固定資産剤評価額 建物と土地の按分について

青色申告でマンションの減価償却費を計算したいです。色々調べますと「区分所有建物の場合の建物割合は、固定資産評価額で按分するのがよい」と言うアドバイスが一般的。質問は按分方法です。

(1)手元の「課税物件等明細書」を見ますと、土地の評価額はマンション全体？の面積で記載されています。
区分所有面積/評価額面積で計算すればよいと考えました。

ところが、同じく税務署から送付されてきた
(2)「固定資産税納税通知書」を見ますと、「共有按分率」という項目があり、○○分の●●とありますが、その按分割合が前期の割合より分母が全然大きい。見たことのある数字だったので登記簿（全部事項証明書）を見ると、その中にある「敷地権の割合」と一致していました。

(1)(2)で建物の固定資産評価額を出したいのですが、数値が(1)0.33% (2)1.2%と四倍も違います。
どちらを採用するのが正しいのでしょうか？

どうかご教示願います！

No.6 ベストアンサー 回答者： yousuke555 回答日時： 2009/03/06 18:09

No1です。

こういう相談は、資料を見ながら対面ですればなんてことはないのですがね。

> もう一度話を整理します。
　現在、賃貸に出している、自分の区分所有しているマンションの取得額を、土地建物の割合で按分し、減価償却額の元とする金額を求めたいです。

十分分かっています。

> 売主は個人で、契約書の中身では土地建物一括での売値しかありません。従って取得金額を土地建物の固定資産評価額の比で按分すれば良いのではないかと考えました。
<前提>　X:Y=建物の固定資産評価額:土地の固定資産評価額
　　　　　　=建物取得額:土地取得額

次善策ですが、平成１７年新築のあなたのケースにおいては、その考え方は正しいといえる範囲に入っていると思います。（ベストではないけれども課税上の弊害があるとは思えないからです）

> 固定資産税納税通知書を見ると建物の評価額は区分面積あたりの金額なのに、土地評価額はマンション全体の価格でした。故に区分所有面積/マンション全体面積⇒自分の区分所有の割合に応じた評価額が出せると考えたのです。つまりYを出せば答えは出ると。
建物取得金額　＝　マンション取得金額 * X / (X+Y)
質問した理由は、Y値を出すには(1)(2)どっち？という意味でした。

ここの「故に区分所有面積/マンション全体面積」のところが分かりにくいのです。マンション全体の何？まさか土地じゃないでょ？

「区分所有面積」についてですが、私の納税通知書の付属明細書を見ると、登記床面積と現況床面積があります。ご存じの通り、現況床面積はも共有部の面積を専有部（登記面積）の面積に足しています。
あなたの書いている区分所有面積が、現況床面積ならば建物全体の床面積で割っても構いませんが、共用部を含む全体の床面積を専用部の面積で割っては分母と分子の数字の対象が違うと思います。

前にも書きましたが、建物全体の価格が載っていませんか？
私の明細書には建物全体の価格が載っているので、全体の土地の価格と全体の建物の価格の比率で割ればいいと書いたのです。
もし、建物全体の価格が載っていなければ、あなたの所有する区分建物の価格は、共用部を含む価格になります。後は、土地全体の価格に敷地権の持ち分に対応する金額が、あなたの区分建物に対応する土地の価格になります。
その比率で按分して下さい。あなたの書いたところで書けば(2)なのかな？
(1)0.33%の計算過程の説明が、どうしても私には理解できませんでした。

この回答へのお礼

お忙しい中、何度もありがとうございました。
感謝いたします。

とりあえず、マンション管理会社の人が当時の分譲業者および売主に販売当初の建物価格：土地価格を聞いてくれているので、その回答を待ってからまとめたいと思います。

お礼日時：2009/03/08 15:12

No.5 回答者： yousuke555 回答日時： 2009/03/04 22:29

No1です。

不動産取得税で使う課税価格は、固定資産税評価額ですから固定資産税の納税通知書の評価の金額の欄の数字を見ればよいです。

ところで、もう一度質問者の質問を読んだら、
> 1)(2)で建物の固定資産評価額を出したいのですが、数値が(1)0.33% (2)1.2%と四倍も違います。
どちらを採用するのが正しいのでしょうか？

これを見落としていましたね。
(1)の区分所有面積とは、建物の床面積でしかも専有部分の面積。
評価額面積とは敷地全体の面積ですか？
もしそうならば、そもそも建物の面積を土地の面積で割るという意味が私には理解できません。
結論としては、土地全体の評価額と建物全体の評価額の割合で、マンションの取得価額を按分するという方法が、固定資産評価額による按分方法です。間違っても課税標準額を使ってはいけません。「価格」のところです。

