住居付き賃貸住宅を建設予定。注意点は？

８０坪程度の敷地に３－４階の鉄骨またはＲＣ、最上階は自宅，その下は賃貸住宅と考えています。
現在ハウスメーカーにお願いし、賃貸部分は一括借り上げにと考えています。
建設会社と交渉するときの注意点などあれば教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/08 10:03

＞賃貸部分は一括借り上げにと考えています。

先日広島の業者が倒産しました

お金の流れと契約は「入居者」－「業者」－「貴方」

・業者が倒産すれば
家賃は入金されなくなりなります
入居者は貴方には支払えません（根拠が無い）
入居者の居住権は保護されます
ローンは待ってくれません

・業者は借り手として保護されます
いくら大きな企業でも業者はあくまで借り手です

・３０年一括借り上げ
５－１０年毎にほとんど家賃の改定が有るでしょう
家賃は下がります、ローン金利は上がります

・修繕費用は業者持ち？
高額の修繕費用を投入すれば家賃は高止まり
修繕費用を入れなければ家賃は大幅に低下

基本．．．他人が貴方の利益に貢献してくれることは有り得ません

・住宅ローン部分とアパートローン部分の切り分け
・住宅部分とアパート部分の修繕責任などの切り分け

住宅併用アパートなどは他にも面倒が多いですね

オール賃貸にして貴方自身も家賃を支払われる形にされれば簡単かも？

この回答へのお礼

自分の住居はアパート部分を切り離して考えるという発想が私にはありませんでした。
あと修理費用をだれが持つかという話も考えたことガありませんでした。
参考にします。ありがとうございます。

お礼日時：2008/08/10 23:07

No.3 回答者： noname#102385 回答日時： 2008/08/08 00:53

なるほどスタート直前ですネ！　先ずは企業調査からスタートです。

なんと言っても、大変長期間の事業計画に成りますから、その担保を何処で確保するか？　が重要に成ります。
次の段階で、数社の業者を選抜し、本事業に対する計画書を提出させる。その際、契約条件も同時に提示してもらい、比較検討をする。
この時点では、建物の設計、監理及び施工の建設事業と一括借り上げの賃貸事業を一本化するか否か？は未定とする事！
これで、概略ですが事業資金の調達額が見えてきますから、資金調達の行動を開始する。なるべく長い返済期間に設定する事！
さて、ここからが本番です。
賃貸部分の面積と自己使用部分（自宅部分）の面積が、概略設定されていますから、賃貸部分は業者に任せるとして、先ず自宅部分の間取りを貴方の家族で相談し、大まかなものを方眼紙上に描いてみます。
完成したら、この段階で業者を一本化するか否か？　を決定します。
一本化すれば、本事業の責任の所在は明確に成りますから、事業主とすれば安心出来るのですが、その分事業主は賃貸部分の事（一括借り上げ）がありますから、発言力は小さくなると覚悟して下さい。要するに、建築の段階から急所を握られた状態に成ります。
一本化しなければ、事業主として相手をする業者は、最低2業者、通常は3業者に成ります。これは精神的な負担が大きいですが、納得しながらの事業に成ります。
どちらにしても、一長一短あります。　決定するのはあなたです！
すべての交渉で、主張する事は全て書面にし、相手の返答及び提案も書面にする事！　署名捺印は必須です。そして、絶対に焦らない事！　余裕を持ったスケジュールで行動する事が肝要です。尚、一括借り上げ条件で、注意をする点は、1.借り上げ期間、2.建物の管理体制、3.賃料の設定とその変動時の取り扱い、4.維持管理費（修繕費含む）の負担割合、5.契約解除項目　等ですが、その他疑問な点は率直に質問する事！
『知ってる振り』は後悔の元です。誠実な業者が見つかる事を祈っております。

この回答へのお礼

けっこう大変だなという感じます。
ただ，アドバイスを参考にまずは一歩ずつ
というつもりで進めてみます。
ありがとうございます。

お礼日時：2008/08/10 23:06

No.2 回答者： dhuon 回答日時： 2008/08/07 22:01

一括借上げの場合は、契約書をよく確認した方が良いですよ。

問題になる点では、賃料の改定に関する条項等で、施主としては金融機関から借り入れをし賃料収入で返済して行くわけでしょうから、家賃保証は、安心のメリットでは有りますがが、契約期間及び賃料の見直し等に関してはきちんと確認しましょう。
大体一括借り上げの場合１０％程度が業者の収益として考えると思いますので、周囲の家賃相場も調べておくと交渉時にチェックできます。

No.1 回答者： noname#102385 回答日時： 2008/08/07 20:46

ハウスメーカーに賃貸部分の一括借り上げですか？

賃貸不動産業者ではないのですか？
また、建設会社と何を交渉したいのですか？
ハウスメーカーと建設会社の関係は？
判らない事が多いので、追加説明をお願いできますか？

この回答への補足

まだ具体的ではありません。一応ヘー○ハウス，積○～などを念頭に業者探しの段階です。

補足日時：2008/08/07 21:10