住宅新築工事が遅れもめていますが、遅延損害金の「出来形部分」て何ですか？また不正な念書も要求されてます。

新築の住宅を建築中ですが、工事が大幅に遅れています。
原因は、いろいろあったのですが、大きく言うと『いろいろな部分で、事前の説明と違ったので、修正を求めたところ、修正に応じたところと、応じなかったところがあり、応じるように抗議したところ不動産会社が工事を一旦止めた』と言うことです。
その後、『修正に応じられない』という部分は、あきらめて工事を急ぐように申し入れ、工事が再開しています。工事を止めたのは不動産会社の判断です。

そこで、工事約款にある『遅延損害金』を請求したいと考えましたが、文面の意味がよくわかりません。

『乙（不動産会社）の故意または過失によって、本契約の工事期間内に本契約の目的物の引渡しができないで遅延したときは、甲（私）は、遅延１日について工事請負契約代金から工事の出来形部分に対する工事請負契約代金相当額を控除した額の２５００分の１の違約金を乙に対して請求することが出来る。』

とあるのですが、『出来形』の意味がよくわかりません。
たぶん、完成している部分と言うことでしょうが、工事が進行する中、日々「いくら分完成」と計算するのでしょうか？
通常は、どのように計算するのでしょう？

我が家は、上棟後、しばらく工事が止まりました。

また、「乙の故意または過失」というのはどのような場合をさすのでしょう？

実際、かなりの部分で、工事方法の不備や、キャンペーンでうたったグレードと違った、などのミスは先方が認め、修正してくれています。
私は、だから工事も遅れた、と思っていますが、先方は「過失は無いから工事が遅れた責任は取らない。」と言い張っています。
そのうえ、「延期に対する損害を求めない」という念書を書けと私に強制してきています。契約書には無い明らかに不正な一方的な文書です。
しかも『書かないと再び工事を止める』と、まるで当然のように言ってきています。
反論の準備はありますが、本当に工事を止められると、新居を楽しみにしている子供たちがかわいそうなので、「柔らかく対応」していますが、そろそろ限界です。

相手は、皆さんご存知の財閥系の大手不動産会社です。東京の多摩地区です。

大変困っています。
工事関係、法律関係に詳しい方是非、いろいろ教えてください。

No.3 回答者： kenji04152004 回答日時： 2009/03/12 08:25

グレードの間違いなど、キャンペーンなどがあると発注の手違いで現場に納入されてしまうことはよくあるケースです。

それを間違いだと認め、一旦工事をストップして、きちんと直しますと言っているのに、損害遅延金だなんだって言われたら、だれでもカチンとくるでしょう。
第一、どれくらいの損害を被ったんでしょうか？
引越しできずに家賃が発生？
念書を書けというのは、確かに強引ですが、質問者さんの損害遅延金を出せというのも強引ですよ。

よっぽど工事が遅れたことによって損害が発生しているなら相談すればいいし、損害が発生していない（発生する予定も無い）のに要求してるなら、そっちの筋のひとと変わらないですね。

法律に詳しい方に聞くのであれば、徹底的に裁判して、遅延金を勝ち取ってください。といっても裁判費用のほうがかかるかな。

この回答への補足

ご返答有難うございます。感謝しています。

一点補足ですが、現在、私のほうからは、遅延損害金を出せとは、言っておりません。

実は、完成は昨年１２月３０日の予定でした。
住宅ローン減税の延長の話が麻生さんから出る前の話で、住宅ローン減税に間に合うようにやりましょうとの事でした。
そして１０月ごろ、工事が遅れそうな雰囲気になったとき、「住宅ローン減税が受けられなくなったら、補償はあるのか？」と質問したところ、「その分を負担する」との言葉をいただきました。
さらに、「遅れた場合の補償はあるのか？」と聞いたところ、「約款の通り補償する」との事でした。
明らかに、そのときは否を認めていたようなのですが、
最近になって急に、「過失は無い」「それを認めて念書を書け」「奏しないと工事を中断する」との論法になっています。
現在私は、何も要求していません。
家の完成だけを御願いしています。