なお、繰り返しますが、今回のケースでは、当初の分譲業者に分譲当時の土地建物の割合を確認するのがもっとも適切だ、と私が書いたことを忘れないで下さい。分譲業者に確認しないで、面倒だからと次善策の方を使うのはあなたの勝手ですが、その結果は自己責任です。

＞　であれば些細な額の消費税額に担当がこだわる理由は何？

　　消費税額から逆算して建物の価額を計算するのが目的です。
　　建物は減価償却して経費に算入しますから、所得金額に影響があるので、私も含めてこだわるのです。

この回答への補足

　何度も申し訳ありません。今一度、おつきあいいただけると助かります。申告期限がせまっているのに、一向に解決しないので夜も眠れません。不動産屋にも分譲業者にも面倒くさがったりせず問い合わせています。税務署にも相談しましたが、いいかげんな対応で困ってます。

もう一度話を整理します。
　現在、賃貸に出している、自分の区分所有しているマンションの取得額を、土地建物の割合で按分し、減価償却額の元とする金額を求めたいです。
　分譲当時の土地建物割合については仲介した不動産屋に問い合わせたら「わからない」との回答。分譲業者には問い合わせ中ですが、返事は期待できません。売主は個人で、契約書の中身では土地建物一括での売値しかありません。従って取得金額を土地建物の固定資産評価額の比で按分すれば良いのではないかと考えました。
<前提>　X:Y=建物の固定資産評価額:土地の固定資産評価額
　　　　　　=建物取得額:土地取得額
固定資産税納税通知書を見ると建物の評価額は区分面積あたりの金額なのに、土地評価額はマンション全体の価格でした。故に区分所有面積/マンション全体面積⇒自分の区分所有の割合に応じた評価額が出せると考えたのです。つまりYを出せば答えは出ると。
建物取得金額　＝　マンション取得金額 * X / (X+Y)
質問した理由は、Y値を出すには(1)(2)どっち？という意味でした。

何か、大きく間違ってますか？

補足日時：2009/03/05 18:57

No.4 回答者： fwyokota 回答日時： 2009/03/04 15:50

同じく税務署から送付されてきた

(2)「固定資産税納税通知書」を見ますと、
とはどんなものでしょう、

不動産取得税はどうしましたか、
課税価額は、

この回答への補足

レスありがとうございます。

ええと。どんなものでしょう？
の質問の意味がわかりません。

書かれた通りに書いた方が第三者にもわかるかと思い、そのまま表題を書きました。「固定資産税納税納税通知書」と書かれています。
その通知通の金額を、固定資産税として昨年は納税いたしました。

不動産取得税はもちろん、納めました。
その通知書に同封されていたのが(1)です。
役所が決めた固定資産評価額が、「建物」「土地」でそれぞれ送られてきたのですから、その評価額に応じて、購入額を按分すれば合理的かと考えました。

補足日時：2009/03/05 18:48

No.3 回答者： yousuke555 回答日時： 2009/03/02 19:07

あれからしゃかりになって、１７時に駆け込み申告してきました。

さて、この手の問題は日常茶飯事なのですが、通常は売買契約書に
消費税額が記載されていて、そこから建物部分を逆算できるのが一般的です。
昨今は仲介業者がきちんとしていれば（大手のように）個人間の契約でも記載されているのではないかしら。
土地と建物の区分はいろいろなアプローチの仕方があって、納税者サイドからすれば賃貸用の建物の価額は大きい方が早く減価償却費を多く計上できるし、一方自宅ですと、将来売却した時の建物の減価の額が小さい方が、取得価額が大きくなって譲渡益が小さくなるので有利と言うことがあります。もっとも居住用財産の３０００万円の特別控除の範囲内ならどうでもよいことですけれども。

結論というか、まず明日すぐにして頂きたいこと。

平成１７年新築と言うことは、つい最近のことではないですか？
前の所有者が新築で買っている場合には、土地と建物の区分の計算書あるいは消費税額の載った分譲契約書を、お持ちかもしれません。
すでに捨ててしまっている場合には、分譲業者に連絡して新築時の土地建物の区分した計算書あるいは、あなたの所有号室の消費税額を記載したものを依頼して下さい。
つぶれてしまって会社がなかったり、面倒くさくて出来ないといわれたときは、次善策を考えます。

