大家さんから退去勧告。ルームシェア契約でのトラブル。

はじめまして。
賃貸物件でルームシェアしているＪｕｎと申します。
大家、不動産屋とトラブっており、どなたかお知恵をおかしください。

現在、わたくし日本人、中国人、イギリス人、フランス人の4人でルームシェアをしております。
2008年の12月の初めに入居して、1か月ほどなのですが、現在大家さんから立ち退きの要求を受けております。
理由は、「ルームシェアだとは聞いていなかった」とのものです。
もちろん、私は仲介業者にはじめに行ったときに、ルームシェアである旨、きちんと言っております。
契約形態が、私→仲介業者→管理会社→大家さんとなっており、
どうも仲介業者がルームシェアである旨をごまかして交渉していたようなのです。

部屋を見に行った時も、私と中国人の友達で仲介業者の案内のもと、、一緒に部屋を見に行っておりますので、ルームシェアであることを仲介業者が知らなかったはずは絶対にないのですが、仲介業社は「社宅だと思っていた」と言い逃れをしております。
（インターネットで募集していること、最終的に4人で住むこともその時に伝えております）
（また、私は自営業であり、最初は個人名で申し込んでいたのですが、仲介業者から法人名義の方が審査が通りやすく、条件もよくなるといわれ、法人名義で契約しました）

契約書を交わした１２月初の時点では、ルームシェアのメンバーは二人しか決まっておりませんでしたので、契約書の入居者名簿欄には二人分の名前しかありません。
しかし、その時点で、あと二人が入る予定というのは仲介業者に伝えており、それに関しても大家さんまで情報があがっていると私は思っていました。
しかしどこで話がおかしくなったのか、大家さんは「社宅」だとおもっていた、とのことです。

このままこのメンバーで住めるように、交渉もずっと継続して行っているのですが、なにぶん仲介業者→管理会社→大家さんとのプロセスですので、時間がかかっています。
大家さんからの譲歩条件として、
「契約の結びなおしと新たに礼金2か月分（２７万円）」が提示されました。
もちろん、払う気は一切ないのですが、どのように交渉していけばよいでしょうか？

もめ始めてからの経緯は、こっそりと録音しているので、
仲介業者がルームシェアだと認識していたことなどの言質はとれています。
少額訴訟制度などの利用を考えるべきでしょうか？

どなたか詳しい方、お知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： 2009ken 回答日時： 2009/01/12 08:08

仲介業者に申し渡した証拠があるのであれば、それを相手の上司も交えた席で、突きつけましょう。

ただ、現状に住むのは大家の意向があるので難しいでしょうから、代替物件を探させるしかないでしょう。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
上司も交えて話しているのですが、やはり新たに引っ越し先を見つけるのも大変なので、できれば現在の住居にこのまま住みたいと思っております。

新たに礼金2か月という条項がこちらとしては飲めませんので、
この点を仲介業者に交渉してもらっております。

お礼日時：2009/01/13 00:29

No.2 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/01/12 15:43

＞仲介業者に伝えており、それに関しても大家さんまで情報があがっていると私は思っていました。

言った言わない、伝わってると思っていた。などは通用しません。

不動産契約は契約書に記載されてることがすべてです。

＞契約書の入居者名簿欄には二人分の名前しかありません

ということなら、正規の入居者は二名であり、後の二名は契約違反ということです。

つまり質問者さんが契約違反ということになります。


＞どのように交渉していけばよいでしょうか？

大家でなく仲介業者と交渉すべきでしょう。

大家からの譲歩条件を蹴って、居座り続けるなら、退去を求める裁判をおこされる可能性があります。

＞もめ始めてからの経緯は、こっそりと録音しているので、仲介業者がルームシェアだと認識していたことなどの言質はとれています。　

その録音は仲介業者のミスを証明するかも知れませんが、大家のミスを指摘するものではありません。

大家にミスが無いとなれば、契約違反で質問者さんの負けです。

なので仲介業者のミスだけでも明らかになれば、仲介業者に責任を取らせて同等の物件を紹介させるなどの要求はできるでしょう。

この回答への補足

Ｐｈａｎｔｏｍ2様、わかりやすいアドバイスありがとうございます。
そうですね、やはり大家さんに落ち度がないとすれば、
仲介業者を相手にしていくしかないようですね。