念書は、あまりに礼儀を逸脱していますので応じる気はありません。

このような状態です。
決して「遅延損害金を出せ」と迫っているわけではありません。

補足日時：2009/03/12 09:53

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/03/12 06:45

先の工事中断は仕様変更、設計変更に起因していますから一方的な

「乙の故意または過失」にはならないです。相手は絶対認めないと
思いますから決着は訴訟で、ということになります。

「延期に対する損害を求めないという念書」については相手は上の
リスクを回避したい事情から要求している訳です。
この要求に対してはもちろん応じる必要はありませんし、書かない
ことを原因として工事を止めた場合あなたの権利を制限する不当な
要求が原因つまり「乙の故意または過失」に該当します。

今回の遅延賠償の交渉は（たぶん）訴訟以外では絶対に受けないと
思いますので、完成・引き渡しまで一旦棚上げするのが現実的かと
思います。「賠償額を確定しなければ代金決済しない」とあなたが
いえば相手は引き渡しを拒否するでしょうから。
それから少し心配なのは、逆に相手から変更・遅延に伴う増額工事金
の請求がされるのでは？　という点です。

お互い関係がこじれ気味のようですから、冷静に話し合われたらどうで
しょう。

この回答への補足

ご回答有難うございます。

私としましては、まずは家の完成を願っています。
完成・引渡しまで一切もめたくありません。
ですから、私としては棚上げが理想で、すべて終わってから、
賠償を求めるか、求めないかも判断したいと思います。
いい家が出来れば、感謝の念も生まれるかも知れません。
この後、手抜きでもされたら、訴えるかも知れません。

しかし、先方は「念書を書け」「書かないと工事を止める」と言ってきています。

話し合いと言うより、たぶん上司からの命令なのでしょう、交渉相手である所長は念書を取ることしか頭に無いようです。

メールでのやり取りは常に行っていますが、
念書を書かない私が悪いかのような迫り方ですので恐怖すら感じます。
まるで、工事を請け負って、引渡し日も決めておきながら、
一方的に工事を止める権利があると勘違いしているようです。

相手が冷静なら、話し合いもするのですが、一方的な念書の話以外は先方はしないと思います。
実は、３月１５日までに、念書に捺印して送らないと工事を止めるとメールが来ています。
無視するつもりですが、本当に止められたら、妻や子に申し訳ないなあと、感じています。

補足日時：2009/03/12 10:09

No.1 回答者： swn214 回答日時： 2009/03/11 22:02

出来形とは、未完成工事の築造部分という意味です。

つまり出来ている部分という意味です。

出来形の価格を算出する方法については、よくわかりませんが、通常は、工事を工程ごとに分割発注しますから、完了している工事の外注価格に対応する部分の請負価格ということになるかと思います。
つまり基礎工事を１３０万円で請負、１００万円で外注したなら、基礎工事完了時の出来形価格は１３０万円ということになるのではないでしょうか？

「乙の故意または過失」とは、乙にとっての不可抗力を除き、工事がストップした事情を広く含む趣旨だと思いますが、施主の希望によるものはもちろん故意でも過失でもないでしょうね。

念書を書けといって来たということは、先方はもうけんかごしですね。
質問者様が柔らかく対応されているつもりでも先方はそう思っていないようです。

あと、先方は不動産会社ということは、建売を購入されたということなのでしょうか？それが、工事がストップした事情にどのように影響する
のか、請負の場合と異なるかもしれません。

出来る限り資料をそろえて、しかるべき所へ相談される方が良いような気がします。

この回答への補足

ご回答いただき有難うございます。

建売ではなく、注文住宅です。
○○不動産という名称の会社でしたので、不動産会社と書きました。
住んでいた家を取り壊して、新築を御願いしています。

ちなみに、しかるべきところとは、弁護士さんと言うことでしょうか？
なるべきことを大きくしたくはないのですが、仕方なさそうですね。

アドバイス有難うございます。

補足日時：2009/03/12 10:25