たまたま私も平成１７年新築のタワーマンションを買っているのです。
もちろん分譲業者の契約書には消費税額が載っていたので建物の額51はすぐに分かりました。土地の価額57の方が建物の価額より若干高かったです。
それと、昨年の固定資産税納税通知書の明細書を見ましたところ、私のタワーマンションでは、全体の土地価格68の方が全体の建物価格84よりかなり安く評価されていました。こんな感じで、ようするにいい加減なんですね。地方自治体の固定資産税評価の方法と現実の売買価額が乖離（かいり）するのは良くあることなのです。

課税標準額は、負担調整率をかけているので、土地も建物も全体の価格比で案分しなくてはいけません。この方法で計算してもあたらずとも遠からじで、納税者有利になるのでこれを使ってもいいですね。
要は、理路整然と土地と建物の区分が合理的な計算方法で算定されていればいいのです。この計算方法が適正ではないと税務署がいうならば、税務署が正しいという計算根拠を立証する必要があります。

この回答への補足

YOusukeさま、
何度もありがとうございます。
E-TAXの設定もまだなのにPCがぶっ壊れてメーカー送りになってしまいました（涙）。

不動産屋は何も教えてくれません。わかりません、とりあえず一度出してみたらいかがですか？でおしまいです。やはり自分なりに回答を出さなければならないようです。

ところで、会計の初歩の本を見ましても、固定資産の取得額には、租税公課を含む諸費用を含めて合算する、とあります。であれば些細な額の消費税額に担当がこだわる理由は何？

要は合理的な説明ができれば、というアドバイスは他の方にもいただき、私も、もっともだと思ったので固定資産税評価額の按分で申告しようと考えました。給与所得と、賃貸所得しかないのに、そんなにややこしいことになるなんて夢にも思わず。今の世の中、他にもたくさん、中古物件取得⇒賃貸収入のサラリーマン諸氏はいると思うのですが。
相談した税務署の担当者は無視して、とりあえず「課税物件等明細書」を元に、区分面積で割り出して計算して提出してみましょうかね。

補足日時：2009/03/04 06:08

No.2 回答者： yousuke555 回答日時： 2009/03/02 15:14

No1です。

今日が申告期限のものがこの時間にまだ残っておりまして、手短に。
新築日は何年何月で、構造、階数、規模（総面積、総戸数）
おおむねの場所、できれば駅名と徒歩何分

出し方がいろいろありすぎるので、書き込める範囲内で書いて下さい。
これも、税務署より無料相談会の方が良いのだが、譲渡ではないのだから取り扱ってくれないのかな。

この回答への補足

お忙しい中、ありがとうございます。
こんなところでプロのアドバイスが得られるとは思いがけず、嬉しいです。
それにしても、そんなに特殊なケースなのでしょうか？
税務署の無料相談会で相談しましたが、税務署に直接行って相談せよ、との回答で、それに従ったが故に現在の状況になっております。
全くもって、この税務署はいつもながらいいかげんな対応で困ります。
新築日はH17年10月。鉄筋コンクリート15階建て、
規模（総面積5,693,39m2,　230戸)
県税事務所から届いた課税物件等明細書で、上記総面積あたりの評価額が記載されていますので、それに対して自分の区分面積あたりで按分すればいいだけの話と思っているのですが、いかがでしょうか。

補足日時：2009/03/02 16:24

No.1 回答者： yousuke555 回答日時： 2009/03/01 18:28

いつ購入されましたか？

消費税施行後の中古マンションだったら契約書に消費税額が載っているケースがあります。この場合は、そのときの消費税率で割り戻します。
新築であれば、分譲会社に土地と建物の区分の明細を請求すれば同じく出てきますし、分譲の契約書に消費税額が載っていると思います。

プロから言わせると、一概に固定資産税評価額の土地と建物の評価金額を使って良い場合と参考にならない（特に新築から間もないと）場合があると考えていますので、まずは契約書のチェックをしてください。

ついでに、
賃貸目的で購入されていますか？
それとも自宅だったものを賃貸に転用してますか？
減価償却の方法は定率法か定額法のどちらですか？

この回答への補足

レスありがとうございます。
購入は2年前です。個人間の売買で、仲介者として不動産屋が入っているので、販売価格そのものには消費税が載らないはずだと思うのです。契約書もそうなっています。また、仲介料には、消費税が明細で入ってます。
税務署の担当者は「不動産屋に割合を出させろ」の一点バリなので辟易してます。
質問へのお答えですが、賃貸目的ではなく、自宅を賃貸へ転用したものです。減価償却は定額法でよいかと思いますが。

補足日時：2009/03/02 09:11