「不動産契約は契約書に記載されてることがすべてです」
おっしゃる通りですね、本当に自分が甘かったと思います。

「ということなら、正規の入居者は二名であり、後の二名は契約違反ということです」
ただ、この時点で、私は仲介業者に残りの二名がほぼ決まっており、
来日待ちであることを伝えております。
そのことを契約書に盛り込まなかった、管理会社に一言も話さなかったというところが、仲介業者の責任であると思いますので、ここを追及していこうと思います。

大家さんは、最低でも礼金2か月を払えば、現状で住んでもよいとの考えだそうです。いったん払ってでも、この礼金2か月（２７万ほど）を仲介業者に出させるように、少額訴訟でも起こそうかと考えております。

補足日時：2009/01/13 00:30

No.3 回答者： henrijayer 回答日時： 2009/01/13 12:02

長いですよ。

いいですか


私は、いくつもの仲介業者さんやサブリース業者さんと
つきあってさまざまな賃貸借契約書を保有してますが
これは、ノウハウの塊のような文書ですね。

さまざまなトラブルに遭遇してきた結果、借主を
びびらせずに契約書に判をおさせ、いざトラブったら
契約書の条文を見せて黙らせる。

世の中、言った言わないは子供の喧嘩。言ったなら
紙に書かせ判をつかせる。契約書にするか公正証書に
して間違いなく約束した確認をとる。

さて、質問者さま。私の契約書には
入居者氏名、入居人数など記載されていますが
貴兄の手持ちの契約書には、法人契約ならなおさら
入居者の氏名が記載されて人数も記されていませんか？

それを仲介業者が重要事項説明であなたに説明した
はずです。すくなくとも重要事項の説明受けましたと
あなたも判子おしませんでしたか。
なにしろ、契約書に入居者が変更になるときは、大家に
了解得る・・って約定書いてあるじゃないですか。

家主さんによっては子供が生まれたら出て行ってほしい
とかいう人もいるくらい。

さて、最初から法人名義で入居者が姓の異なる２名
である場合、普通は「寮」の用途だろうと考えると思います。
ルームシェアというのが日本の賃貸の概念にないですから
それむきの契約書もできていません。
ことに、風俗系の賃貸でアジア系外国人が狭い部屋に
複数で寝泊りするイメージがあって大家はいやがります。

しかし一方で地方都市など戸建てを借りて部屋を区切って
寮＝社宅として貸すのは昔からあります。
社員なら何かトラブルがあっても雇用者が解雇などの罰則で
退去させられます。
しかし、ルームシェアというのは、借地借家法ではたいへん
やっかいな問題を抱えているのです。
正規の契約者なら家賃不払い当の正当事由で強制退去
させられますが、第三者が住み着いて契約者がいなくなる
とこれが一番厄介。
仮にこの第三者が火事でも起こしたらどうなりますかね。
考えただけでも嫌だなオレ。

扱いは、賃借人が無断で第三者に転貸した扱いです。
これだけで立派な契約違反。
第三者は大家とは全く無関係です。

ルームシェアとは、質問者さまが勝手におもいついた契約方式で
そんなもの担保する契約書はないんですよ。

だって、一つの建物、あるいは区分所有建物を共同名義に
賃借する概念がそもそも責任分解点を曖昧にする。
家賃を払えばいいって話でなく、だれがその賃貸物件の
「賃借人としての善良なる管理者の注意義務」を代表して
守るかという重要な点が曖昧になる。
最後まで４人が一緒にいればいいけど、歯抜け状態でいなく
なったら、家賃はいいにしても家屋の損傷などの補償は誰
が責任を負うか。
さらには、損害保険、４人が同時に行方不明になったら家賃請求
は４人に行なわねばならない・・・など。

