ていませんので、
やはり取り壊して明け渡すということになるのでしょうね。

地主Ａにとって、土地評価が下がるということ以外で何か不利になることはあるのでしょうか？（一概には言えないかもしれませんが・・・）

補足日時：2008/05/07 15:11