不動産業者とのトラブル

３ヶ月前くらいに中古マンションの物件を見に行きました。価格は２,０００万円位で、最寄の地下鉄の駅からも近く家族４人で住むにもいい場所でした。そこで、不動産屋の営業マンに説明を受けました。そこでは仮予約と言う形で、銀行のローン審査に通過したら購入する、といった文言が入った仮申込書を書きました。その後、金融機関を回ったり、また、自分の仕事も忙しかったり、営業マンからの連絡もまちまちだったので、時間が３ヶ月間くらいたちました。最近になってその不動産の営業が自宅を訪れ、「不動産売買契約書」に名前を書いてほしいと言われました。これには手付金（約１００万円）を添えて、提出するようです。 業者としてはいままで待ったのだから書いてもらうのは当然のような態度でした。この契約書を見ると、ローンが通らなかったら手付金は返還すると書いていますが、違約金が発生したり、仲介手数料をどの時点で払うのかはっきりと書いておりません。また、重要事項説明も、どなたかが来て説明するそうです。このように私の弱み（３ヶ月保留にした事）をいいことに、手付金の支払いを要求したり、契約書を書いて、その後に銀行に融資に向かわせようとすることはいいのでしょうか？このように、購入を保留したことに対して私は業者から何かしらの賠償を請求されることはありましうでしょうか？また、このような業者の対応にはどう対処したらよろしいでしょうか。アドバイスをお願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2008/12/26 23:37

すでに回答があるように、買う気ならば重要事項説明を受けてから売主立ち会いの元で契約し、手付金を払ってください。

買う気がないならば一刻も早く断ってください。断って賠償請求などされても、応じる必要はありません。
ところで、３か月も引っ張ったあなたも商習慣上から言えば責められる点もあります。しかし３か月もの間、他に買い手がいたならばもっとあなたに催促があるか、向こうから断られるかしていたと思います。結局のところあなたしかお客さんはいなかったのではないでしょうか？
とりあえず一旦断ってから、改めて購入の申込をするのも一つの手かなと思います。ただし業者だけでなく売主も気分を害している事も考えられますのでダメ元です。ダメ元ならいっそのこと値段を下げて申込してみてはどうかと思います。

No.5 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2008/12/26 22:19

貴方は仮予約という文書を書いていますね…

これに有効期限の記載は無かったのでしょうか？
そもそも貴方はその物件買う気があるのでしょうか？
買う気が無いのなら早く断りましょう。
今までずるずると貴方は一体何をされていたのでしょうか？
ご自身でしっかり判断されないから今の結果なのです。
買う気が無いなら断る事を伝えるべきです。
業者の対応うんぬんより、ご自身の優柔不断な態度を
改めるべきではないでしょうか？
弱みと自分で思っている時点で貴方の態度は間違っていたようです。
買わない、買う気がないなら断りましょう。
だらだらしていても貴方に良い財産手に入るとは到底思えません。
厳しいことを言いますが、ご自身もう少し何事にもしっかり判断されたほうがよいです。

No.4 回答者： dekacho 回答日時： 2008/12/26 10:01

やることは間違ってはいませんが順序が少しちぐはぐなようです。

先ず価格交渉で金額の合意が得られてから始まります。
手付け金を支払って物件を押さえ、ローン審査、重要事項説明（重説）、契約し購入代金の支払い、仲介手数料の支払いという流れになります。
手付金はその物件を購入すれば購入代金の一部に充当され、物件をキャンセルすると違約金という形でお金は戻ってきません。
重要事項説明は儀式みたいなものなので、契約の直前に重要事項を説明されても困るので、仮申込みの前に書面で確認しておく必要があります。
さて、3ヶ月前に仮申込をしたようで、その仮申込みの性質がいかなるものか不明ですが、申込書に記載されている範囲は法的に有効とみなされます。よって「手付け金を添えて申込みます」と記載されてあれば手付け金がその時点で発生していたことになります。
ただ仮申込書の内容を理解しないまま記載したのであれば、業者の過失もあるので消費者センター又は弁護士を通じて紛争の解決を図らねばなりません。
購入してその後問題無ければ不動産屋とはおさらばなので、物件が気に入れば購入してもかまいません。しかしこれまでの経緯や今後のプロセス、費用の総額などをもう一度確認しておきましょう。「重説は違う者が行う」というところをみると、その担当営業マンは宅建の資格が無いようなので、担当を変えてもらってもいいと思います。

この回答への補足

仮申込書の内容ですが、Ａ４のコピー１枚でした。住所・氏名などを書いて、控えはありませんでした。そこでの説明は「ローン特約」がついていますから、ローンに通らなかったら、申し込みは撤回されますので安心してくださいと言われました。でも、業者は、３ヶ月の期間他のお客様を断っていた（それも本当かどうか怪しいのですが・・）ので、損害が発生すると遠まわしに言ってきます。はっきり言って早く断りたい気持ちです。

