怠慢な建築業者の債務不履行についてどなたか教えて下さい。

Question

新築一戸建ての施主です。ビルダーが怠慢で困っています。
契約前にもらったスケジュール表（着工は何月何日、上棟が何月何日、完成が何月何日などのおおまかな流れの表、施主、ビルダーともに押印）には昨年の8月に着工予定、今年の3月に完成予定とありました。
４月の子供の転校は問題ありませんということで昨年6月に契約、請負金額の10％を支払いました。
なお契約書には確認申請がおりてから10日以内に着工と書かれているのみです。
ところがこれまで設計士の対応が極度に遅くスケジュール表からは大きく逸脱、９月の時点で１０月に必ず着工するといっていましたがさらに遅れ、１２月に役所にようやく確認申請を提出しました。ところがその後役所から補正の必要を指摘されても、ビルダーの都合（経営状況が悪く実際に着工ができないため時間稼ぎ。確認がおりてしまうと１０日以内に着工しなければ違約が確定してしまう）でその修正案をあえて提出せず進行がSTOPしている状況です。提出から３ヶ月たちますがこのままだといつまでたっても確認申請がおりません。

そこでご質問です。
１．契約書によれば着工は確認申請が遅れた場合のことについては記載がありませんが、スケジュール表からは大きく遅れています。
　　この状況で債務不履行（遅滞）を求めることはできるでしょうか（できなきゃおかしいと思いますが・・）
２．解約＋債務不履行として損害賠償請求を考えています。
　　支払った契約金の全額＋４月以降の家賃（本来不要だったはず）＋慰謝料を考えていますが訴訟になった場合実際はどの程度認められるものでしょうか
３．損害賠償請求をする時期として、ビルダーが倒産する前と後とでは違いがありますか
４．上記訴訟になった場合弁護士無しの本人訴訟は実際可能でしょうか
５．成功報酬だけの弁護士はいますか（通常だと請求額を上げたくてもその何割かをはじめに弁護士に払うので額の設定が悩ましいところです）
以上どなたかご教示下さい。

2009ken · Accepted Answer

＞経営状況が悪く実際に着工ができないため時間稼ぎ
これは何か証拠があるのでしょうか？

＞１
完成予定や引き渡し予定が書いてない契約はないのでは？　それもないのでしょうか？
確かに、単に建築確認の問題ならば、不可抗力なので、提訴は不可能だと思います。ただ、その提出が遅いとなれば、その理由を明らかにし、たとえば設計も丸投げなら、それが遅れようと何しようと共同責任ですし。

＞この状況で債務不履行（遅滞）を求めることはできるでしょうか
期日が記載がないなら、遅れたという客観的な資料、怠慢だという証拠が必要でしょうね。

＞２．
金額の内容については弁護士の見解を聞きましょう。まあ、いくら請求しても構いません。判断するのは裁判所ですから。

＞３．
倒産したら、契約自体が消滅しますので、訴える相手がなくなりますが。ただの再生で営業継続であれば別ですが、そんな会社に賠償金払う体力はないでしょうし。

＞４．
実務的には可能ですが、そんな紆余曲折絡みそうな相手は、一筋縄ではいかないのでは？

＞５．成功報酬だけの弁護士はいますか
弁護士に相談してください。なかなか難しいでしょうが。

とにかく、損害賠償の前に、契約不履行による契約解除と、契約金の回収でしょう。そのうえで損害賠償。まあ、損害と言っても、実害が出てなければ、慰謝料ってことでしょうから、なかなかやりようが難しくなります。証明のしようが難しいので、認定されても額は少ないのが一般的ですし。

kawazoi · Answer

実質的に経営破たんしている可能性が高いこと、破たんしていない場合に相手企業にプレッシャーを与えられる度合などを考えると、すぐに弁護士に相談することが必要と思います。弁護士への着手金分以上のおカネを取り返せる可能性が高ければ弁護士に依頼すればよいということです（この期に及んで、多くを取り返せると思わないほうが安全に思えます）。

地域にもよりますが、1回5千円程度の相談料で、弁護士会が有料の相談を受けているところもあります。私も利用しましたが、当番弁護士が不動産業界寄りの人間だったため、危うく丸めこまれるところでした。消費者問題を多く取り扱う弁護士さんに出会えるかどうかが重要と思われます。私は大学の法学部で教えている知り合いを通じて、どのような弁護士さんが頼りになりそうかを教えてもらいました。で、料金体系は弁護士事務所によって違うのでしょうが、私の場合には、最初の相談だけの段階では料金はとられませんでした。相談するのと、正式に依頼するのとは別ですから。

市の消費者センターなどで相談すると、その地域で実際に問題解決にあたっていらっしゃる弁護士さんを教えてもらえるかも知れません（これは自信がありませんが、聞いてみる価値はあると思います）

宅建協会が都道府県単位で弁護士の無料相談会を開いていますが、実施回数が限られていたり、新人弁護士で知識が不十分だったり、ということもあって、結局、別の弁護士さんにお願いすることになりました（結果的には時間の無駄でした）。

hzm214 · Answer

たぶんもう、実質的には倒産していますね。

やるべきことは、履行遅滞による損害賠償請求よりも、支払ったお金をできる限り多く取り戻すことのような気がします。

成功報酬だけの弁護士がいるかどうか知りませんが、それだと、弁護士は勝てることと債権回収の見込みが立たないと請けないでしょう。勝てることはほぼ間違いないとしても、文面からの印象では回収の見込みはほとんどないような気がします。実際に回収できるかどうかは勝訴して執行してみないとわからないでしょうから。

怠慢な建築業者の債務不履行についてどなたか教えて下さい。

＞経営状況が悪く実際に着工ができないため時間稼ぎ

実質的に経営破たんしている可能性が高いこと、破たんしていない場合に相手企業にプレッシャーを与えられる度合などを考えると、すぐに弁護士に相談することが必要と思います。

たぶんもう、実質的には倒産していますね。

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