自宅、兼、アパートの支払い

現在、準工業地域４３坪の土地に、二軒の一戸建てがあり、一軒を私が、一軒を親が住んでおります。築年数も古くなり、親父も母を亡くして、ふびんしております。食事は親父の家で、寝るのは隣の家を行ききしております。二軒を潰して、３階建ての、自宅兼、アパートを考えております。一階に親父と私ども家族３人、計４人で住み、２階、２DKを２室　３階２DK２室、計４室を、賃貸しようと、考えております。１室の賃貸相場は、７万円位です。
現在４５才年収は６００万～６５０万です。貯蓄は１０００万です。ローン支払いは無しです。
親父も年金暮らしで援助は、一切あてにしていません。

銀行にも相談に行きました。土地もあるので、自宅兼、アパートなら、普通の住宅ローンでいけるので４０００万位ならOKとの事。
銀行は、お金を貸すのが仕事ですし、ローンで首が回らなくのが心配です。
あと、鉄（H鋼）が、安くなってきているので、重量鉄骨の建物がいいかな？と思っています。
　
アパート経営に詳しい方、お金に詳しい方、安くて良い建築に詳しい方
是非、是非、お知恵をかして下さい。お願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： mimicann 回答日時： 2009/02/19 22:52

建築兼大家業してます。

まずは、資金の計算から
現在45歳と言うことで15年ローンで考えます。（180回支払）

家賃が４室で２８万円もし空きが出れば家主負担になるので、
また、メンテナンス費用、維持管理費を考え
（退去した後、しっかり儲け分をメンテナンスに使うぐらいの勢いじゃ無いと入居率落ちます。
また、悪くなる前に、外壁の塗装をするなどしてください。不具合が出る前にする事が入居率に良いですよ。）
月々返済２０万円ぐらい

現在年利率2.5%も普通にあるが今は底値と考え、年利４%とする。

以上で計算すると
融資額は27,000,000-　（月々199,716-支払）
貯蓄は1000万円あるので3500万円を費用と考える。（残り200万円は、もしものための）
2DKですと1世帯40m2*4＋1階80m2＝240m2
240m2÷3．3≒７３坪
3500万円÷73坪≒48万円/坪
坪単価48万円以下で施工してください。（外構工事代も考えてください。）
共同住宅なので、普通に出来るでしょうね。

>>銀行は、お金を貸すのが仕事ですし、ローンで首が回らなくのが心配です。
そうです。後先考えずにアパートを建てて6・7年後に競売に出た物件も知ってます。
あまり、借りすぎない事。無理のない返済を。


>>重量鉄骨の建物がいいかな？
良いですね。特に上下階の遮音性が大切です。
遮音性を高める一番の方法は床のコンクリートを厚くしてください。
隣同士の遮音性は、玄関、フロ、押入で挟むなどして、
普段居ない箇所を挟むことによって、音が気にならなくなります。
まずは、設計士さんに図面を頼んでください。（設計料は建築費の３～７％です。）
それを元に見積をとってください。同じ建物でも建てる会社が違えば相当違います。
見積は最低３社とってください。

あと、不動産屋に紹介、管理依頼するのか考えてください。
（1階が自宅なので、管理依頼はしなくても良さそうだが…）
そしてどの様に紹介するのか、1社が選任紹介するのか？複数か？
決めた不動産屋に紹介料、営業料、広告料を出すか？
（もちろん、出した方が良く決まるが、物件が良ければ出さなくても決まる。）
また、入居者への取り決めごとも決めてください。
敷金、礼金、賃貸保証会社必要、事務所不可、ペット不可等
もちろん、家賃設定も大切です。
あまり高いと空く期間が長いため、安くしているのと替わらなかったり。
安すぎると変な入居者が入ってくる事もあります。しかも、ナカナカ退去しない。


とりあえず、分かるところまで書きました。

この回答へのお礼

銀行で融資は３０００万円で、月の返済を１８～２０万円で、考えておりました。建物はRCはコストが高く、五年目ぐらいまで、コンクリートの水分で、押入れとか、結露が心配なので、重量鉄骨がいいかなとおもい、自社で、施工できるところにお願いしようと、思っています。
（ハウスメーカー）は、経費が高いので。あと、不動産屋の為になりました。
いろいろ詳しく教えて頂いて、ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/23 09:47

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/02/19 22:31

４戸ですと、最悪１戸も埋まらない可能性も有り得ます。

また常に埋まるのは半分の２戸くらいで無理なく返済できるようにローンを組まないとすぐに破綻してしまいます。

間違っても通年で全戸埋まる前提での返済計画は立てないように気をつけてください。