これは現行の不動産でやるなら、転貸契約になります。
つまり、質問者さまが代表して大家さんと契約し
大家さんから転貸の承認を得たうえで、質問者さまが
他の３人と転貸借契約を結ぶのです。
転貸借とは、サブリースともよばれ、大家から物件を駆りうけて
第三者に貸す行為。
普通は、５年くらいの長期契約にし、途中解約の違約金など
厳しく定めます。事実上５年間の期間は、途中解約はできない
縛りになります。

大家さんにしてみれば、イレギュラーな契約を承諾するかわりに
長期の安定収入が得られます。
賃貸の責任は転貸人が一括して負うわけで安心です。
転借人は、転貸人に家賃を納め、使用範囲や責任分担など
転貸借の契約のなかで規定すればいいです。

だいたい社宅でも寮として不特定が出入りする場合は火気の
管理などが曖昧になり勝ちです。それでもあらかじめ法人が
入居者を取り締まる約束があるからまだマシです。

今回察するに、未熟な仲介業者が、めんどうくさいので
社宅という説明でごまかしたのがいけない。
これは白紙撤回して損害賠償を仲介業者からとるべきです。
ますは、内容証明郵便で損害賠償金を６ヶ月分請求したら
いいです。同時に、転貸可能な物件を探させて上記の契約を
無償で仲介しろと求めたらいいです。

それまでは、当初契約を守って、契約書に記名のある二名
だけが住まうことです。
これで相手がどうでるか待ちます。内容証明に内容証明郵便で
返事が来たら、それを持って弁護士に相談します。
１時間で１万円くらいです。
損害賠償請求の訴状を書いてもらって１０万円くらいです。
あとは裁判所の呼び出しがありますからそこで自前で
説明したらいいですよ。

No.4 回答者： henrijayer 回答日時： 2009/01/13 12:59

補足します。

日本のルームシェアはかつての下宿屋、今のゲストハウスの
ように法律上は「寄宿舎」の扱いでないと２人以上は困難でしょう。

下記に書きましたが、大家が大らかな人で賃借人の友人を
ルームメイトとして同居を認める場合は、別です。
だけど普通は認めません。賃貸人が失踪して同居人が残った
場合、普通は鍵を付け替えて家財を差し押さえますが、同居人の
家財は債務者ではないから処分できませんよね。
４人も住んでいて主契約者が転居しちゃったらどうするんですかね。
残りが外国人だなんて日本語通じなかったらどうやって追い出す
んですか？
大家さんだって外国人に部屋貸したことないし、帰国されたら
どうやって滞納家賃取り立てるのですか？

まず、賃貸のときは連帯保証人を必要とするのが一般的です。
しかし、今回のケースで一体誰が、質問者さまの連帯保証人に
なってくれますか？
そこから考えてみてください。親だって兄弟だってあなた一人なら
保証人になってくれても、一緒に住む残り３人分まで保証しろと
言えばいやがるでしょう。（契約書みれば、名前書いてあるし）

保証人を無くす便法は、法人契約です。法人ならば登記簿があり
失踪しても会社登記簿から追えるし、会社なら賃料債権は倒産で
もいち早く（未払い）などで債権者として取立てができる。それと
最悪、意思確認が確実だから契約解除敷金の損害補償充填
など処理がしやすい。
個人だと滞納だけでなく行方不明になると公示送達をしてから
裁判所の決定を待って契約解除という実にやっかいな手間が
待っている。
だから仲介の担当者はわざと法人契約をすすめた。

質問者さま。どこの地方の話か存じませんが、いま質問者さまが
考えている「４人」のルームシェアなんて可能なのはＴＶドラマ
かプロのゲストハウス事業者だけですよ。
２人ならかろうじて目をつぶる大家はいても、赤の他人の同居人
を３人入居させていいという大家はいないと断言します。

