築約60年　耐震とリフォーム

Question

築約60年(しかも移築)、屋根裏がある平屋で母屋が約50坪、母屋につながる増築部分が約20坪(こちらは築30年以上)のリフォームを考えています。
土地は借地、建物は持ち家です。
建て替えのほうがもちろん良いとわかっていますが、母いわく、今の建物から変えない(建て直さない)というのが、土地を借りれる条件…らしく、今の建物のまま中身リフォームと耐震補強をという状況です。

しかも、土地を管理している不動産会社から、２年ほど前、周辺３・４軒(同じ地主の借地)を含め、マンション建築計画があると話がありました。
この話があるので、耐震補強もできず、いつ来るかわからない東海地震が不安で仕方ありません。
最初に話にきたとき以来、なんの連絡もなく、しばらくして地主に聞いたところ、「建築会社も決めてない」とのことでした。

この計画は、１０年たっても進まないんじゃないかと思い、月10万の賃貸と比較し、最短10年でマンション建築のため取り壊しになっても、1000万のリフォームのほうが安いと考え(耐震の不安も解消し、賃貸より広い家に住める)現状の建物でのリフォームを考えている、という状況です。

つまり、
・築６０年の家屋のリフォームは可能か
・中身の大幅改装(骨組はほぼ変えず設備・内装・もともとふすまでつながっている部屋のワンフロア化やふすまを壁にするなど…)と耐震補強の大体の予算

加えて、マンション計画のせいで耐震補強に踏み切れない我が家の現状や、借地の持家のリフォームについてなど、経験談などありましたら、
教えていただきたいです。

よろしくお願いいたします。

semi-zzz · Accepted Answer

＃１です。

＞マンション計画が実行されるまで、地震の不安は解消できないと諦めたほうがいいようです…（泣）
ありがとうございました。

＃１にも書いたのですが、地主が承諾をしない場合、裁判所に対して地主の承諾に代わる建て替え・増改築の許可を求めることができます。
許可を求める権利は借地借家法第１７条により借地人に与えられた権利です。

この許可は建物の規模や構造（木造かそうでないか）が大きく変わらないようならば、わりと出されるようですから、この許可がもらえれば、地主が承諾してくれなくても建築することができます。
ただし、その際に地主に対して承諾料の支払いが命じられることが普通ですが。

つまり、裁判所に許可を求めてみて許可がもらえれば、後はお金だけの問題で、地主が反対してもできます。
裁判所にきけば手続きの方法などは教えてもらえるようです。


借地借家法
（借地条件の変更及び増改築の許可） 
第十七条 　建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。 
２ 　増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 
３ 　裁判所は、前二項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。 
４ 　裁判所は、前三項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。 
５ 　転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。 
６ 　裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない

＞うちの場合、建て替えでも、そうじゃなくても、いつ立ち退いてくださいといわれるかわからない土地の上に、やっぱりそれ以上はお金かけれないので、現状維持しかないようです。

借地借家法という借地人を保護する法律があり、原則として建物がある限り、借地契約は続行できます。
借地契約が終了させられるのは、両者の合意による場合と、借地人の契約違反による場合と、大家側に正当な事由がある場合と、建物がなくなった場合です。
でも、マンションの計画などは正当な事由には該当しませんので、ほとんどのケースでは立ち退き料の支払いにより立ち退いてもらわなければなりません。またこのような場合、建物も時価で買い取ってもらえます。
つまり、そう簡単に借地契約を地主は切ることはできませんし、裁判所が建て替えを認めた場合、建物に合わせて契約期間の延長なども命じることもありますので、それなりの期間は保証されるでしょう。
裁判所の許可がもらえれば、いつ追い出されるかという心配はあまりしなくてよいと思いますが。

nsan007 · Answer

築６０年の家は鉄筋コンクリートの基礎にアンカーボルトなんて無いと思います。
延べ石に柱を立てる工法では基本的に耐震補強は出来ません。
仮にコンクリートの基礎が有っても鉄筋は無い筈ですから補強が必要です。

仮にするとすれば家全体を持ち上げて基礎を作り降ろしてボルトで土台を止めます。
土壁も殆ど外して筋交いなどを入れ、壁の追加も必要です。
この骨組みと家の上げ下ろしだけで５０坪なら２０００万円程度は軽くかかりそうです。それに造作や設備のやりかえなどを入れると全部で３０００万円ではとても納まりません、
つまり建て替えより費用が掛かる事になります。

土地を借りれないなら定期借地権を利用する事も試みて、建替えすることをお勧めします。

noname#78261 · Answer

築20年の建物、50坪で20坪壊し20坪増築して、耐震改修、とリフォーム設備は2階の洗面台とトイレは既存利用でも2000万弱かかりました。

60年前では改修は基礎の全て、金物は一箇所も利用されていないでしょうからかなりの量が必要です。耐震改修部分だけで500万どころか基礎やり変えを曳き家で行えばそれだけで800～1000万以上かかります。
フスマなどはとれば一部屋にはなりますがどちらかというと壁を増やさなければ耐震はあがらない可能性も大きいです。

残念ですが、耐震改修が予算内で出来るとは到底思えません。
小規模リフォームはともかく、大規模に行うことは現実的でない可能性が高い築年数だと思います。

建築士に診断だけでもしてもらったほうがいいでしょう。
耐震を確保したいのならば建て替えのほうが安いのが現実だと思います。大家さんとご相談ください。

semi-zzz · Answer

＞母いわく、今の建物から変えない(建て直さない)というのが、土地を借りれる条件…らしく、今の建物のまま中身リフォームと耐震補強をという状況です。

借地契約にはこのような条件が付いていることが多いですね。でも地主の承諾があればできることになっていることが多いですし、このような特約があっても裁判所に建て替えの許可がもらえることができる場合があります。なお、いずれの場合にも通常承諾料を支払うことが必要です。

また、上記のような契約になっている場合、建て替えだけでなく、増改築も禁止になっていることが多いです。
このような特約がある場合、構造をいじる耐震補強などは原則として地主の承諾が必要ですので、建て替えの場合と同じ扱いになることが多いです。

だから、まず以下のことをしてみてください。
１）契約書を確認する
２）地主の承諾がもらえないか検討する

承諾料の相場によっては、ライフサイクルコストを考えると、補強より承諾料を払って建て替えた方がよい場合もありますので、それをまず検討してみたらどうでしょうか？

築約60年 耐震とリフォーム

＃１です。

築６０年の家は鉄筋コンクリートの基礎にアンカーボルトなんて無いと思います。

築20年の建物、50坪で20坪壊し20坪増築して、耐震改修、とリフォーム設備は2階の洗面台とトイレは既存利用でも2000万弱かかりました。

＞母いわく、今の建物から変えない(建て直さない)というのが、土地を借りれる条件…らしく、今の建物のまま中身リフォームと耐震補強をという状況です。

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