旗竿地の評価について

旗竿地の売却を考えています。（現在は築３０年の建物が建っています）旗竿地は間口３．５ｍ×８．５ｍの竿の部分に正方形がくっついている形で正方形の形は一辺１７メートル弱です。旗竿地はつまり１０坪弱で３ナンバーの車が２台縦列で駐車できて両側の扉が開くくらい、正方形の部分は９０坪弱くらいで、合計で１００坪をちょっと切れます。

　道路は西道路で（これは一方通行）旗竿地の部分が３．５ｍ
　接しています。

　場所は新幹線が止まる大きなターミナル駅から徒歩１７分です。
　場所的な立地は良いと思います。
　
　すぐ近所で整形地の分譲が出ており、坪単価１００万円で
　売られています。

　これから不動産業者に相談に行くのですが、言われる価格が
　正しいのか、安めなのか高めなのかまったくわかりません。
　ですので、上の様な状況でどのくらいの評価になるか、お知らせ
　いただけませんか？もちろん不動産は買主があらわれないと
　成立しませんから、価格はあくまでも目安としての判断です。

　思うに竿地部分は５０％程度、旗の部分は７０％程度
　６８００万円程度かな・・と思っています。
　（ただ、不動産の時期は悪いとは思いますが、場所の利点はかなり
　　あると思いますのでニーズはそこそこあると思うのです）
　
　

No.3 ベストアンサー 回答者： LegaC2 回答日時： 2008/10/22 23:31

私は、今年、土地を購入したのですが、その際、インターネットで色々調べました。

調べている最中、面白いページがありましたので、URLを記載しておきますね。

https://premium.nikkeibp.co.jp/sj/tochi-enq/

算出基準は不明ですし、もちろん、地域的な条件も加味されるはずなので、nobuakeさんの場合と同じとは限りませんが、なんとなくあたっている気がします。
ただ、それ以外の条件(前面道路の幅とか)が整形地と同じなら、という前提だと思います。

また、私の印象ですが、約100坪というのが、個人が買うにはかなり大きい広さです。
分筆できないので、お金持ちは別でしょうが、一般の人には売りにくい感じがします。

それにしても、100坪も土地があってうらやましいですね。

この回答へのお礼

有難うございます。こちらがずばり探していたものです。
イメージで行くと３５％ダウンと言うところでしょうか。
価格的な目安はわかりました。

現在、近所で大きな道路を建設中で、そこで立ち退きをする人が
います。そうするとまとまったお金が入るでしょうから、買換えの
希望者もそこそこあらわれる気がします。

有難うございました。

お礼日時：2008/10/29 06:12

No.5 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/10/23 04:43

　ニーズがあれば６８００万円で売り出してもすぐに買い手が現れるでしょう。

　ニーズを決めるのはあなたでは無く買い主です。不動産屋と相談してその価格で売り出せば３ヶ月程度で結果はわかるでしょう。

　売れなければ、高すぎると言うことです。

　とにかく不動産屋と相談してください、６８００万円は安すぎると言われるかもしれませんし、一笑に付されるかもしれません。

　あなたが査定しても意味はあまり無いでしょう。

この回答への補足

ご指摘はその通りではありますが、そのことは十分にわかっています。
ただし、不動産会社に相談に行けば、きっと主導権は不動産会社がとろうとするでしょう。不動産会社も一番は自分の利益です。もし、買主があらわれたら、旗竿地だから・・と言う名目で値引きにも気軽に応じて
こちら側を説得する動きがでるでしょう。成約しなければ不動産会社も利益ゼロですから、不動産会社も協力してお願いはできるが、完全な味方とはいえないと思います。つまりは、主導権を不動産会社に渡さないために旗竿地がどのような評価なのか知りたいと言うことなのです。

補足日時：2008/10/29 05:52

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2008/10/23 00:17

竿地部分がいくら？旗の部分がいくら？という考え方ではないですね。

単価で言うならば、旗の部分のみでしょうね。竿地部分は評価なしでしょう。
それよりも総額の問題です。
仮にあなたのおっしゃる６８００万として、土地代に６８００万も出して建物も入れたら９０００万近くになりますよね。９０００万も出せる人が、たとえ９０坪もあるとしてもそんな条件の悪い土地をわざわざ買いますかね？もう少し狭くても、もっと条件の良い土地を買うんじゃないですかね。
失礼ですが、売るには苦労する土地だと思いますよ。苦労するという事は結局値段を下げざるを得ない、ということです。

No.2 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2008/10/22 22:35

物件は非常に良い感じを受けました。

有効面積も非常に広いし、延長敷地部分も広そうだし、
後はそこの相場がよく分かりませんので何とも言えませんが
物件の印象は大変良いです。
不動産の不況時代と言われています。
だらだらと長く売るのではなく、できれば短期で売却しましょう。
そして最終は価格です。最初に思い切った価格で勝負です。
後は敷地が広いので総額が大きいのが少し気にかかりますが
不動産屋の査定報告書を出して貰いましょう。
そして過去１年のそのエリアの売買事例も出して貰いましょう。

この回答へのお礼

先日、不動産会社に行きました。近所では５月に８４坪で９５００万
で取引されたそうです。そこは西道路で４．３ｍ道路にくっついています。

こちらは(1)時期が悪い。不動産市況悪化の真っ只中(2)旗竿地　がデメリット。メリットは西道路ですが道路は(1)６．３ｍ(2)竿の部分の幅は４ｍでした。

　高額なものでもありできるだけ高く売りたいというのが本音です。
少し前まで坪１２５万円で売れていたそうですが、現在は坪１００万から１２５万で取引されているそうです。

　査定もしてもらったところ5500万円には欠けました。まあ、そんなものかな？というイメージです。土地の売却をすのは実は嫁の両親です。
あまりに世間にうとく不動産会社の言いなりです。

　土地を売ってマンションに買い替えを考えていますが、マンションの
購入もその不動産会社で斡旋するそうです。また、専属専任の媒介で
お願いしたいと言っているそうです。なんとなく、あまりに不動産会社に主導権を握られているので、どうもひっかかります。

お礼日時：2008/10/29 06:25

No.1 回答者： TAKESHIDA 回答日時： 2008/10/22 22:10

情報が少なすぎますが、分割も出来ないし、中途半端な土地なので４０００万から５０００万程度かな。

安く見といたほうがショックがなくすみます。