●土地●公簿面積＞実測の場合

購入予定の土地なのですが、土地の公簿面積より実測面積が約２坪（６．２３平方メートル）小さいのです。公簿面積と実測に差異があることは珍しくないのは分かっているのですが、公簿面積＞実測の場合、通常はどのような方法で売買されるのでしょうか？

今週末、土地の売買契約を結ぶのですが、事前に目を通すよういわれた契約書には、
「公簿面積による取引で、実測精算無し」
「特約条項・現状形状と公図が多少異なるが、売主買主双方が合意の上、現状有姿での取引とする」
と記載があります。この内容は、通常のものと考えてよいのでしょうか？もし従来の契約内容であるのならここで質問を終わります。
そうでない場合は、もうひとつお聞きしたいことがあります。

公簿＞実測面積のケースで、売主が意図的に、売買の際に実測面積よりも多く申告して売買代金を高くするためになされたものなどがあるという例もネットで調べてみると書いてありました。その場合、売りに出す前に、実際より多く申告した場合など、こちらで調べて分かる書類などあるのでしょうか？

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2009/03/24 20:51

実測清算の有無などの契約内容は、売主・買主協議して決めるものであり、お互いが合意していれば問題はありません。

その契約内容も通常の範囲内であり、あなたが納得されたら問題はありません。
今回の問題は、「実測面積が公簿面積より少ない」という事がなぜわかっているのか？という事だと思います。その実測面積というのは、隣接する土地所有者との筆界確認書を交わした確定測量によるものなのかどうか？それとも現況だけ測って面積が少ないと言われているのか？
前者の場合なら実測精算を主張しても良いと思います。後者の場合は本来なら確定測量を求めるべきですが、費用もかかるし売主は了承しないでしょうね。
いずれにしても、あなたさえ納得すればその契約で良いのですが、面積が少ない事がはっきりしているなら、その分の減額を求めても良いと思います。その場合、実測精算という事にすると確定測量をしなければならず費用がかかりますので、「総額からいくらか引く」という交渉をされたら良いと思います。

＞公簿＞実測面積のケースで、売主が意図的に、売買の際に実測面積よりも多く申告して売買代金を高くするためになされたものなどがあるという例もネットで調べてみると書いてありました。その場合、売りに出す前に、実際より多く申告した場合など、こちらで調べて分かる書類などあるのでしょうか？

これは登記簿の面積を売主が多く申告しているのではないか？という意味ですか？
それならそういう事はありません。そもそも売主が申告して登記簿の面積を決めるものでもありません。その土地の経緯にもよりますが、古い時代の精度の低い測量で分筆などを繰り返しているうちに面積が少なくなってしまったのかもしれないし、隣接地が当初の境界より越境して境界を主張しているのかもしれません。

この回答へのお礼

詳しく教えていただき、とてもよく分かりました。
契約内容も通常の範囲内とのことで、安心いたしました。
売主さんがとても気難しいと仲介業者さんから言われたこともあるので、契約に際しては穏便にすすめたく・・売主さんのご意向どおり公簿面積で実測精算なしという契約内容で話をすすめようと思います。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2009/03/24 21:58

No.1 回答者： swn214 回答日時： 2009/03/24 19:13

契約書の条項は、数量指示売買ではないということを明らかにしただけであり、通常のことかと思います。

売買価格の検討や建ぺい・容積率の算定も、実測面積で検討できますから、特に問題はないはずです。

ただ、固定資産税などは、公簿をもとに課税されるような気もします。地積の更正登記をされるのかどうかわかりませんが、どのような手続きが必要か予め調べて置かれた方がよいような気もします。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。
契約内容が通常のものとのこと、安心できました。
必要な手続きなどについてもきちんと調べておこうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/03/24 21:52