アパート・マンションの空室対策

中部地区で賃貸アパートを保有しています。
昨今の不況下にて法人向け賃貸アパートの大量空室が発生しています。
銀行借入金にて建設し運営（返済）中ですが
売上は低下し各種固定費が増大し収益が悪化してきています。

市場悪化で空室募集もままならず
一方売却処分も安易には出来ない状況です。
この様なときの空室募集の手法と運営等の対策及び
銀行に対する財務戦略等についてご指導下さいますと幸いです。

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2008/11/29 10:45

詳細が解りませんので、的確かどうかわかりませんが・・

１．法人向けにする意味がわかりません。
安心感からでしょうが、法人契約は契約内容のチェックが入ったり契約までに手間がかかり、多くは転勤族なので短期で出ることが多いです。
社宅を借上げる企業も少なくなっていると思います。
滞納が心配なら保証会社を利用しましょう。

２．管理はご自分でされているのですか？
不動産屋にとって、管理を依頼されていない物件の募集はどうしても積極的にはなりません。
今後も管理を依頼しないつもりなら、物件資料を持って不動産屋を回りましょう。
フリーレントか成約時の広告料の支払い（１～３ヶ月分）をその資料に明記することです。

３．築年数・間取りが解りませんが、陳腐化していませんか？
顧客の好みが変わっています。
２ＤＫよりは１ＬＤＫ，畳はいらない、単身者向きのお部屋でも１ＤＫ、洗面所付は当たり前になってきてます。
信頼できる不動産屋に部屋を見てもらって、必要であればリニューアルしましょう。
最近の新築物件を見せてもらうのも良いかもしれません。
また、賃料が周辺と比べて高くないかを見直して下さい。

きれいで設備が良くて賃料が安ければ空室にはなりません。
入居者の視線に立って、もう一度頑張ってください。

この回答への補足

ご案内有り難う御座います。

概要は以下です（仔細省略）
RC造１R・２DK・３DK・複数の住戸タイプ
法人：中堅派遣系法人
　　　（解雇多数発生）
管理：管理会社委託（金銭処理除外）
　　　広告料は別途支払
築年等：１R：２年　２DK：10年　３DK:15年
賃料水準：中間値から高目の間

今般は製造業（自動車系）不振の大型解雇に連動した解約が原因です。
個人市場は多少弱含みですが比較的安定しています。

大口賃貸法人の契約解除は、5戸から10戸と大ロットと成りリスク大の状況であります。
今後の空室募集と満室化の対策と手法を再考したいと思います。

補足日時：2008/11/29 20:31

この回答へのお礼

大変参考に成りました　真摯に検討いたしたいと思います。
ご指導・有り難う御座いました。　

お礼日時：2008/11/30 13:36

No.2 ベストアンサー 回答者： sirousagi1 回答日時： 2008/11/29 19:44

大家の一人です。

空室が多いというのは、心臓に悪い。
こういったことは、いつかは我が身として考えていることでもあります。
物件自体の方向を変える方法が一番良いのかもしれません。

しかし、現時点で法人契約など入居者が残っていては、次の手立てが取りかかり難いと思います。

おそらくは、他の回答者さんたちも「リニューアル」を提案すると思います。また、投資になります。
本物件の敷地の状況や建物の規模・構造などにもよるでしょうが、
一般の入居者への募集転換、特にペットマンションもよいかと思います。
ペットを飼うと、転居したくても次の物件がなかなか見つからず、長期的に借りているようです。

若しくは、法人は法人なのですが、福祉関係（社福は無理かも）で、現状で老人ホームへの入居希望者の
待機者がけっこう多いそうです。
その待機者向けに一括貸しもいいのかもしれません。
こうしたものを、運営しようとしているのも事実です。
でも、賃料は坪単価になると思います。
そして≪賃料が安い。福祉ですからね。≫
「この話は、実際にうちの近所へ誘致したのですが、法人を紹介してきた建設会社自体の見積が高く、
採算ベースにならないとなり、見直しになってしまいましたが、」

これから、もっと賃貸の環境はきびしくなると考えています。
私も、他とすみ分けできる物件でないと、空き室が目立つようになると考えており、競争力のある建物に
していく所存です。

この回答への補足

ご案内有り難う御座います。

昨今の市場は10年前と比較して
建設会社の新築ラッシュと供給過剰も空室要因の一つかもしれません。
昨今・賃貸市場の均衡は自律調整のみの感があり危険度大です。

不動産事業は所有のみでも固定費が嵩む半公共的な事業と思われます。
反面リスクの多い割りに保証制度の低い事業でもあります。
低金利の環境下でも有りますが改修投資は相当な負担と成ります。

「収益率と賃貸業態」が上手くバランスする配慮が必要と思われます。
一方では空室保険・退去改修保険・等々が待たれます。

補足日時：2008/11/29 20:52

この回答へのお礼

大変参考に成りました　有り難う御座います。

お礼日時：2008/11/30 13:34

No.3 回答者： monnjya 回答日時： 2008/11/30 16:00

自動車関連産業の盛んな市部で空室が多くなっているという

ニュースを拝見しました。

期間従業員が解雇されるなど、自動車関連産業の不振の影響を受けてしまったのかと思います。

空室対策と言っても、特効薬などは無く、地道な手段が結果に
結びついてくるのかと個人的には思います。

アパート経営の書籍など、様々な地道な空室対策について
書かれている書籍などを読んで、取り込める事は取り込んでみるのも
大切かと思います。

個人的には、一部の部屋や建物を自主管理して
一般媒介にしてみるのが良いかと思います。

専任で任せ、管理会社（元付け）が自分で成約できれば
大家さんから広告料（概ね家賃1ヶ月）＋仲介1ヶ月＝2ヶ月の売り上げがあがりますが、
管理会社が自ら決めきれない物件は客付けに図面を流し
客付け会社に客付けしてもらう場合、
元付け1ヶ月、客付け1ヶ月で流通させますが、
客付け側も自社の物件を優先したり、手数料の多く稼げる
物件を優先して成約させる傾向があります。

自分で地域の業者さんに全てまわって
一般だが、直で募集を頼んでみてはどうでしょう？
それぞれの業者に広告料を成約時に支払うとすれば
手数料が2ヶ月で動く業者が頼んだ業者の数だけ
もてる事となります。

中には、管理まで任せてもらえなければ
相手にしない業者もあるかもしれませんが・・・。
http://allabout.co.jp/finance/tochikatsuyo/close …

リフォーム状況、初期費用、フリーレント設定、業者との信頼関係、審査の基準、スピーディーな連絡体制、業者との信頼関係、入居対象者の拡大（カップル可・生活保護可・高齢者可・ペット可・外国人可）家具付き、家賃相場を踏まえた何かしらの特徴、など色々できる事はあるかもしれませんよ。

この回答への補足

ご案内有り難うございます。
確かに地道な顧客確保が最優先と思われます。
一部の悪質入居者による国土交通省のガイドラインの乱用と
小額訴訟（安易な手続き可能）なども安定的な運営を阻害しているのも事実です。
（例外的に悪質な貸主の請求も有ると聞きますが・・・？）
其の昔は、良い大家さんと良い借手の関係が有ったのではと思います。

補足日時：2008/11/30 18:21