みつかりにくいのでなく、実際にやっているのは、大家を騙すか
借家人を誤魔化しているかどちらかですよ。
存在しないものを外人に探せといわれて探してしまった貴兄にも
責任の一端はある。
どうしてもそういう物件が必要なら、親しい大家から借りるしかない。
信用があれば、何人住もうが大家は了解するでしょう。

でも、このジャンル真面目に契約書つくってシステム作ったら
確実にビジネスになりそうなジャンルではあるね。
今あるルームシェア仲介は、ほとんどが宅建資格だけではじめた
ど素人サイト。その証拠に物件ページが軒並み閉鎖だよ。

転貸事業として大家から了解得てリスクを負わないとできないのよ。
仲介なんて甘い世界ではないから。

私は大家としてそう思う。ていうか、普通に賃貸募集して困らなければ
好き好んでルームシェアなんて受けないって。
大抵は大家に内緒で恋人と同居したりしているわけだし
そういえば、同棲なんてみんな違約ですよね。それを標準約款も
あいまいなままにおおぴらに仲介したら大家から叱られますわな。

No.5 回答者： henrijayer 回答日時： 2009/01/13 13:31

すいません。

お詫びして訂正します。すでにボーダーレスハウスという
転貸業者が転貸事業で複数人数の外人向けシェアハウスやっている
じゃないですか。寡聞にして知りませんでした。失礼しました。

なぜこういう場所を選ばないで、堅気の大家さんや仲介さんにムリな
注文出して迷惑かけたりするのかなぁ。
最初からルームシェア可能とか書いてあるならまだしも、勝手に
ルームシェアするから宜しくでは普通の不動産屋はムリ。
いはは、確かに「二人入居」という名の２ＬＤＫの穴埋めみたいな
募集はあるし、１ＬＤＫでもカップルなら可というのもあります。
でも４人なら普通は専門業者あたるのではないでしょうか。
http://www.borderless-house.com/

マンション、ことに分譲賃貸だと間取りもわかっていてなんであそこは
いつも複数の人が出入りするんだ・・・ましてや男同士とか外人とか
それだけで管理事務所に話がいきそこから大家に苦情がくる。
大家は出したくなくても退去勧告ださざるを得ないです。

ここまで専門業者がちゃんと商売しているのになぜ一般仲介で
探したのか。そのあたり考えると、損害賠償求めてもなんだか
質問者さまが勝手に取り違えて無理強いしてみたいにとられそう。

例えはわるいけどキャバクラで下半身サービス求めてるような
ムリがある。ごめん。上品な例えで言えば回転寿司で大間の本マグロ
くれみたいな。それでもって出てきためばちに文句いってるような
感じです。
だんだん、仲介さんの味方したくなってきました。

No.6 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/01/13 14:41

＃３～５のhenrijayerさんの回答はいつも感心して拝読させて頂いております（隠れファンです^^）

薀蓄のある回答の展開は読んでいても気持がいいくらいです。

…おっと余談から入ってしまいました。

やはり、こういった状況になってしまったのは、仲介業者に責任があるのではないでしょうか。
ご質問内容から察すれば仲介業者が「社宅だと」思い込むのにはムリがあると思います。やはり成約至上主義で、家主側に正確に伝えなかったというところが見え隠れしているように思います。
junstrikeさんは不動産に関しては素人で一般人なわけですから、仲介業者から「そんな物件ナイです」とでもいわれない限り、期待して契約を進めるのは不自然なことではありませんし、大きな落ち度があったとも思えません。
契約内容について、それが全てと言ってしまえばその通りですが、プロである仲介業者が「大丈夫」と言えば「ああ大丈夫なんだ」と【思わされてしまう】実態もあるかと思います。
金銭と生活も絡んでいる問題ですから、先の方と同じ回答になってしまいますが、やはり弁護士に相談されて当事者（貸主・借主）にできるだけ負担のない途を探るべきだと思います。