自宅賃貸中の確定申告による税金の還付

現在、転勤により自宅マンションを賃貸中です。家賃収入よりも住宅ローンと管理費等の支払額が大幅に超えているので、損益を確定申告することで給与所得分の税金が還付されるでしょうか？　
また、損益の正しい算出方法はどのようになるのでしょうか？
確定申告する際にどのような書類を準備する必要がありますか？
賃貸による損益の申告は1度も行わず10年が経過しましたが、過去に遡って申告できるのでしょうか？
専門の方、ご経験のある方、ご教授のほど宜しくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2008/05/26 01:11

＞賃貸による損益の申告は1度も行わず10年が経過しましたが、過去に遡って申告できるのでしょうか？

３年間に限ってできます。

＞現在、転勤により自宅マンションを賃貸中です。家賃収入よりも住宅ローンと管理費等の支払額が大幅に超えているので、損益を確定申告することで給与所得分の税金が還付されるでしょうか？　
また、損益の正しい算出方法はどのようになるのでしょうか？

大まかにいうと、住宅ローンを抱えている築年数の浅いマンションの不動産所得（「年間賃料収入-必要経費で計算される金額です）は確実に赤字になります。よって１０年間も申告しなかったのは残念な限りですね。

赤字になり節税となる理由は以下の通りです
１住宅ローンの殆どが金利の支払いという現実
毎年銀行からローンの支払い明細書が送られてきます。これを見ると当初１０年間のローン支払い額の平均７割とか８割が金利支払いです。（これはあてずっぽうに近いというか私の感覚的経験的数値で、実際には質問者さんが書類で確認してください。）金利支払いは経費に計上できますから、極論すれば、ローン支払いを経費にできて、不動産所得の赤字化に貢献できます。
２．減価償却費が極めて大きいという現実
マンションですと普通の人は、減価償却費計算の基礎となる建物取得費を、めんどうなため購入時に払った消費税から逆算して計算していますます。一方マンション販売業者は消費税の支払いを最小化するため、土地価格を過大に見積もっている現実があります。これを細かく調べると、結論としては、私の経験を大雑把にいうとマンション購入価格の７割が建物価格、３割が土地購入価格となります。減価償却費は不動産所得の赤字化に大きく貢献します。
２管理費、固定資産税が経費化できる現実
３不動産業者に支払う、仲介手数料、広告費、修繕費、その他ありとあらゆる賃貸物件賃貸がらみの支出が経費とできる現実（ただし自宅賃貸程度では事業的不動産所得ということはできませんから、収入を得るために直接的に必要な経費に限定されます。領収書保存も必須です。収入については賃貸契約書の保存で必要十分です。）

＞また、損益の正しい算出方法はどのようになるのでしょうか？
簡単に言えば、確定申告書の添付資料として提出が義務づけられている、不動産所得内訳書に従って算出すれば良いでしょう。契約書、領収書、経理帳簿は提出不要ですが、いつ税務署の査察が入っても良いように、きちんと1か所に保管しておきます。経理帳簿は自宅賃貸程度では記帳していないでしょうが、この場合には、預金通帳は絶対捨てないことです。

この回答へのお礼

情報ありがとうございます。
先ずは必要書類を整理して、次回の申告への準備に取り掛かろうと思います。

お礼日時：2008/05/28 10:56

No.2 回答者： yonumogi 回答日時： 2008/05/24 14:17

＞そもそも賃貸料の設定が相場より相当安いわけで、相場より極端に安い分は「贈与」と見なされるおそれがあり、その金額によっては店子に贈与税が発生するおそれがあります。

第３者（不動産屋）を通した場合は贈与税は発生しない。
一般的な紹介の場合はどんに安くても贈与税が発生しない事になります。
ただし、借りる相手を特定した場合（不動産屋を通して誰それに貸す）
は除かれます。

この回答へのお礼

情報ありがとうございます。
不動産会社を通しているので、心配不要ですね。

お礼日時：2008/05/28 10:55

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2008/05/24 11:20

＞家賃収入よりも住宅ローンと管理費等の支払額が大幅に超えているので…

管理費等を経費とすることに問題はありませんが、ローンは、金利手数料分のみです。
元本返済分は経費ではありません。
それでも大幅な赤字なのですか。
赤字だとしたら、そもそも賃貸料の設定が相場より相当安いわけで、相場より極端に安い分は「贈与」と見なされるおそれがあり、その金額によっては店子に贈与税が発生するおそれがあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

＞損益を確定申告することで給与所得分の税金が還付されるでしょうか…

不動産所得と給与所得とはともに「総合課税」ですから、損益通算ができないわけではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2220.htm
しかし、「別荘等の生活に通常必要でない資産」と判断されると、損益通算の対象から外れます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm

＞損益の正しい算出方法はどのようになるのでしょうか…

経費となる主なものは、
イ　賃貸住宅の固定資産税
ロ　賃貸住宅に係る損害保険料
ハ　賃貸住宅の減価償却費
ニ　賃貸住宅の修繕費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

＞確定申告する際にどのような書類を準備する必要がありますか…

準備するのは
・不動産所得の収支を自分で記録した帳簿 (提出するわけではない)

提出するのは、
・確定申告書 B
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
・収支内訳書 (不動産所得用)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
・給与所得の源泉徴収票

＞賃貸による損益の申告は1度も行わず10年が経過しましたが…

他の要因による確定申告もなかったとして、5年前までさかのぼれます。
それ以上は無理です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

いずれにせよ、本当に大幅な赤字なのかどうかの検証が先です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

情報ありがとうございました。
資産価値＆相場が下がりすぎて困ってしまいます。

お礼日時：2008/05/28 10:53