補足日時：2008/12/26 12:20

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2008/12/26 09:45

元業者営業です

＞そこでは仮予約と言う形で

不動産売買契約において「仮」というものは存在しません。

＞銀行のローン審査に通過したら購入する、といった文言が入った仮申込書を書きました。

前述のように「仮」はありません。たぶん「買付証明」若しくは「購入申込書」ではないでしょうか。
なお、「銀行のローン審査に通過したら購入する」という一文ですが、売主様の希望でしょうか？それともご質問者の希望でしょうか？いずれにしても「法的な拘束力」はありません。

＞時間が３ヶ月間くらいたちました。

普通はありえません。通常１週間くらいです。

＞「不動産売買契約書」に名前を書いてほしいと言われました。これには手付金（約１００万円）を添えて、提出するようです。
＞重要事項説明も、どなたかが来て説明するそうです。

順番は重要事項説明後に売買契約書へ署名、捺印です。
ところでご質問文の「仮申込書」の「ローン審査に通過したら云々」はどうなったのでしょう。事前審査はされたのですか？また、その結果はどうだったのでしょうか？

＞違約金が発生したり

違約に関しては「手付解除期日」を過ぎて一方的な解約、またはローン審査が通っている場合の一方的な解約、その他どちらかが「履行の着手」を行っている時点での一方的な解約の場合発生します。
違約金額は概ね売買価格の２０％で設定されます。

＞仲介手数料をどの時点で払うのかはっきりと書いておりません。

これは契約書には記載されません。
法的な決まりはなく話し合いで決まります。
一般的には「契約時半金、引き渡し時半金」か「引き渡し時一括」になります。
なお、契約時に「仲介手数料支払い約定書（仲介手数料の金額と支払日が記載された書面）」に署名、捺印しそれに従って仲介手数料を支払います。

＞このように私の弱み（３ヶ月保留にした事）をいいことに、手付金の支払いを要求したり、契約書を書いて、その後に銀行に融資に向かわせようとすることはいいのでしょうか？

別に弱みはないですよ。また、売買契約時に手付金を支払うのは当然ですし、銀行融資の申し込みは署名、捺印済みの売買契約書と重要事項説明書がないと申込できませんので普通の手順ですが。

＞このように、購入を保留したことに対して私は業者から何かしらの賠償を請求されることはありましうでしょうか？

ありません。不動産売買契約は重要事項説明を受けて、売買契約書にサインしてからが「お互い契約履行の義務」が発生します。つまり、売買契約書にサインする前は何の責任も生じません。

＞このような業者の対応にはどう対処したらよろしいでしょうか。アドバイスをお願いします。

そう難しく考える事はないでしょう。
その物件が欲しければ重要事項の説明を受けて、納得がいけば売買契約書へサインして「契約成立」です。
逆に納得がいかなければ購入をやめれば良いでしょう。

また、納得してようがいまいが売買契約書にサインした時点で、売主、買主双方に「契約履行義務」が発生しますので、しっかりと理解、納得してからサインして下さい。サインしてから「納得がいかない」「そんな内容だとは理解していなかった」等は通りません。

ご質問文を拝見する限り強引でとても誠実な業者とは思えませんが、もう一度業者と「不明な点、不服等」を話し合っては如何でしょう。
その上で「この業者は信用できない」との事なら取引は中止したほうがよいでしょう。信頼関係がない業者との取引はトラブルの元ですから。

ご参考まで。

No.2 回答者： shin0107 回答日時： 2008/12/26 09:32

不動産業者です。

結論から言うと、賠償請求される事は無いでしょう。もしされても、応ずる必要はありません。されたら、最寄の宅建協会に相談して下さい。

基本的に、契約は重要事項説明をして契約をします。宅建業法では宅建業者の事務所で契約をしなければならないと言う法律もあります。話を聞く限りでは、かなり一方的で『悪意』を感じます。はっきり、お断りしてください。もし、どうしても物件を購入したい場合でも、この業者は出来るだけ、避けてください。

No.1 回答者： straizer08 回答日時： 2008/12/26 02:20

この不動産業者とは契約しないでください。

＞銀行のローン審査に通過したら購入する(仮予約)
＞ローンが通らなかったら手付金は返還すると(契約書)
この時点で矛盾が発生しているのは誰から見ても明らかです。

私が自信を持って言えることは
契約が成立する以前(印を押す前)に重要事項の説明は必ず行われなければなりません。
賠償金も発生しないので安心して下さい。

脅されるようであれば弁護士に相談してください。
警察は「民事だから」とすぐ逃げます。
暴力などがあればすぐ警察に通報を。

他の詳しい方の回答を待ってくださって
飽くまでも慎重に。

この回答へのお礼

ありがとうございます。業者の方は３ヶ月待たせたせいで、他のお客さんを全て断ったので、損害が発生しているみたいなことを言っています。さらに、大家さんから掃除とかもしているのかと心配であるとも言われているとの事です。一方的で全ての責任をこちらに押し付けるやり方に納得できません。どのように断ったらよいのでしょうか。

お礼日時：2008/12/26 12:19